Market insights
September 4, 2026
5
min
Invertir en bienes raíces en Chicago: guía para inversionistas internacionales
Chicago es uno de los mercados inmobiliarios más grandes y consolidados de Estados Unidos. Con millones de habitantes, una economía diversificada, una amplia variedad de tipos de propiedades y 77 áreas comunitarias oficialmente reconocidas, la ciudad ofrece a los inversionistas internacionales múltiples alternativas para invertir en bienes raíces residenciales.
Sin embargo, para los inversionistas extranjeros, invertir en Chicago implica mucho más que elegir una de las principales ciudades de Estados Unidos. Cada vecindario y tipo de propiedad puede tener un perfil de inversión diferente, y factores como el precio de compra, los ingresos por alquiler, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y los costos de financiamiento pueden influir significativamente en los rendimientos potenciales.
En 2025, Chicago registró más de 22,000 ventas de propiedades residenciales, mientras que el precio de venta residencial medio de la ciudad alcanzó los US$375,000, un aumento del 5,6% respecto al año anterior. Estas cifras reflejan un mercado con un volumen importante de transacciones y un crecimiento continuo de los precios.
Para los inversionistas que consideran comprar una propiedad de alquiler en Chicago, la pregunta clave no es simplemente“¿Es Chicago un buen lugar para invertir?”. La pregunta más importante es si una propiedad y un vecindario específicos se ajustan a su estrategia de inversión.
Esta guía explica lo que los inversionistas extranjeros deben saber sobre invertir en bienes raíces en Chicago y cómo evaluar el mercado desde el extranjero.
Chicago ofrece varias características que pueden hacerla atractiva para inversionistas internacionales que buscan propiedades residenciales para alquilar.
Chicago es una de las ciudades más grandes de Estados Unidos, con una población estimada de 2.73 millones de habitantes en 2025.
El mercado inmobiliario residencial de la ciudad también mantiene un alto nivel de actividad. Según la Chicago Association of REALTORS® (en inglés), Chicago registró aproximadamente 22,104 ventas de propiedades residenciales en 2025, mientras que el precio de venta medio aumentó de US$355,000 en 2024 a US$375,000 en 2025.
Esta combinación de población, volumen de transacciones y demanda de vivienda brinda a los inversionistas acceso a un mercado inmobiliario amplio y consolidado, en lugar de un mercado pequeño o altamente concentrado.
Una de las principales características de Chicago es la diversidad de sus vecindarios.
La ciudad cuenta con 77 áreas comunitarias oficialmente reconocidas, y no todas tienen el mismo comportamiento en el mercado. Los valores de las propiedades, la demanda de alquiler, el inventario de viviendas y las oportunidades de inversión pueden variar significativamente de una zona a otra.
Para los inversionistas internacionales, esto significa que la selección del mercado debe ir más allá de simplemente elegir “Chicago”. Una estrategia de inversión exitosa puede requerir comparar diferentes vecindarios en función de factores como:
En última instancia, el vecindario adecuado dependerá del presupuesto y los objetivos de cada inversionista.
El mercado inmobiliario de Chicago incluye una amplia variedad de tipos de propiedades residenciales, lo que brinda a los inversionistas mayor flexibilidad al desarrollar una estrategia de alquiler.
Los inversionistas pueden encontrar oportunidades en diferentes tipos de propiedades residenciales, incluyendo casas unifamiliares y propiedades multifamiliares.
En 2025, según la Chicago Association of REALTORS® (en inglés), la ciudad registró 8,124 ventas de casas unifamiliares, mientras que las propiedades de 2 a 4 unidades también representaron un segmento activo del mercado. Solo en diciembre de 2025, se vendieron 300 propiedades de 2 a 4 unidades, con un precio de venta medio de US$462,950.
Para los inversionistas interesados en generar ingresos por alquiler, esta diversidad de tipos de propiedades puede hacer que Chicago sea particularmente atractiva. Una propiedad de alquiler unifamiliar y una pequeña propiedad multifamiliar pueden tener estructuras financieras muy diferentes, lo que permite a los inversionistas elegir una estrategia que se ajuste a sus objetivos y capital disponible.
El precio de venta residencial medio en Chicago alcanzó los US$375,000 en 2025, lo que representa un aumento del 5,6% con respecto a 2024.
Al mismo tiempo, las ventas residenciales anuales se mantuvieron relativamente estables, con aproximadamente 22,104 transacciones en 2025.
La apreciación del valor de una propiedad nunca debería ser la única razón para comprar una propiedad de inversión. Sin embargo, una demanda sostenida y el crecimiento de los precios pueden ser factores relevantes al evaluar el potencial de una inversión inmobiliaria a largo plazo.
Para los inversionistas que buscan generar ingresos por alquiler, lo más importante es determinar si el precio de compra, los ingresos por alquiler y los gastos operativos de la propiedad generan una inversión atractiva en su conjunto.
El mercado de Chicago en 2025 ofrece varios indicadores útiles para los inversionistas:
Estos datos muestran un mercado amplio y activo, pero también refuerzan un punto importante: Chicago no es un único mercado inmobiliario homogéneo. Cada área comunitaria puede tener sus propias características y oportunidades de inversión.
Chicago puede ofrecer oportunidades atractivas, pero los inversionistas internacionales deben evaluar cuidadosamente la rentabilidad y los costos asociados a cada propiedad.
Los impuestos a la propiedad pueden tener un impacto significativo en el flujo de caja de una propiedad de alquiler.
Una propiedad con un precio de compra atractivo puede generar un rendimiento muy diferente una vez que se incluyen los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento, la administración y otros gastos operativos.
Antes de comprar, los inversionistas deben incorporar estos costos en sus proyecciones financieras, en lugar de evaluar una propiedad basándose únicamente en su precio de venta o en los ingresos por alquiler esperados.
Las 77 áreas comunitarias de Chicago representan una de las mayores ventajas del mercado y, al mismo tiempo, una de sus principales complejidades.
La demanda de alquiler, los valores de las propiedades, el inventario de viviendas y el perfil de los inquilinos pueden variar considerablemente de un vecindario a otro.
Por ello, los inversionistas internacionales que no conocen bien Chicago deberían trabajar con profesionales locales que comprendan las características específicas del área en la que están considerando comprar.
Una propiedad de alquiler unifamiliar, un condominio, una casa adosada o una propiedad de 2 a 4 unidades puede tener costos operativos, demanda de alquiler, consideraciones de financiamiento y necesidades de administración muy diferentes.
Los inversionistas deben comparar las propiedades en función de su rendimiento financiero esperado, en lugar de asumir que un tipo de propiedad es automáticamente mejor que otro.
Los ingresos por alquiler son solo una parte de la ecuación de inversión. Los inversionistas deben considerar:
Una propiedad con ingresos brutos por alquiler atractivos puede generar un flujo de caja menor si los gastos operativos son demasiado altos.
Empieza a invertir en Chicago.
Sí. Los inversionistas internacionales pueden comprar propiedades inmobiliarias en Estados Unidos sin ser residentes estadounidenses.
Sin embargo, comprar una propiedad y obtener financiamiento son dos aspectos diferentes que deben considerarse.
Para los inversionistas extranjeros, los prestamistas hipotecarios tradicionales en Estados Unidos pueden exigir un historial crediticio estadounidense, comprobantes de ingresos en EE. UU. u otros requisitos que pueden dificultar el acceso al financiamiento.
Aquí es donde el financiamiento especializado puede ser especialmente relevante.
Una opción de financiamiento disponible para los inversionistas inmobiliarios que cumplen con los requisitos es un préstamo DSCR, o préstamo basado en el índice de cobertura del servicio de la deuda (Debt Service Coverage Ratio).
A diferencia de una hipoteca convencional, que normalmente se enfoca en gran medida en los ingresos personales y el perfil crediticio del prestatario, el financiamiento DSCR evalúa la capacidad de la propiedad para generar suficientes ingresos por alquiler para cubrir sus obligaciones de deuda.
Una fórmula simplificada es:
DSCR = Ingresos por alquiler ÷ Servicio total mensual de la deuda
Este enfoque puede ser especialmente relevante para los inversionistas internacionales que no cuentan con un historial crediticio en EE. UU. o con ingresos laborales en Estados Unidos.
En lugar de depender principalmente del salario o puntaje de crédito del inversionista en EE. UU., los ingresos generados por la propiedad se convierten en un factor importante durante el proceso de evaluación del préstamo.
Eligible investors can complete the process digitally and close in as little as 14 days, without needing U.S. credit.
Los inversionistas extranjeros no necesariamente tienen que comprar una propiedad de inversión en Chicago completamente en efectivo.
Para los inversionistas que cumplen con los requisitos, el financiamiento puede proporcionar apalancamiento y, al mismo tiempo, permitirles conservar más capital para realizar inversiones adicionales o cubrir otras necesidades financieras.
Waltz ofrece financiamiento de hasta el 70% del LTV para propiedades residenciales de alquiler elegibles adquiridas por inversionistas extranjeros. El financiamiento se basa en DSCR, lo que significa que los ingresos por alquiler de la propiedad desempeñan un papel importante en el proceso de calificación.
La plataforma digital de Waltz también permite a los inversionistas internacionales gestionar de forma remota diferentes aspectos clave del proceso de inversión, incluyendo:
Los inversionistas elegibles pueden completar el proceso de forma digital y cerrar la operación en tan solo 14 días, sin necesidad de contar con crédito en Estados Unidos.
Uno de los mayores desafíos para los inversionistas internacionales no es necesariamente encontrar una propiedad. El verdadero reto puede estar en gestionar todo lo que viene después: constituir la entidad adecuada, transferir fondos a Estados Unidos, obtener financiamiento, abrir una cuenta bancaria y completar el proceso de cierre.
La tecnología ha hecho posible realizar gran parte de este proceso de forma remota. Con Waltz, los inversionistas internacionales que cumplen con los requisitos pueden acceder a una experiencia completamente digital diseñada para simplificar la inversión y la propiedad de bienes raíces en Estados Unidos desde el extranjero.
El Kit de Inversionista Waltz puede ayudar a los inversionistas a constituir una LLC en EE. UU., obtener un EIN y abrir una cuenta bancaria en EE. UU. asegurada por la FDIC. Los inversionistas también pueden cambiar y transferir fondos, así como solicitar financiamiento hipotecario, a través de la misma plataforma.
Esto puede ser especialmente útil para inversionistas que compran propiedades desde países como Brasil, México, Colombia, Argentina u otros mercados internacionales.
Chicago puede ser una opción atractiva para los inversionistas internacionales que buscan invertir en un mercado residencial de gran tamaño en Estados Unidos.
Su atractivo se debe a varios factores: una población numerosa, un mercado inmobiliario consolidado, un alto volumen de transacciones, una amplia variedad de tipos de propiedades y múltiples vecindarios con diferentes perfiles de inversión.
Al mismo tiempo, invertir en Chicago requiere un enfoque estratégico y disciplinado.
Las 77 áreas comunitarias de la ciudad no ofrecen la misma demanda de alquiler ni las mismas condiciones de inversión. Los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento, los costos de financiamiento y las condiciones del mercado local pueden influir significativamente en el rendimiento real de una propiedad de alquiler.
Por lo tanto, para los inversionistas extranjeros, la mejor oportunidad no necesariamente es la propiedad más barata ni el vecindario con el alquiler proyectado más alto. Es la propiedad cuyo precio de compra, ingresos por alquiler, gastos, estructura de financiamiento y potencial a largo plazo estén alineados con la estrategia general del inversionista.
Chicago ofrece a los inversionistas internacionales un mercado residencial amplio y diverso, con múltiples tipos de propiedades y estrategias de inversión.
En 2025, la ciudad registró más de 22,000 ventas residenciales y un precio de venta medio de US$375,000, un 5,6% más que el año anterior. Con 77 áreas comunitarias y una amplia variedad de opciones de vivienda, los inversionistas tienen numerosas oportunidades para evaluar.
Sin embargo, invertir en Chicago requiere conocimiento del mercado local y un análisis financiero disciplinado.
Antes de comprar, los inversionistas extranjeros deben analizar cuidadosamente el vecindario, el tipo de propiedad, los ingresos por alquiler, los gastos operativos, los impuestos, el seguro y las condiciones de financiamiento.
Para los inversionistas internacionales que cumplen con los requisitos, el financiamiento DSCR puede facilitar el apalancamiento de una propiedad de alquiler en Chicago sin depender de los requisitos tradicionales de crédito o empleo en Estados Unidos.
Con la propiedad adecuada, el financiamiento correcto y una estrategia de inversión bien planificada, Chicago puede ser una excelente incorporación a un portafolio inmobiliario internacional.
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