Desglosando los 4 tipos más comunes de propiedades residenciales de alquiler

¿Qué tienen en común elegir un tipo de propiedad de inversión y el karate?

En ambos casos, la repetición lleva al dominio. El famoso artista marcial Bruce Lee dijo una vez: “No temo al hombre que ha practicado 10.000 patadas una vez, pero sí al que ha practicado una patada 10.000 veces”. El mensaje de Lee es claro: el enfoque y la práctica constante son claves para volverse verdaderamente hábil. Lo mismo aplica al elegir un tipo de propiedad de inversión. Como nuevo inversionista inmobiliario, puede ser tentador hacer ofertas en distintos tipos de propiedades. Sin embargo, si intentas dominar todas al mismo tiempo, nunca te volverás experto en ninguna.

Este artículo explora los cuatro tipos más comunes de propiedades residenciales para inversión. Al compararlas, tendrás la oportunidad de profundizar en cada una y determinar cuál se alinea mejor con tus objetivos.

Tipos de propiedades residenciales: una visión general

Existen cuatro tipos principales de propiedades residenciales, cada uno con características únicas. Es importante notar que los bienes raíces residenciales se diferencian de los comerciales (como edificios de varias unidades, oficinas y locales comerciales) e industriales, ya que cumplen diferentes funciones y presentan consideraciones distintas.

Al comprender los diferentes tipos de propiedades residenciales, estarás mejor preparado para tomar decisiones informadas al comprar tu próxima propiedad. Cada tipo puede alinearse o no con tu estilo de inversión, lo que influirá en tu estrategia general.

Casas unifamiliares

Son estructuras independientes y el tipo de propiedad más popular en Estados Unidos. Ofrecen privacidad, espacio amplio y la posibilidad de personalización, lo que las hace atractivas tanto para inquilinos como para inversionistas.

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Condominios

Los condominios son unidades dentro de un complejo regulado por una asociación de propietarios (HOA) (en inglés). Al comprar un condominio, los propietarios, arrendadores e inquilinos deben comprometerse a cumplir las normas y reglamentos de la HOA. Dependiendo de la asociación, las cuotas de la HOA pueden cubrir ciertos servicios, el mantenimiento exterior y el mantenimiento de los espacios compartidos.

Casas adosadas (Townhomes, en inglés)

En muchos aspectos, las casas adosadas son muy similares a los condominios. A menudo tienen asociaciones de propietarios (HOAs) con reglas que todos los residentes deben seguir y, al igual que los condominios, comparten paredes y áreas comunes como gimnasios o salas de recreación.

Quizás la mayor diferencia entre los condominios y las casas adosadas es el diseño. Las casas adosadas suelen tener varios niveles, lo que brinda mayor privacidad. Además, suelen ubicarse en complejos más pequeños que los condominios, ofreciendo un ambiente más íntimo con menos espacios compartidos.

Multifamiliares (2–4 unidades)

Estas propiedades consisten en varias unidades de alquiler independientes dentro de un mismo edificio, lo que permite que varios inquilinos vivan bajo un mismo techo. Aunque pueden haber áreas comunes, cada unidad generalmente tiene su propia entrada, cocina y espacios habitables.

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Precios y potencial de ingresos

Naturalmente, el precio y el potencial de ingresos juegan un papel importante al seleccionar una propiedad para inversión. La ubicación, la demanda, la demografía y el tipo de propiedad son factores clave para determinar el potencial de ingresos. Comprender estos elementos te ayudará a elegir el tipo de propiedad que mejor se alinee con tu estrategia de inversión.

• Casas unifamiliares: Ubicadas comúnmente en zonas suburbanas, las casas unifamiliares atraen a una variedad de inquilinos, incluidas familias y jóvenes profesionales. Aunque suelen tener precios de compra más altos que los condominios o casas adosadas, también tienden a generar alquileres más altos. Un factor clave para los inversionistas es la relación precio-alquiler (en inglés), que compara el precio de compra de la propiedad con su ingreso potencial por alquiler. Generalmente, los mejores índices se encuentran en el Medio Oeste y el Sur de EE.UU. (por ejemplo, Cincinnati, Jacksonville y Houston), lejos de los mercados costosos de las costas Este y el Oeste.

• Condominios y Casas adosadas: Atraen a jóvenes profesionales e inquilinos que buscan vivienda asequible en zonas urbanas. Tienen precios de compra más bajos que las casas unifamiliares, lo cual es una ventaja. Sin embargo, los propietarios deben considerar las cuotas de HOA al evaluar los ingresos netos y el flujo de caja.

• Multifamiliares: Suelen ubicarse en zonas suburbanas y urbanas, atrayendo diversos tipos de inquilinos. Estas propiedades son más caras que las casas unifamiliares, los condominios y las casas adosadas en una zona determinada. Con múltiples unidades bajo un mismo techo, el flujo de caja es a menudo significativamente mayor en comparación con las propiedades unifamiliares.

Mantenimiento y conservación

Es crucial considerar los niveles de mantenimiento y conservación requeridos para cada tipo de propiedad al evaluar una inversión en alquiler, ya que esto impacta directamente el flujo de caja. Ya sea que planees contratar una empresa de administración o administrar la propiedad tú mismo desde el extranjero, este aspecto será clave en tu decisión.

Mantenimiento y conservación más sencillos

Los condominios y casas adosadas requieren menos mantenimiento. En muchos casos, el HOA se encarga del mantenimiento exterior, dejando al propietario responsable únicamente del mantenimiento interno.

Mayor mantenimiento y conservación

Tanto las casas unifamiliares como las multifamiliares suelen requerir más mantenimiento y conservación que los condominios o las casas adosadas. Estos tipos de propiedad exigen atención debido a las posibles reparaciones interiores y exteriores, todas las cuales son responsabilidad del propietario. Los propietarios también deben encargarse de tareas como la jardinería y la retirada de nieve. Además, dado que estas propiedades suelen ser más grandes, los costos del seguro de propiedad pueden ser más elevados, aunque esto puede variar en función de la ubicación y otros factores.

Financiamiento

Existen diversas opciones de financiamiento para propiedades residenciales como las mencionadas. Muchos inversionistas extranjeros utilizan préstamos basados en la relación de cobertura del servicio de deuda (DSCR).
Estos préstamos se basan en el flujo de caja y el rendimiento de la propiedad, y no en las finanzas personales del inversionista. Esto los hace especialmente ventajosos para los inversores extranjeros (en inglés),ya que el proceso de suscripción se centra más en la capacidad de la propiedad para generar ingresos que en el historial financiero individual. Los préstamos DSCR pueden usarse para comprar cualquiera de los cuatro tipos de propiedad, pero pueden surgir complicaciones, especialmente con condominios y casas adosadas. Por ejemplo:

• Los condominios o casas adosadas ubicados en cooperativas (en inglés) probablemente no sean elegibles porque la estructura de propiedad es poseer acciones de toda una comunidad en lugar de una propiedad específica.

• Las HOAs con normas restrictivas podrían afectar a su capacidad para obtener un préstamo. A veces se exige que un determinado porcentaje de los propietarios de la comunidad sean residentes principales y no inversionistas que compran para alquilar la vivienda.
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• Los prestamistas pueden tener en cuenta la salud financiera de la HOA, como las cuotas especiales pendientes (en inglés). Aunque no tienes control sobre la situación financiera de la HOA en el momento de la compra, puedes informarte sobre la documentación de la HOA con antelación para evitar problemas en el momento del cierre o durante el proceso de suscripción.

Elaboración de una estrategia de salida según tipo de propiedad

Siempre debes tener en cuenta la salida al adquirir una propiedad. Incluso si planeas mantenerla por muchos años, en algún momento probablemente la venderás.

Cuando llega el momento de vender, es fundamental comprender que los compradores potenciales perciben los distintos tipos de propiedad de formas únicas. Comprender estos matices te ayudará a prepararte mejor para el futuro y a tomar decisiones más informadas durante la compra. Teniendo esto en cuenta, a continuación te explicamos en profundidad qué puedes esperar de cada tipo de propiedad y cómo las ven normalmente los compradores.

Base de compradores

El término "base de compradores” se refiere al número de compradores potenciales que puede tener un determinado tipo de propiedad. Algunas propiedades tendrán un atractivo más amplio, mientras que otras pueden ser más específicas. Vamos a desglosarlo por tipo de propiedad, para que te hagas una idea de cómo podría ser el mercado si decides vender:

• Unifamiliares: Tienen la base más amplia, ya que interesan tanto a propietarios como a inversionistas.
  
  
• Condominios y Casas adosadas: Aunque los condominios y las casas adosadas son más asequibles y cómodos, su número de compradores suele ser más limitado. Los compradores también deben tener en cuenta factores como la influencia de las normas de las asociaciones de propietarios (HOAs), que pueden restringir la flexibilidad. En consecuencia, el mercado de estas propiedades suele ser más especializado.
  
  
• Multifamiliares: El grupo de compradores es más específico y limitado. Los compradores multifamiliares suelen ser inversionistas inmobiliarios interesados en los ingresos por alquiler y el flujo de caja, más que en el uso personal o la propiedad de la vivienda.

Potencial de apreciación

Históricamente, el valor de los inmuebles en Estados Unidos suele aumentar con el tiempo (en inglés). Ese crecimiento se conoce como revalorización natural. Debido a la inflación, el crecimiento de la población, la demanda de viviendas y las mejoras en las infraestructuras, el valor de los inmuebles ha tendido a aumentar a largo plazo. Sin embargo, no todos los tipos de propiedad aumentan al mismo ritmo:

• Unifamiliares: Tradicionalmente, las casas unifamiliares han registrado el mayor nivel de revalorización (en inglés). La demanda y la amplia base de compradores interesados en adquirir este tipo de propiedad la hacen más competitiva y cotizada.

• Condominios y Casas adosadas: Los condominios y las casas adosadas suelen revalorizarse a un ritmo más lento que las casas unifamiliares. Durante las recesiones económicas, estas propiedades suelen ser las primeras en experimentar descensos de valor.

• Multifamiliares: A diferencia de otros tipos de propiedades, que suelen ser adquiridas por propietarios, las propiedades multifamiliares son adquiridas principalmente por inversionistas inmobiliarios. Como tales, se valoran en función de su potencial de inversión y flujo de caja (en inglés). Esto contrasta con los otros tipos de propiedades residenciales, que se basan en ventas comparables (comps) para medir el valor.

Al evaluar el potencial de revalorización, asegúrate también de tener en cuenta el mercado de alquiler en el que piensas invertir. Algunos mercados estadounidenses han experimentado un mayor crecimiento que otros (en inglés) y desempeñarán un papel importante en esta ecuación.

Seleccionando el tipo “correcto” de propiedad de alquiler

Entonces, ¿qué tipo de propiedad de alquiler es mejor? Sólo tú puedes juzgarlo. 

Para quienes valoran la comodidad y un mantenimiento mínimo, las opciones de bajo mantenimiento podrían ser las más adecuadas. Por otro lado, si tu prioridad es generar ingresos constantes y diversificar tus inversiones, las propiedades con múltiples unidades de alquiler podrían ofrecer un mayor potencial de flujo de caja.
En última instancia, el tipo de propiedad adecuado dependerá de tus preferencias, así que asegúrate de sopesar tus opciones antes de decidirte.

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