3 estrategias para invertir en bienes raíces en EE.UU. con préstamos DSCR

Todo inversionista extranjero se enfrenta, tarde o temprano, a la misma pregunta: ¿Cómo generar un verdadero impulso en el mercado inmobiliario de EE.UU. cuando el financiamiento tradicional no está pensado para ti?

Los préstamos DSCR se han convertido rápidamente en la respuesta. Reducen gran parte de las barreras que normalmente enfrentan los compradores internacionales, permitiendo que el desempeño de la propiedad tenga más peso que el papeleo. Cuando combinas el tipo adecuado de préstamo DSCR con la estrategia de inversión correcta, los resultados pueden crecer más rápido de lo que la mayoría de los inversionistas imagina.

Esta guía está diseñada para ayudarte a entender en qué casos los préstamos DSCR destacan y cómo pueden acelerar tus objetivos como inversionista internacional.

Puntos clave

• Los préstamos DSCR permiten a los inversionistas extranjeros calificar en función del flujo de efectivo de la propiedad, en lugar de sus ingresos personales.
  

• Estos préstamos funcionan mejor con propiedades listas para rentar o activos estabilizados que pueden generar ingresos por alquiler de inmediato.

• Estrategias como buy-and-hold (inversión a largo plazo), alquileres a corto plazo y refinanciamientos tipo BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) se alinean especialmente bien con el financiamiento DSCR.

Cómo funcionan los préstamos DSCR

Un préstamo DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda) califica a los inversionistas en función de un factor clave: si los ingresos por renta de la propiedad pueden cubrir el pago mensual de la hipoteca. En lugar de exigir declaraciones de impuestos en EE.UU., comprobantes de empleo o historial crediticio estadounidense, los prestamistas evalúan el flujo de efectivo de la inversión en sí.

Esta estructura ofrece a los inversionistas extranjeros una vía clara para acceder al mercado inmobiliario de EE.UU., ya que es la propiedad, y no los ingresos personales, la que determina la aprobación.

¿Cómo calificar para un préstamo DSCR?

Los préstamos DSCR utilizan un cálculo (en inglés) que mide la relación entre los ingresos por renta y las obligaciones de deuda. Un ratio de 1,0 generalmente significa que los ingresos igualan el pago de la hipoteca.
Muchos prestamistas prefieren un margen adicional (por ejemplo, 1,2), pero los inversionistas extranjeros suelen acceder a condiciones más flexibles según el tipo de propiedad, la ubicación y los rendimientos proyectados.

¿Por qué los inversionistas extranjeros utilizan préstamos DSCR?

El proceso de calificación se centra en el flujo de efectivo de la propiedad, no en tus ingresos o historial laboral en tu país de origen. Si la propiedad genera ingresos, calificas. Es una forma simple y escalable de construir un portafolio de propiedades en renta en EE.UU.
Lee más: Documentos requeridos para solicitar y calificar para un préstamo DSCR

Estrategia 1: propiedades de alquiler a largo plazo (buy-and-hold)

La estrategia de alquiler a largo plazo (buy-and-hold, en inglés) es una de las más estables dentro del mercado inmobiliario en Estados Unidos. Los inversionistas adquieren una propiedad para renta a largo plazo (generalmente una vivienda unifamiliar o una propiedad multifamiliar pequeña) y la mantienen para generar flujo de caja constante y una apreciación gradual en el tiempo. Es un enfoque fácil de analizar y especialmente adecuado para portafolios internacionales.

Por qué los préstamos DSCR son ideales para esta estrategia

Los préstamos DSCR están diseñados para propiedades listas para rentar. Una vez que la propiedad tiene, o se espera que tenga, inquilinos a largo plazo, el prestamista puede basar el índice DSCR en esos ingresos. Como los inversionistas extranjeros no necesitan presentar declaraciones de impuestos ni historial crediticio en EE. UU. para calificar, la propiedad en sí se convierte en el elemento central de la decisión.

Esta combinación es especialmente poderosa para inversionistas buy-and-hold porque:

• Puedes calificar repetidamente siempre que la siguiente propiedad genere flujo de caja.
• No estás limitado por tus ingresos personales ni por tus niveles de deuda en tu país de origen.
• Puedes expandir tu portafolio una propiedad a la vez, sin tener que esperar años entre préstamos.

Estrategia 2: alquileres a corto plazo (STRs)

Los alquileres tipo Airbnb y las propiedades completamente amuebladas se han convertido rápidamente en opciones populares para vacaciones. Estos alquileres a corto plazo (STRs, por su sigla en inglés) atraen a inversionistas internacionales porque ofrecen mayores ingresos mensuales gracias a su flexibilidad de precios. Los mercados con turismo, viajes de negocios sólidos o demanda estacional suelen generar mejores rendimientos en comparación con los alquileres a largo plazo.

Por qué los préstamos DSCR tienen sentido para alquileres a corto plazo

Una de las mayores ventajas del financiamiento DSCR para alquileres a corto plazo (en inglés) es la posibilidad de calificar con base en ingresos proyectados, en lugar de depender de un contrato de arrendamiento a largo plazo firmado. Esto significa que los prestamistas pueden utilizar herramientas como AirDNA, comparables locales de alquileres a corto plazo o proyecciones de terceros para estimar lo que la propiedad podría generar razonablemente.

Para los inversionistas extranjeros, esto representa un punto de inflexión. En lugar de esperar a conseguir un inquilino por un año o estabilizar un contrato a largo plazo, puedes:

• Calificar utilizando proyecciones de alquiler a corto plazo, accediendo a un mayor potencial en el ratio DSCR.
• Comprar propiedades en zonas con alta demanda turística, donde los alquileres a largo plazo no reflejan el verdadero potencial de ingresos.
• Financiar STRs listos para rentar que generan ingresos casi de inmediato tras el amueblado y la puesta en marcha.

Estrategia 3: refinanciamiento como parte del método BRRRR

El método BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) es una estrategia de valor agregado diseñada para reciclar tu capital inicial. Los inversionistas compran una propiedad deteriorada o subvaluada, la remodelan, la ponen en renta y luego la refinancian a un valor de tasación más alto para recuperar parte del capital invertido.

Dónde entran los préstamos DSCR

Los préstamos DSCR no pueden utilizarse para la compra inicial de propiedades deterioradas, ya que deben estar listas para generar ingresos por renta. Sin embargo, son extremadamente útiles durante la etapa de refinanciamiento, una vez que la renovación está completa y la propiedad se ha estabilizado. Esto crea una segunda etapa muy sólida dentro del ciclo BRRRR:

• Después de las renovaciones, la propiedad genera ingresos sólidos por alquiler.
• La mejora en el ratio DSCR permite a los inversionistas refinanciar hacia un financiamiento DSCR a largo plazo.
• El refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out refinance) devuelve una parte del capital inicial, permitiendo a los inversionistas avanzar al siguiente proyecto.

Los inversionistas extranjeros suelen encontrar que la etapa de refinanciamiento es la parte más difícil del método BRRRR cuando utilizan prestamistas tradicionales, ya que estos exigen una amplia documentación de ingresos y un historial crediticio en EE. UU. Los préstamos DSCR eliminan por completo esas barreras, siempre que la propiedad esté generando ingresos.

Lee más: Cómo Adva está haciendo crecer su portafolio utilizando la estrategia BRRRR con Waltz (en inglés)

​​Convierte los préstamos DSCR en resultados reales con Waltz

Los préstamos DSCR funcionan mejor cuando la propiedad es el motor de la inversión. Al centrarse en el flujo de caja en lugar de los ingresos personales o el historial crediticio en EE. UU., estas estrategias permiten a los inversionistas extranjeros expandir de forma más eficiente y con mayor confianza en el mercado estadounidense.

Con la estrategia adecuada y el prestamista DSCR correcto, puedes convertir cada propiedad en un paso hacia tu próxima inversión. Estamos aquí para hacer ese proceso más rápido, ágil y predecible.

Explora tus opciones de préstamos DSCR con Waltz (en inglés).

‍

‍

‍