Documentos requeridos para solicitar y calificar a un préstamo DSCR

¿Crees que no puedes obtener una hipoteca en Estados Unidos sin ingresos o crédito estadounidense? No eres el único. Muchos extranjeros asumen que financiar una propiedad para alquiler en EE. UU. está fuera de su alcance. Les han dicho “no” en bancos tradicionales o se les ha exigido pasar por procesos complejos que terminan en callejones sin salida.

Pero existe otra alternativa. Los préstamos DSCR (Debt Service Coverage Ratio, o Índice de Servicio de Cobertura de la Deuda) permiten calificar en función del potencial de ingresos de la propiedad, no del perfil financiero del solicitante. Esto significa que no se requiere historial crediticio en EE. UU. ni declaraciones de impuestos estadounidenses. En su lugar, los prestamistas evalúan si la propiedad puede generar flujo de caja a través del alquiler.

En este blog, revisaremos los documentos exactos que necesitas para solicitar un préstamo DSCR y, tan importante como eso, lo que no necesitas presentar.

Puntos clave

• No se requieren declaraciones de impuestos en EE. UU., verificación de ingresos ni puntaje de crédito.
  
  
• Para aplicar se necesitan documentos de ingresos de la propiedad, identificación con foto y comprobante de fondos.
  
  
• La compra del Kit de Inversionista de Waltz puede agilizar la creación de tu LLC con EIN y otros beneficios.

Por qué la mayoría de los prestamistas se lo ponen difícil a los inversionistas extranjeros

Obtener una hipoteca en Estados Unidos siendo extranjero suele convertirse en un obstáculo difícil de superar.

Los prestamistas tradicionales suelen exigir años de declaraciones de impuestos en EE. UU., comprobantes de ingresos como formularios W-2 o recibos de sueldo, y un puntaje de crédito FICO sólido (en inglés). Por eso, muchos inversionistas internacionales asumen que deben pagar la propiedad al contado.

Incluso si logras cumplir con estos requisitos, es posible que también te pidan firmar documentos de manera presencial, lo que implica tiempo, viajes largos y costos adicionales para trasladarte a Estados Unidos.

Los préstamos DSCR abren la puerta a una alternativa diferente. Waltz ha encontrado la forma de hacer que el financiamiento para propiedades de inversión sea simple y accesible, sin exigir documentos fiscales de EE. UU., historial crediticio ni citas presenciales.

Descubre más: 5 pasos para solicitar un préstamo DSCR como extranjero

La solicitud de préstamo DSCR: lo que los prestamistas realmente necesitan

El proceso de solicitud de un préstamo DSCR está diseñado para ser más simple que el financiamiento convencional, pero eso no significa que no exista verificación. En lugar de solicitar declaraciones de impuestos en EE. UU., comprobantes de sueldo o documentos de ingresos personales, los prestamistas DSCR se enfocan en la propiedad: su potencial de ingresos, su valor y sus datos básicos. Aun así, deberás reunir cierta documentación de respaldo, aunque por lo general es mucho más sencilla que la que exigen la mayoría de los bancos tradicionales.

A continuación, te mostramos un desglose de lo que los prestamistas suelen evaluar al revisar una solicitud de préstamo DSCR.

Documentación de ingresos de la propiedad

Dado que los préstamos DSCR se basan en los ingresos por alquiler de la propiedad, y no en tus ingresos personales, esta es una de las partes más importantes de la solicitud. 

Si la propiedad ya está alquilada, necesitarás:

• Un contrato de alquiler firmado por ambas partes.
• Comprobantes de los dos pagos de renta más recientes.

Si, en cambio, la propiedad está vacante, deberás presentar:

• Comparables de renta (propiedades similares) y datos de renta promedio del mercado.

Esta información ayuda al prestamista a determinar si la propiedad puede cubrir los pagos mensuales del préstamo.

Información de la propiedad

Para avanzar con el proceso de evaluación crediticia, deberás proporcionar documentación básica sobre la propiedad que estás comprando o refinanciando. Por lo general, esto incluye:

• Contrato de compra firmado (para nuevas adquisiciones).
• Dirección y tipo de propiedad, como casa unifamiliar, condominio, casa adosada o propiedad multifamiliar (de 2 a 4 unidades).
• Publicación en MLS o tasación reciente (si está disponible).
• Contacto para la tasación: nombre y teléfono de una persona que pueda dar acceso a la propiedad, por ejemplo, tu agente inmobiliario o administrador de la propiedad.

Si la propiedad forma parte de una asociación de propietarios (HOA, en inglés), también deberás presentar:

• Datos de contacto de la HOA.
• Póliza de seguro maestra.
• Estatutos o reglamento de la HOA.

Identificación y comprobante de domicilio

Los prestamistas están obligados a verificar tu identidad y lugar de residencia, incluso si inviertes desde el extranjero. Para ello, deberás presentar:

• Pasaporte vigente u otra identificación oficial con foto.
• Comprobante de domicilio en tu país de residencia, como una factura de servicios públicos o un estado de cuenta bancario reciente.

Este paso permite confirmar la legitimidad de tu solicitud y cumplir con los requisitos básicos de KYC (Conoce a tu Cliente).

Comprobante de fondos para el pago inicial

Para demostrar que el dinero proviene de fuentes legales y legítimas, el comprobante de fondos será revisado en detalle. Deberás presentar un estado de cuenta bancario o de inversión reciente que muestre aproximadamente el 30% del precio de compra y, en algunos casos, un monto adicional para reservas.

Al solicitar un préstamo para una propiedad de inversión en Estados Unidos, el prestamista necesitará verificar que los fondos que utilizarás realmente te pertenecen y están disponibles de inmediato. Esto implica presentar documentación que demuestre que el dinero está a tu nombre y que ha permanecido en tu cuenta durante un período razonable. Los depósitos grandes de último momento, justo antes del cierre, pueden generar dudas. Por eso, se recomienda mantener los fondos en una sola cuenta y evitar movimientos innecesarios.

Si existen depósitos significativos o recientes, es posible que se te solicite explicar su origen, como ahorros, una herencia o la venta de otra propiedad. Un historial financiero claro y consistente facilita considerablemente el proceso de aprobación.

Explora más: ¿Oferta aceptada? Qué sucede antes del cierre (en inglés)

Documentos de la entidad

Para cerrar la compra de una propiedad destinada al alquiler con un préstamo DSCR, deberás adquirirla a través de una entidad constituida en Estados Unidos. Para muchos inversionistas, esta entidad suele ser una LLC. Waltz solicitará:

• Acuerdo operativo (Operating Agreement).
• Documentos de constitución de la empresa.
• EIN (Employer Identification Number, o Número de Identificación Fiscal) emitido por el IRS.

Si ya cuentas con una LLC, deberás presentar estos documentos por tu cuenta. Pero si aún no la tienes, Waltz lo hace simple: crea tu LLC y obtén tu EIN en cuestión de minutos con nuestro Kit de Inversionista adicional.

Lee más: El Kit de Inversionista Waltz 

Evita estos problemas comunes de documentación

Incluso con un proceso de préstamo DSCR simplificado, pequeños errores en la documentación pueden generar grandes demoras, o peor aún, el rechazo de la solicitud. La mayoría de los inconvenientes surgen por inconsistencias, falta de contexto o documentación poco clara. Estos son los problemas más frecuentes que vemos:

• Contratos de alquiler sin firma o poco claros: la falta de firmas del inquilino, condiciones desactualizadas o montos de renta inconsistentes pueden generar confusión.
  
  
• Constitución incompleta de la LLC: el proceso de evaluación crediticia no puede comenzar hasta que la entidad en EE. UU. esté verificada y activa.
  
  
• Nombres que no coinciden entre documentos: el nombre en tu pasaporte, la documentación de la LLC y las cuentas bancarias deben coincidir. Incluso pequeñas diferencias pueden causar demoras. Este problema es común cuando varios socios compran una propiedad juntos. Asegúrate de revisar con anticipación que todos los nombres sean consistentes en cada documento y corrige cualquier discrepancia antes de enviar la solicitud.

Estos problemas pueden parecer menores, pero son los que más fricción generan durante la evaluación crediticia. Por eso, en Waltz diseñamos un proceso diferente.

Descubre más: Los pros y contras de los préstamos DSCR que los extranjeros deben conocer (en inglés)

Waltz hace que invertir en real estate en EE. UU. sea accesible en todo el mundo

La mayoría de los prestamistas se limitan a recopilar tu documentación y luego te dejan solo para resolver el resto del proceso. En Waltz, en cambio, trabajamos contigo desde el inicio para asegurarnos de que tu solicitud esté clara, completa y lista para avanzar rápidamente en el la evaluación crediticia (underwriting).

Nuestra plataforma te permite rastrear el estado de tus documentos, cargar todo en un solo lugar y evitar contratiempos de último momento. Así te ayudamos a evitar señales de alerta y a que tu préstamo avance sin sorpresas. Desde la creación de la LLC hasta la obtención del EIN y el financiamiento, Waltz está diseñada para ayudar a inversionistas internacionales a cerrar operaciones sin burocracia innecesaria.

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