Libera el capital de tu propiedad en alquiler con un Refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out refinance)

¿Eres como la mayoría de los inversionistas extranjeros en bienes raíces? El 50% de todos los compradores extranjeros pagaron en efectivo (en inglés) por sus propiedades el año pasado.

Aunque puede parecer que tu dinero está atrapado en el capital acumulado de tu vivienda, no tiene por qué ser así. Piensa en tu propiedad en alquiler como un cofre del tesoro. Un refinanciamiento con retiro de efectivo es el mapa para abrirlo.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out refinance, en inglés) te permite extraer parte del capital de tu propiedad y poner ese dinero directamente en tu bolsillo.
La mejor manera de entender los detalles de este tipo de refinanciación es explorar algunas de las preguntas más comunes que hacen los inversionistas extranjeros. Así podrás contar con la información necesaria para decidir si esta es la opción adecuada para ti.

¿Cómo funciona un refinanciamiento con retiro de efectivo basado en DSCR?

Al realizar un refinanciamiento con retiro de efectivo, los prestamistas generalmente te permiten pedir prestado entre el 70% y el 75% del valor del inmueble (LTV, en inglés, o relación préstamo-valor). Por ejemplo, supongamos que pagaste en efectivo una casa que ahora vale US$500.000,  eso significa que tienes US$500.000 en capital o valor acumulado. Tu prestamista podría ofrecerte una hipoteca por US$350.000 (el 70% de US$500.000), lo que te dejaría con US$350.000 en efectivo al cierre (menos los costos de cierre). Luego puedes usar ese dinero para ahorrar o invertir en otra oportunidad.

Otro aspecto importante a considerar es el rendimiento de la propiedad como inmueble en alquiler.
El DSCR (Debt-Service-Coverage-Ratio) o índice de cobertura del servicio de la deuda, se calcula en función de cuánto ingreso por alquiler genera la propiedad en comparación con los pagos mensuales de la hipoteca. Los prestamistas suelen requerir un DSCR superior a uno, lo que significa que las propiedades en alquiler con flujo de efectivo positivo después de todos los gastos suelen ser elegibles para este tipo de préstamo.

Guías para un refinanciamiento con retiro de efectivo basado en DSCR

Además de generar suficientes ingresos por alquiler y contar con el capital adecuado, existen otros requisitos que deben cumplirse. Muchos de ellos se superponen con los requisitos generales para obtener la aprobación de una hipoteca. A continuación, se presentan algunas de las guías generales de Waltz:

• Monto mínimo del préstamo: US$ 100.000
• Relación préstamo-valor (LTV): 70% a 75%
• Tipo de propiedad: Las refinanciaciones con préstamo DSCR están disponibles para hasta cuatro unidades cuando trabajas con Waltz. Esto incluye casas unifamiliares, condominios, casas adosadas y pequeñas propiedades multifamiliares.
• Reservas de efectivo: Los prestamistas suelen requerir una cantidad mínima en reservas de efectivo para asegurarse de que puedas cumplir con los pagos mensuales. Cuando completas un refinanciamiento con retiro de efectivo, esto puede considerarse antes de recibir los fondos. Dependiendo de tu situación, el monto puede variar, pero como mejor práctica, los inversionistas deberían contar con al menos seis meses de pagos hipotecarios en reservas.
• Tasación de la propiedad: Los prestamistas también requieren tasaciones recientes y precisas para confirmar que la propiedad cumpla con los requisitos de financiamiento.
• Términos del préstamo: Waltz ofrece términos flexibles. Como prestatario, es importante entender cómo leer una hoja de condiciones (term sheet, en inglés), que incluye tasas de interés, período de pago, penalidades por pago anticipado y costos de cierre. En Waltz, puedes trabajar con tu ejecutivo de cuenta para encontrar la mejor combinación según tu situación financiera.

¿Cuándo tiene sentido un refinanciamiento con retiro de efectivo?

Al evaluar tus opciones de refinanciación, asegúrate de considerar la cantidad de capital (equity) que tienes. Aunque refinanciar para obtener una tasa de interés más baja puede ser beneficioso para todos los propietarios, un refinanciamiento con retiro de efectivo es más relevante para quienes tienen una cantidad significativa de capital en su propiedad. Necesitarás al menos 30% de capital para ser elegible y suficiente para pagar cualquier préstamo existente. Sin embargo, es importante también considerar otros beneficios y costos asociados con esta opción para determinar si es la adecuada para ti.

‍¿Cuáles son los beneficios de un refinanciamiento con retiro de efectivo?
Un refinanciamiento con retiro de efectivo permite a los inversionistas aprovechar el capital acumulado en su propiedad, que puede usarse para diversos fines. Quienes optan por este tipo de refinanciación disfrutan de los siguientes beneficios:

• Apalancamiento: La gran ventaja de los bienes raíces es el uso del apalancamiento. En lugar de tener una sola casa pagada completamente en efectivo, puedes distribuir ese capital en varias propiedades. Solo necesitas mantener un 30% de capital en una propiedad y podrías retirar el resto en efectivo. Por ejemplo, si recibes US$250.000 en efectivo al cierre, podrías comprar una propiedad de ese valor o dividirlo para adquirir tres casas con pagos iniciales de aproximadamente US$80.000 cada una.

• Escalabilidad: Ahorrar para el pago inicial de una propiedad de inversión puede llevar tiempo. Una refinanciación con retiro de efectivo te permite reciclar tu inversión inicial en nuevas propiedades. ‍

• Renovaciones: El dinero que recibes durante una refinanciación puede reinvertirse en la misma propiedad o en otras que poseas, realizando mejoras de valor agregado que aumenten su capital. Esto puede incrementar aún más tu posición patrimonial sobre los activos existentes.

• Mayor liquidez: Cuando completas una refinanciación con retiro de efectivo, no estás obligado a reinvertir los fondos. Puedes usar el dinero como prefieras.

Además, podrías beneficiarte de una tasa de interés más baja al refinanciar, aunque esto depende de las condiciones actuales del mercado.

Conoce cómo un inversionista internacional liberó su capital con una refinanciación basada en DSCR (en inglés).

¿Cuáles son las desventajas de un refinanciamiento con retiro de efectivo?

Obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo puede tener mucho sentido para muchos inversionistas. Sin embargo, existen algunos posibles inconvenientes que debes considerar antes de comprometerte con este tipo de refinanciación. Aquí te contamos qué debes tener en cuenta:

• Costos de cierre: Al refinanciar, estás cerrando un nuevo préstamo. Deberás pagar costos de cierre y posiblemente otras tarifas relacionadas con el proceso. Asegúrate de incluir estos gastos en tu análisis al considerar si refinanciar es la mejor opción para ti.
  
  
• Monto de préstamo más alto: Una de las ventajas es que puedes liberar el capital inmovilizado en una propiedad. La contrapartida es que probablemente refinanciarás con un monto mayor al que tenías originalmente sobre la propiedad. Esto puede significar que tu pago mensual de hipoteca aumente. Depende de ti decidir si recibir una suma de dinero ahora vale la pena frente a pagos mensuales más altos.
  
  
• Plazos de préstamo más largos: Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza tu préstamo existente (si ya tienes uno). Como resultado, podría extender el tiempo necesario para pagar completamente tu hipoteca.

¿Qué opción de refinanciación es la mejor para ti? Elige entre un refinanciamiento de tasa y plazo o un refinanciamiento con retiro de efectivo.

¿Cuánto capital puedes retirar de tu propiedad?

El monto de tu refinanciamiento depende de cuánto capital tengas acumulado. Por lo general, los prestamistas requieren que los inversionistas extranjeros mantengan al menos un 30% de capital propio en la propiedad al momento de refinanciar. Cualquier valor por encima de ese porcentaje puede retirarse mediante un refinanciamiento, después de restar lo que quede pendiente del préstamo anterior.

Explora las opciones de refinanciamiento disponibles para ti.

¿Qué documentos se necesitan para un refinanciamiento con retiro de efectivo?

El proceso de refinanciamiento con retiro de efectivo es similar a solicitar una nueva hipoteca. Los prestamistas solicitarán varios documentos para determinar si aprobarán o no tu préstamo.

La mayoría de los prestamistas requieren que los solicitantes proporcionen un puntaje de crédito en EE. UU. (FICO, en inglés) y ingresos con base en EE. UU.. Además, los prestatarios que no cuenten con una identificación estadounidense o un número de Seguro Social pueden tener problemas de documentación con algunos prestamistas. Como inversionista internacional, puede que no cuentes con esta información para presentar.

Refinanciar no tiene por qué ser un proceso complicado — en Waltz, no pedimos esos requisitos. Por lo general, puedes solicitar un refinanciamiento con retiro de efectivo con los siguientes documentos:

Identificación

Los solicitantes pueden aplicar para financiamiento utilizando su pasaporte. Este documento se usará para fines de autenticación.

Comprobante de ingresos

Waltz revisará la información de tu propiedad en renta, como tu contrato de arrendamiento. En cuanto a tus ingresos personales fuera de Estados Unidos, normalmente analizamos tus estados bancarios recientes, comprobantes de inversión y fuentes de ingresos (empleo o negocio). Ten en cuenta que nuestras solicitudes pueden variar según tu situación financiera.

LLC con un EIN

Es importante tener en cuenta que los préstamos DSCR se otorgan a empresas, no a personas. Esto se debe a que los préstamos DSCR aseguran el financiamiento con base en la capacidad de generación de ingresos de la propiedad, en lugar de tu historial crediticio personal. Por esta razón, tu prestamista solicitará información como el acuerdo operativo de tu LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) y tu EIN (Número de Identificación Fiscal).

¿No tienes una LLC? No hay problema. Con nuestro Kit para Inversionistas, Waltz te ayuda a crear una LLC y un EIN en tan solo 20 minutos, para que puedas obtener la aprobación de tu préstamo DSCR más rápido.

¿Cuánto tiempo toma un refinanciamiento DSCR?

Generalmente, existe un período de carencia (“seasoning period”) de seis meses desde que se obtiene un préstamo antes de poder refinanciarlo. Si compraste la propiedad en efectivo, esta regla no aplica —puedes refinanciar en cualquier momento.

Una vez que inicia el proceso de solicitud, el prestamista promedio necesita de 30 a 45 días para aprobar un refinanciamiento con retiro de efectivo. Gracias a que Waltz ofrece un proceso de solicitud completamente digital y una verificación de identidad remota, tu refinanciamiento no tiene que demorar tanto. Con Waltz, los inversionistas extranjeros pueden cerrar en tan solo 14 días.

Explora el proceso de refinanciamiento.

Da el siguiente paso para refinanciar tu propiedad de inversión

El refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser una herramienta poderosa para que los inversionistas crezcan y reinviertan. Al prepararte para refinanciar, es fundamental encontrar un prestamista especializado en trabajar con inversionistas extranjeros.
Un prestamista que entienda tus necesidades puede agilizar el proceso y ayudarte a avanzar más rápido. De esta manera, podrás ampliar tu portafolio de inversiones sin demoras.

¡Refinancia hoy mismo! (en inglés)

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