Opciones de financiamiento para invertir en condominios en Estados Unidos

¿Te interesa comprar un condominio como propiedad de renta en Miami u otra ciudad de Estados Unidos?

Conseguir un préstamo para una propiedad de inversión puede parecer fuera de alcance, especialmente si eres un extranjero sin historial de crédito o ingresos en EE. UU. Pero no tiene por qué ser así. Existen opciones disponibles, incluso si no tienes ciudadanía estadounidense.

Esta guía explica cómo funcionan los préstamos para propiedades de inversión, qué hace que los condominios sean diferentes y por qué Waltz está ayudando a inversionistas internacionales a cerrar con confianza desde cualquier parte del mundo.

Puntos clave

• Los préstamos DSCR te califican según los ingresos por renta, no por tu puntaje de crédito en EE. UU. ni tu historial laboral.
  
  
• Waltz hace que el financiamiento de condominios en EE. UU. sea accesible para ciudadanos extranjeros.
  
  
• Invertir en condominios tiene retos únicos, como las reglas de la HOA y la aprobación a nivel del edificio. También ofrece ventajas, como menor mantenimiento que una casa unifamiliar.

Por qué el financiamiento de condominios es diferente

Los condominios ofrecen una opción práctica para inversionistas extranjeros que administran propiedades desde el exterior. Como el mantenimiento exterior y las áreas comunes suelen estar a cargo de la asociación de propietarios (HOA, en inglés), las responsabilidades continuas normalmente se limitan al interior de la unidad. Sus precios de compra más bajos en comparación con las casas unifamiliares también pueden hacer que los condominios sean más accesibles en zonas urbanas. Sin embargo, los inversionistas deben revisar cuidadosamente las reglas y las finanzas de la HOA, ya que pueden afectar tanto el financiamiento como la estrategia de renta.

Los condominios no se evalúan solo por sí mismos. Vienen acompañados de la salud financiera y legal del edificio en el que se encuentran. Para los inversionistas extranjeros, esto agrega una capa adicional de complejidad que la mayoría de los otros tipos de propiedades no tiene. Esto es lo que los prestamistas suelen revisar:

• La salud financiera de la HOA: Los prestamistas quieren ver un fondo de reserva sólido y una cobranza consistente de las cuotas. Un balance financiero débil en la HOA puede ser una señal de riesgo, ya que el mantenimiento aplazado o los costos inesperados pueden afectar al edificio y, por extensión, a tu unidad.
  
  
• Porcentaje de ocupación por propietarios: Si una parte significativa de las unidades del edificio está alquilada en lugar de ocupada por sus dueños, los prestamistas pueden considerarlo una inversión más riesgosa. Muchos prefieren edificios donde más del 50% de las unidades estén ocupadas por propietarios y pueden establecerlo como requisito para otorgar el préstamo. Ten en cuenta que esto puede variar según cada caso.
  
  
• Evaluaciones especiales pendientes o litigios: Si el edificio está siendo demandado o está por emitir una evaluación especial considerable para reparaciones, los prestamistas pueden mostrarse cautelosos. Estas responsabilidades pueden afectar tanto tus ingresos por renta como el valor de reventa futuro, por lo que es importante comprender el panorama completo con anticipación y revisar cuidadosamente los registros financieros de la propiedad antes de avanzar.
  
  
• Aprobación a nivel del edificio: Incluso si tú calificas para el préstamo, el edificio del condominio podría no hacerlo. Muchos prestamistas requieren que el proyecto de condominio esté preaprobado. Si no lo está, tu financiamiento podría caerse en una etapa avanzada del proceso.
  
  

Los prestamistas deben aprobar muchos edificios antes de financiar unidades dentro de ellos. Si el condominio que deseas no pasa esa evaluación, tu financiamiento podría fracasar, incluso si tú cumples con los requisitos en papel.

¿Qué tipo de préstamo es mejor para invertir en un condominio?

Al financiar un condominio, la elección del préstamo depende de tu residencia, de la documentación de tus ingresos y de la rapidez con la que deseas avanzar. Para extranjeros, algunas opciones de financiamiento ofrecen un camino más directo, pero no son las únicas alternativas a considerar.

• Préstamos convencionales: Son hipotecas tradicionales de EE. UU. respaldadas por verificación de ingresos personales, declaraciones de impuestos y un historial crediticio sólido. Para extranjeros, generalmente no son una opción viable a menos que seas residente en EE. UU. con ingresos documentados tipo W-2 y un puntaje de crédito doméstico.
  
  
• Préstamos de portafolio: Son préstamos personalizados ofrecidos por prestamistas que mantienen el préstamo en sus propios libros en lugar de venderlo. Permiten mayor flexibilidad en la evaluación crediticia, pero suelen tener tasas más altas y requisitos de reservas más estrictos. A veces funcionan para propiedades no estándar o inversionistas con perfiles mixtos.
  
  
• Préstamos de capital privado (“hard money”): Estos préstamos a corto plazo tienen tasas de interés elevadas y suelen utilizarse para proyectos de renovación o reventa rápida. Aunque tampoco dependen del ingreso personal, sus pagos de interés altos los hacen más adecuados para estrategias distintas a la inversión en propiedades de alquiler (en inglés).
  
  
• Préstamos DSCR (debt-service-coverage-ratio, o índice de servicio de la deuda): Estos préstamos te califican según los ingresos por renta de tu condominio, no según tus ingresos personales ni tu puntaje de crédito en EE. UU. Si la renta proyectada cubre el pago de la hipoteca (normalmente con un DSCR de 1 o superior), junto con algunos otros requisitos básicos, es probable que califiques, incluso como extranjero. Por esta razón, los préstamos DSCR son una solución muy utilizada por inversionistas internacionales.

Para muchos inversionistas extranjeros, ciertos tipos de préstamos ofrecen el equilibrio adecuado entre accesibilidad, rapidez y capacidad de crecimiento. Entender todo tu rango de opciones de financiamiento puede ayudarte a elegir el camino más sencillo para asegurar tu próxima inversión en un condominio.

Explora más: Cómo usar un préstamo DSCR para una propiedad de renta (en inglés) 

Desglose del préstamo DSCR: la compra de un condominio como propiedad de inversión

Para mostrar cómo funcionan los préstamos DSCR en la práctica, veamos un ejemplo basado en la compra de un condominio como inversión.

Imagina que compras un condominio en un mercado de renta muy popular, como Orlando, Dallas o Scottsdale. La unidad tiene un precio de U$$250.000, y esperas un alquiler mensual de U$$1.400. El pago hipotecario sería aproximadamente de U$$1.050 (incluyendo capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de HOA). Así es como se desglosa:

Con el financiamiento DSCR, la decisión del prestamista se basa en los ingresos de renta de la propiedad, no en tus finanzas personales. Un DSCR superior a 1 indica que la propiedad genera más ingresos de los que cuesta operarla, lo cual es el umbral estándar que la mayoría de los prestamistas busca. En este ejemplo, un DSCR de 1.33 supera ese requisito, lo que hace más probable la aprobación del préstamo.
Esto abre la puerta a más compradores internacionales que, de otra forma, podrían no calificar para un financiamiento tradicional.

Lee más: Lo que debes saber antes de solicitar un préstamo DSCR

Por qué los préstamos DSCR son importantes para los extranjeros

En muchos sentidos, los préstamos DSCR ofrecen una vía para invertir en bienes raíces en EE. UU. sin toda la burocracia habitual. Los prestamistas tradicionales, con otros tipos de préstamos, normalmente exigen:

• Comprobación de ingresos en EE. UU.: La mayoría de los prestamistas requiere ingresos generados en Estados Unidos respaldados por declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios locales, rechazando o investigando exhaustivamente los ingresos extranjeros. Los préstamos DSCR se basan en el rendimiento de la propiedad, no en tus ingresos personales. Combinado con el enfoque único de Waltz—que acepta documentos internacionales como estados de cuenta locales y recibos de sueldo, además de evaluar el flujo de efectivo proyectado de la propiedad—esto crea un camino claro hacia el financiamiento para inversionistas extranjeros.
  

• Pago inicial: Los prestamistas suelen exigir que los compradores extranjeros aporten entre un 30 % y un 50 %, mucho más de lo que se les pide a los inversionistas estadounidenses. También requieren grandes reservas de efectivo, ya que consideran a los prestatarios internacionales como de mayor riesgo. Waltz adopta un enfoque más equilibrado, ofreciendo pagos iniciales desde el 25 % en algunos casos y generalmente solicitando alrededor de seis meses de reservas, con flexibilidad según tu perfil financiero y los ingresos proyectados de la propiedad.
  

• Identificación y documentación: A diferencia de la mayoría de los prestamistas que requieren identificación estadounidense y documentos difíciles de obtener, Waltz acepta documentos internacionales y te permite comenzar solo con un pasaporte válido, guiándote en el resto del proceso estés donde estés en el mundo. ¿No lo crees? ¡Compruébalo tú mismo (en inglés)!
  

• Revisión de crédito: Con Waltz no necesitas un puntaje de crédito estadounidense. Trabajamos todos los días con inversionistas extranjeros de bienes raíces y entendemos que muchos no tienen historial crediticio en EE. UU. Mientras que otros prestamistas pueden depender de él debido a su limitada experiencia con prestatarios internacionales, nosotros aceptamos informes de crédito de tu país de origen y evaluamos tu fortaleza financiera general.
  

• Estructura legal: Los préstamos DSCR deben hacerse a nombre de una entidad registrada en EE. UU., generalmente una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada). La mayoría de los prestamistas te dejan navegar este proceso solo: contratar un abogado, solicitar un EIN (Número de Identificación Fiscal) por separado e incluso viajar a EE. UU. para abrir una cuenta bancaria comercial. Waltz simplifica todo con nuestro Kit de Inversionista, que te permite formar tu LLC, obtener tu EIN y comenzar el proceso completamente en línea—en minutos, no meses.

Más información: Kit de Inversionista

Waltz simplifica cada etapa del proceso

Los préstamos DSCR hacen posible que compradores internacionales inviertan en bienes raíces en EE. UU. sin los obstáculos habituales. Al enfocarse en los ingresos por renta de la propiedad en lugar de tu relación deuda-ingresos, ofrecen un camino claro y práctico hacia el financiamiento.

Con Waltz, ese camino se vuelve aún más sencillo. Obtienes condiciones de financiamiento flexibles, la conveniencia de cierres remotos y una experiencia integral sin fricciones—todo a través de una plataforma totalmente digital diseñada específicamente para inversionistas globales. ¡Haz realidad tu inversión en un condominio en EE. UU. con solo unos clics!

¿Listo para invertir en bienes raíces en EE. UU. sin las complicaciones de siempre? Aplica ahora (en inglés).

‍