Lo que debes saber antes de solicitar un préstamo DSCR

Los préstamos DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda) son como un truco maestro para los inversionistas inmobiliarios, especialmente para los extranjeros.
Mientras planees adquirir propiedades que generen ingresos, un préstamo DSCR te permite evitar la necesidad de tener ingresos en EE. UU. o puntaje crediticio estadounidense.

Sin embargo, antes de solicitar un préstamo DSCR, debes hacerte algunas preguntas clave.
Estas te ayudarán a determinar si este tipo de préstamo se adapta a tu estrategia de inversión, qué requisitos debes cumplir y cómo manejar las condiciones especiales que pueden aplicar a inversionistas extranjeros.

Aquí encontrarás todo lo que necesitas saber para prepararte antes de solicitar un préstamo DSCR.

Puntos clave:

• Para calificar a un préstamo DSCR como extranjero, no necesitas un puntaje de crédito en EE. UU. Sin embargo, deberás contar con un pago inicial (down payment) de al menos un 20–30% y con una entidad legal, como una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada).
  
  
• Generalmente se requiere un ratio DSCR superior a 1 para calificar, lo que indica que tienes suficiente flujo de caja para cubrir los pagos de la deuda. Cuanto más alto sea el número por encima de 1, mejor.
  
  
• Los préstamos DSCR son ideales para estrategias de alquiler a corto y largo plazo, pero no pueden usarse para residencias principales, casas de vacaciones u otros tipos de propiedades mencionados más abajo.

¿Es un préstamo DSCR la opción correcta para ti?

Los préstamos DSCR son ideales para estrategias de alquiler a corto y largo plazo (en inglés).
Para alquileres a largo plazo, un préstamo DSCR puede ayudarte a invertir en propiedades que generen un flujo de caja constante y predecible.
En el caso de alquileres vacacionales o de corto plazo, este tipo de préstamo también puede ser una excelente opción para invertir en destinos turísticos muy demandados. 

Sin embargo, recuerda que hay situaciones en las que un préstamo DSCR no sería la mejor opción o no aplicaría. Estos casos incluyen:

• Residencia principal: Solo serás elegible para un préstamo DSCR si la propiedad es para fines de inversión. No puede usarse para comprar tu residencia principal.
  
  
• Propiedad vacacional (o segunda vivienda): Al igual que con las residencias principales, un préstamo DSCR no puede utilizarse para invertir en una segunda casa o propiedad vacacional.
  
  
• Proyectos de compra y reventa (fix-and-flip): Puede ser tentador comprar una propiedad y venderla rápidamente, pero este tipo de estrategia requiere financiamiento a corto plazo. Los prestamistas consideran los préstamos fix-and-flip más riesgosos, por lo que tienen tasas de interés más altas.
  
  
• Desarrollo de terrenos: Al igual que las inversiones fix-and-flip, el desarrollo de terrenos necesita opciones de financiamiento a corto plazo, como los préstamos puente (bridge loans). Estos ofrecen fondos temporales hasta que asegures un ingreso más estable, pero también suelen venir con tasas de interés más elevadas.
  
  
• Uso comercial: Si planeas invertir en una propiedad comercial, como una gasolinera o restaurante, es mejor considerar otro tipo de préstamo.

‍Aprende más sobre los préstamos DSCR.

¿Cuál es tu DSCR?

El DSCR se calcula dividiendo tu ingreso operativo neto entre tu servicio de deuda.
Para hacerlo más sencillo: divide lo que te queda de tus ingresos por renta después de todos los gastos, entre el dinero que necesitas para pagar el capital y los intereses del préstamo.

Un ratio de 1 significa que estás prácticamente en punto de equilibrio — ni ganas ni pierdes.
Un ratio mayor a 1 indica que no solo cubres tu deuda, sino que además te queda dinero extra.
Esta relación permite a los prestamistas ver si tienes un flujo de caja estable para cubrir tus pagos de deuda, y también les ayuda a estimar su nivel de riesgo.

Tu DSCR puede variar según factores relacionados con tu situación y con la propiedad, pero generalmente debe estar por encima de 1 para la mayoría de los prestamistas.
De hecho, algunos requieren un puntaje mínimo de 1.25 para calificar.

En Waltz, permitimos que los inversionistas extranjeros sean elegibles con un DSCR superior a 1. Aun así, mientras más alto sea tu DSCR, mejores serán las condiciones del préstamo que podrás negociar.

Además, tu puntaje DSCR también puede influir en otros factores, como el pago inicial requerido y la cantidad de meses de reservas en efectivo que necesitas para calificar para un préstamo DSCR.

¿Puedes mejorar tu DSCR?

Si tu DSCR es más bajo de lo que te gustaría, existen varias formas de mejorar tu puntaje.

Puedes hacerlo aumentando la rentabilidad de la propiedad o reduciendo tus gastos.

Aquí tienes algunos ejemplos:

• Aumenta tus ingresos por alquiler: Imagina que compras una propiedad que se alquila por debajo del precio de mercado. Una forma de mejorar tu DSCR es aumentar el alquiler de tus inquilinos para ajustarla a las tarifas actuales del mercado.

• Reduce tu tasa de interés: Para reducir la tasa de interés en una propiedad de inversión, considera pagar puntos por adelantado (points) (en inglés), que son tarifas adicionales que permiten bajar la tasa a cambio de un pago mayor al cierre. Además, comparar ofertas entre varios prestamistas puede ayudarte a encontrar las tasas más competitivas.

• Busca opciones de seguro más económicas: Cotizar diferentes compañías y aumentar tu deducible puede ayudarte a reducir los costos del seguro de tu propiedad. Si aseguras varias propiedades con la misma compañía, es posible que también obtengas descuentos adicionales.

Cómo calificar para un préstamo DSCR 

Existen varios factores que los prestamistas evaluarán, y es importante tenerlos en cuenta antes de solicitar un préstamo. Recuerda que algunos préstamos pueden tener condiciones específicas según el prestamista, pero hay ciertos requisitos estándar que suelen aplicarse para calificar.

Puntaje crediticio mínimo

La mayoría de los prestamistas evaluarán tu historial crediticio y alguna prueba de estabilidad financiera. Si tienes un puntaje de crédito en Estados Unidos, es posible que los prestamistas busquen un puntaje alrededor de los 600 puntos medios, aunque esto puede variar. Con un puntaje más alto, podrías acceder a tasas de interés más favorables.

Los prestamistas también considerarán si tienes problemas de crédito significativos, como ejecuciones hipotecarias, bancarrotas o pagos atrasados.

Si no tienes un puntaje de crédito en Estados Unidos, ¡no te preocupes! Waltz se especializa en trabajar con inversionistas extranjeros y entiende que existen otras formas de evaluar la solidez económica.

Solicita tu préstamo DSCR (en inglés).

Pago inicial mínimo

Los pagos iniciales (down payments) para los préstamos suelen determinarse mediante un cálculo llamado relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés). El LTV se obtiene dividiendo el monto de tu préstamo hipotecario entre el valor tasado de la propiedad.

Dependiendo de varios factores (como el puntaje DSCR de la propiedad), la relación LTV suele estar entre 70% y 80%. El porcentaje restante será el pago inicial requerido. Debes estar preparado para un pago inicial mínimo del 20 al 30%.

Tasación

Siempre ten en mente el resultado final. Al iniciar el proceso de préstamo, el prestamista querrá realizar una tasación de la propiedad en cuestión para determinar su valor de mercado actual y su potencial de ingresos por alquiler. Si la propiedad está en malas condiciones o no alcanza el valor necesario para la aprobación, quizá debas considerar otras propiedades u opciones de préstamo, dependiendo de tu estrategia.

Tipo de propiedad

Los préstamos DSCR están diseñados específicamente para propiedades de inversión que generan ingresos. En Waltz, estos préstamos pueden aplicarse a una variedad de tipos de propiedades, incluyendo:

• Propiedades unifamiliares: Son viviendas independientes que ofrecen privacidad y suelen ser muy buscadas por familias debido a su espacio y potencial de apreciación a largo plazo.
  
  
• Condominios: Son unidades individuales dentro de un edificio más grande, generalmente en zonas urbanas, con el mantenimiento compartido cubierto por las cuotas de la asociación de propietarios (HOA, en inglés).
  
  
• Casas adosadas (Townhomes): Ofrecen la privacidad de una casa unifamiliar, pero con paredes compartidas y una HOA que se encarga del mantenimiento exterior.
  
  
• Propiedades multifamiliares de 2 a 4 unidades: Estas propiedades, como dúplex o tríplex, ofrecen varias unidades de alquiler en un solo edificio, lo que permite diversificar los ingresos y reducir el riesgo.

Monto mínimo del préstamo

El monto mínimo del préstamo es la cantidad más baja de dinero que debes solicitar a un prestamista para calificar para un préstamo; no es el costo de la propiedad. En el caso de los préstamos DSCR, aunque puede variar según el prestamista, normalmente el monto mínimo es superior a US$100.000.

Entidad comercial

Para obtener un préstamo DSCR, debes aplicar a través de una entidad comercial, como una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) u otra estructura similar, en lugar de hacerlo como individuo. Waltz ofrece un Kit para Inversionistas que te ayuda a crear rápidamente una LLC y abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos en solo unos minutos, simplificando todo el proceso.

Cómo evaluar a los prestamistas DSCR

Así como un prestamista evalúa si calificas o no para sus préstamos DSCR, como inversionista tú también debes analizar si los posibles prestamistas cumplen con tus requisitos. Cada prestamista puede tener tasas de interés variables, relaciones préstamo-valor (LTV), requisitos de pago inicial y términos del préstamo (como el calendario de pagos, penalizaciones por pago anticipado, etc.). A continuación, veamos en detalle algunas de las variables que podrías encontrar en la hoja de condiciones de un prestamista (en inglés):

• Tasas de interés: Las tasas de interés son un factor crucial a considerar al evaluar diferentes prestamistas, ya que afectan directamente el costo total de tu préstamo. Una tasa de interés más alta aumentará tus pagos mensuales y el monto total que pagarás durante la vida del préstamo. Comparar las tasas entre distintos prestamistas puede ayudarte a encontrar la mejor oferta y potencialmente ahorrar una cantidad significativa de dinero a largo plazo.
  
  
• Relaciones préstamo-valor (LTV): La relación LTV (Loan-to-Value) determina cuánto necesitarás pagar como anticipo para tu propiedad de inversión. Esta relación compara el monto del préstamo con el valor tasado de la propiedad. Un LTV más bajo generalmente requiere un pago inicial más alto, mientras que un LTV más alto permite un anticipo menor, aunque puede implicar tasas de interés más altas o condiciones de préstamo menos favorables.
  
  
• Términos del préstamo: Los términos de tu préstamo DSCR pueden variar según el prestamista que elijas. Algunos pueden exigir un calendario de pagos muy rígido o imponer penalizaciones por pago anticipado (en inglés), lo que podría retrasar tus planes con la propiedad de inversión.
  
  
• Experiencia con inversionistas extranjeros: El factor más importante que debes tener en cuenta al elegir un prestamista es si tiene experiencia trabajando con inversionistas extranjeros. Aunque el proceso de documentación puede variar según el prestamista, el proceso de solicitud y los requisitos de los documentos no siempre están adaptados para extranjeros. Waltz se especializa en trabajar con inversionistas internacionales y ayuda regularmente a quienes invierten desde el extranjero a cerrar operaciones de manera exitosa (en inglés).

Solicita un préstamo DSCR sin complicaciones

Solicitar un préstamo DSCR puede ser un proceso sencillo si entiendes los requisitos y eliges al prestamista adecuado. Waltz facilita la obtención de un préstamo DSCR y te guía en cada paso del proceso de solicitud.

Además, al no requerir ingresos ni historial crediticio en Estados Unidos, los préstamos DSCR ofrecen una gran flexibilidad para los inversionistas extranjeros que buscan adquirir propiedades que generen ingresos.

¿Listo para comenzar? (en inglés)

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