5 pasos para solicitar un préstamo DSCR como extranjero

En agosto de 2024, el mercado inmobiliario de EE. UU. alcanzó un valor cercano a los 50 mil millones de dólares (en inglés) y continuó creciendo con el tiempo. De hecho, esa cifra se ha duplicado en solo una década, con un aumento del 120% desde los 22,7 mil millones de dólares en 2014.

No cabe duda de que los bienes raíces en EE. UU. son muy atractivos para inversionistas de todo el mundo. Con la creación de los préstamos basados en la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR, por sus siglas en inglés), adquirir una propiedad en EE. UU. se ha vuelto más ágil para los inversionistas internacionales.

Al leer este artículo, sabrás qué anticipar antes de comenzar y exactamente qué hacer cuando te sientas listo para iniciar el proceso. ¡Vamos a empezar!

Puntos clave:

• Reflexiona bien antes de optar por un préstamo DSCR: Antes de solicitar un préstamo DSCR, es importante que te hagas las preguntas correctas y entiendas los posibles desafíos. Una vez que lo tengas claro, Waltz está listo para ayudarte a cerrar tu negocio con éxito.

• Encuentra un prestamista con experiencia en extranjeros: Los préstamos DSCR facilitan que los extranjeros obtengan financiamiento para propiedades de alquiler; sin embargo, no todos los prestamistas conocen las particularidades de trabajar con personas que viven en el extranjero.

• Simplifica el proceso de solicitud: Las solicitudes de préstamos DSCR para extranjeros requieren menos documentos que los préstamos tradicionales. Siguiendo cinco pasos simples, el proceso de solicitud puede ser más rápido que con una hipoteca tradicional.

Cosas a considerar antes de solicitar un préstamo DSCR

Antes de solicitar un préstamo DSCR, necesitas hacerte algunas preguntas:

1.  ¿Es un préstamo DSCR la opción correcta para ti? Es fundamental evaluar si un préstamo DSCR se alinea con tus objetivos financieros, el tipo de propiedad y tus planes a largo plazo.

Aprende más: La Guía Completa sobre Préstamos DSCR para Extranjeros.

2. ¿Cómo saber si una propiedad califica para un préstamo DSCR? Una propiedad normalmente califica para un préstamo DSCR en función de su potencial de generar ingresos, ya que los prestamistas se enfocan en si la renta puede cubrir la hipoteca.

3. ¿Cuál es tu puntaje DSCR? Entender tu índice de cobertura del servicio de la deuda (debt-service-coverage-ratio, en inglés) es crucial, porque determina tu capacidad de pagar el préstamo con base en los ingresos de la propiedad y es uno de los principales factores que usan los prestamistas para calificarte.

4. ¿Puedes mejorar tu DSCR? Considera si puedes tomar medidas para aumentar tu DSCR, como incrementar los ingresos por alquiler o reducir los costos operativos, para mejorar tus posibilidades de aprobación.

5. ¿Cómo encontrar un buen prestamista DSCR? Investiga prestamistas que se especializan en préstamos DSCR y que tengan experiencia trabajando con extranjeros. Compara sus condiciones, tasas de interés y reputación, y revisa su experiencia con propiedades similares.

Retos comunes en el proceso de solicitud de un préstamo DSCR para extranjeros

Los pasos para solicitar un préstamo DSCR pueden parecer desafiantes, pero con la orientación adecuada el proceso se vuelve más sencillo. Antes de comenzar, es importante conocer algunos de los retos más comunes que puedes enfrentar en la solicitud de un préstamo DSCR como extranjero.

• Documentación extensa: Puede parecer que la lista de documentos necesarios nunca termina. Por ejemplo, algunos prestamistas pueden solicitar historial crediticio en EE. UU. y comprobantes de origen de fondos.

• Obstáculos bancarios internacionales: Los procesos bancarios y administrativos internacionales pueden retrasar las transacciones y complicar el proceso de inversión.

• Opciones limitadas de prestamistas para extranjeros: Puedes sentirte atascado si un prestamista pide documentación de EE. UU. que no tienes o si el proceso sufre demoras. Encontrar al prestamista adecuado es clave para poder cerrar tu negocio.

Descubre cómo estos inversionistas internacionales superaron estos retos trabajando con Waltz (en inglés).

5 pasos para solicitar un préstamo DSCR 

Ya investigaste sobre los préstamos DSCR, encontraste una propiedad en la que invertir y comenzaste a buscar posibles prestamistas. Ahora, finalmente puedes iniciar el proceso de solicitud. Veamos los cinco pasos para solicitar un préstamo DSCR como extranjero.

Paso 1: Obtén una cotización de un prestamista con experiencia en extranjeros

No tengas miedo de pedir cotizaciones a prestamistas (en inglés) y luego comparar tus opciones. Algunos pueden ofrecer préstamos DSCR, pero podrías encontrarte con problemas si no tienen experiencia trabajando con inversionistas de todo el mundo. Necesitas buscar un prestamista que esté familiarizado con los requisitos únicos de los extranjeros en los préstamos DSCR.

Si bien es común que muchos prestamistas pidan un puntaje de crédito en EE. UU. y comprobantes de ingresos en EE. UU., Waltz no requiere que tengas historial de ingresos en EE. UU. ni puntaje de crédito estadounidense. Waltz incluso puede aceptar un pasaporte extranjero como forma de identificación.

Paso 2: Integración y solicitud del préstamo

Cuando estés listo para solicitar un préstamo DSCR, necesitarás reunir información esencial. Esto incluye tu historial financiero o puntaje de crédito en EE. UU., pasaporte, número de Seguro Social o EIN, y comprobante de ingresos. Estos pueden ser documentos como estados financieros, estados de cuenta bancarios o información sobre la fuente de ingresos. También deberás mostrar comprobante de una cuenta bancaria en EE. UU. y de una LLC para poder obtener este préstamo.

Paso 3: Crea una LLC, obtén un EIN y abre una cuenta bancaria en EE. UU.

Podrás notar que este paso puede ocurrir al mismo tiempo que el paso dos. Esto se debe a que necesitarás una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada), un EIN (Número de Identificación Fiscal) y una cuenta bancaria en EE. UU. para poder solicitar el préstamo.

¿No tienes nada de esto, pero quieres avanzar rápido con la propiedad que deseas comprar? Con el Kit de Inversionista Waltz, ¡puedes obtener todo lo anterior en solo minutos!

La importancia de una LLC para los préstamos DSCR

Una LLC es una entidad legal que combina los beneficios de una corporación y una sociedad. Estas son algunas maneras en que una LLC puede ayudarte en la inversión inmobiliaria:

• Responsabilidad personal: Las LLC pueden limitar tu responsabilidad personal frente a deudas o demandas relacionadas con tus propiedades. Si alguien sufre una lesión en tu propiedad, solo puede demandar a la LLC.

• Razones fiscales: Las LLC se consideran entidades de traspaso (pass-through entities, en inglés). Esto significa que están exentas de la doble tributación que enfrentan las corporaciones, donde los ingresos de la empresa se gravan a nivel corporativo y luego nuevamente a nivel personal. Además, una LLC puede deducir diversos gastos, incluyendo intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, depreciación, reparaciones, mantenimiento y honorarios de administración. Siempre asegúrate de consultar con profesionales legales y fiscales sobre la creación y tributación de una LLC.

• Flexibilidad y simplicidad: En comparación con otras entidades, formar y mantener una LLC requiere menos trámites y costos. Además, una LLC puede elegir cómo desea ser gravada ante el IRS (Servicio de Impuestos Internos).

• Privacidad y anonimato: Cuando compras una propiedad a tu nombre, tu información pasa a ser de dominio público, lo que te expone a spam, robo de identidad o acoso por parte de posibles acreedores o demandantes. En cambio, cuando la compras a través de una LLC, solo el nombre de la LLC aparece en los registros públicos.

Por qué necesitas una cuenta bancaria en EE. UU.

Como una LLC, una cuenta bancaria en EE. UU. puede ayudar significativamente a los extranjeros que invierten en bienes raíces en Estados Unidos. Un EIN es fundamental para poder abrir una cuenta bancaria; ambos están incluidos en el Kit de Inversionista. Aquí tienes algunos caminos que pueden ayudarte antes y después del proceso de solicitud:

• Comodidad transaccional: Tener una cuenta bancaria en EE. UU. simplifica la gestión de las transacciones financieras, incluyendo desde el depósito de los ingresos por alquiler hasta el pago de gastos relacionados con la propiedad, como honorarios de administración, impuestos inmobiliarios y costos de mantenimiento. 

• Conversión de divisas: Para los extranjeros, una cuenta bancaria en EE. UU. simplifica la conversión y administración de fondos. También minimiza las comisiones por conversión de moneda y protege a los inversionistas de las fluctuaciones en la tasa de cambio. 

• Pagos hipotecarios: Los pagos de la hipoteca pueden requerir una cuenta bancaria en EE. UU., dependiendo del prestamista. 

• Gastos de cierre y cuenta de depósito en garantía (escrow): Durante el cierre de la compra de la propiedad, una cuenta bancaria en EE. UU. es necesaria para depositar los fondos relacionados con el pago inicial, los gastos de cierre y el depósito en garantía (escrow). 

• Impuestos y reportes: Una cuenta bancaria en EE. UU. ayuda con el cumplimiento fiscal y los requisitos de presentación de informes, especialmente si está dedicada a la LLC específica para bienes raíces. Esto incluye el pago de impuestos a la propiedad, la declaración de los ingresos por alquiler y la reducción de la retención fiscal sobre dichos ingresos.

Paso 4: Haz seguimiento a tu progreso

Con la plataforma de Waltz puedes seguir fácilmente el progreso de tu préstamo en cada etapa. Desde hitos clave como la tasación hasta recordatorios para el seguro necesario, Waltz te mantiene informado y en control. Además, te da actualizaciones en tiempo real sobre el estado de tu préstamo y te avisa si se requiere algún documento adicional para avanzar y cerrar.
Consejo: ¡No olvides revisar tu hoja de términos!

Después de que tu documentación haya sido enviada y aprobada, recibirás una hoja de términos (term sheet). Una hoja de términos es un desglose de tu préstamo DSCR y detalla las condiciones y términos principales (en inglés) de una posible inversión. Las hojas de términos pueden parecer intimidantes, pero es importante que asegures comprender completamente todo lo que allí se establece. Algunos de los puntos que encontrarás en la hoja de términos incluyen:

• Información del prestatario: La hoja de términos comenzará con información general sobre tu LLC y datos personales como tu estatus de residencia, el tipo de préstamo y tu puntaje de crédito FICO. Waltz no requiere un puntaje de crédito en EE. UU.

• Detalles de la propiedad: Esto incluye información clave como la dirección de la propiedad, el tipo de propiedad (unifamiliar, condominio, casa adosada o multifamiliar) y su precio de venta (o valor estimado actual de mercado). También especifica el tipo de contrato de arrendamiento y la renta mensual esperada.

• Costos anuales estimados: Esto te ayudará a planificar los gastos esperados a lo largo de un año. Estos pueden incluir gastos fijos como impuestos a la propiedad, seguro y cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA, en inglés), si corresponden. Estos costos se tomarán en cuenta para calcular el monto de dinero necesario en tu cuenta de depósito en garantía (escrow). Además, el primer año de seguro normalmente se paga antes del cierre, así que ten en cuenta ese monto.

• Detalles del préstamo: Esta es la parte más extensa de la hoja de términos. Incluye todo, desde las tasas de interés hasta los plazos del préstamo, presentados como elementos individuales. Los componentes más importantes son: el monto del préstamo, la tasa de interés, el plazo (tiempo para pagar el préstamo, siendo 30 años el más común), la relación LTV, el DSCR, la amortización (cómo se paga el préstamo de manera gradual) y la penalidad por pago anticipado (una comisión que se cobra si cancelas el préstamo completo antes de tiempo, de acuerdo con un plazo específico).

• Pago mensual: Se compone de cuatro elementos: capital, intereses, impuestos y seguro.

• Gastos únicos: Incluyen el pago inicial, la comisión de originación del préstamo (un porcentaje del monto que cubre los costos del prestamista por procesar y evaluar el préstamo), y los costos legales, administrativos y de cierre (honorarios por servicios legales, papeleo y coordinación para la aprobación del préstamo).

Paso 5: Asegura el financiamiento y cierra negocio

¡El paso final en tu proceso de préstamo es el más emocionante! Una vez que tu préstamo esté aprobado, revisarás el HUD (Housing and Urban Development) statement, en inglés, que detalla todos los costos asociados con la transacción. Antes de cerrar oficialmente, Waltz facilita cierres digitales siempre que sea posible, para que evites los procesos tradicionales de tener que presentarte en persona, incluso si estás al otro lado del mundo. Después de confirmar los detalles, procederás al cierre, ¡y en ese momento te conviertes oficialmente en inversionista de bienes raíces en EE. UU.! ¡Felicidades!

Obtén un préstamo DSCR como extranjero

Invertir en bienes raíces como extranjero debería ser mucho más que llenar formularios y perderse en un laberinto burocrático. Tomar la decisión correcta sobre en qué propiedad invertir ya es bastante difícil. Déjanos en Waltz guiarte en las partes más complejas en solo cinco pasos.

¡Solicita hoy tu préstamo DSCR hoy! (en inglés)

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