¿Puedo obtener un préstamo para una propiedad de inversión en EE. UU. siendo extranjero y sin visa?

¿Tu estatus de visa en Estados Unidos te está impidiendo obtener un préstamo para una propiedad de inversión?

Si no eres ciudadano estadounidense y no tienes una visa, podrías pensar que no puedes invertir en bienes raíces en Estados Unidos, o al menos que no puedes financiar esa inversión. Pero ese no es el caso. Aunque los prestamistas tradicionales suelen rechazar a extranjeros sin residencia en EE. UU., existen opciones de financiamiento alternativas que permiten calificar para una hipoteca basándose en el flujo de caja de la propiedad, no en tu estatus migratorio.

En este blog, te explicaremos por qué la mayoría de los bancos dicen “no”, cómo los préstamos DSCR cambian esta situación y qué realmente necesitas para calificar.

Puntos clave

• La mayoría de los prestamistas tradicionales rechazan a los no residentes porque sus requisitos excluyen a inversionistas internacionales bien calificados que simplemente no cuentan con credenciales locales.
  
  
• No necesitas una visa estadounidense, puntaje de crédito ni ingresos en EE. UU. para calificar para un préstamo DSCR con Waltz.

• Los préstamos DSCR se basan en los ingresos generados por la propiedad, no en la situación financiera personal ni en el estatus migratorio.

Mitos sobre las visas y obstáculos tradicionales para los inversionistas extranjeros

Muchos inversionistas internacionales se desaniman por los requisitos tradicionales de los prestamistas o asumen que pagar en efectivo es la única opción. Pero los datos cuentan una historia diferente.

Según el Informe de Transacciones Internacionales 2025 de la NAR (en inglés), los compradores extranjeros adquirieron propiedades residenciales en EE. UU. por un valor de $56 mil millones de dólares, un aumento del 33% respecto al año anterior. Cabe destacar que el 56% de los compradores extranjeros no residentes pagaron en efectivo, no necesariamente porque quisieran, sino porque la mayoría de los prestamistas los excluyeron. El financiamiento sigue siendo uno de los mayores desafíos que enfrentan los extranjeros al comprar bienes raíces.

Descubre más: Informe NAR 2025: Una mirada detallada a los compradores extranjeros de bienes raíces en EE. UU.

Por qué muchos prestamistas estadounidenses rechazan a los extranjeros

Con frecuencia, existe un malentendido sobre lo que realmente se necesita para obtener un préstamo para una propiedad de inversión. Los prestamistas hipotecarios convencionales en Estados Unidos suelen exigir evidencia como:

• Historial de crédito en EE. UU. (puntaje FICO, en inglés)
• Comprobantes de ingresos o declaraciones de impuestos en EE. UU.
• Una visa válida de EE. UU. o residencia permanente
• Cierre de la operación en persona y cuenta bancaria en territorio estadounidense

Para muchos inversionistas internacionales, el financiamiento tradicional ni siquiera es una opción. Es un sistema basado en la suposición de que, si no vives en Estados Unidos, no perteneces al proceso hipotecario. Incluso con un fuerte pago inicial, a muchos compradores extranjeros se les niega el acceso, no porque carezcan de solidez financiera, sino porque no encajan en el modelo tradicional. El verdadero problema no es la elegibilidad, sino el acceso.

Existen opciones de préstamos alternativas diseñadas para superar estos requisitos tan rígidos.

No necesitas una visa, necesitas una propiedad que genere flujo de efectivo

Para los inversionistas extranjeros, el mercado inmobiliario de Estados Unidos sigue siendo una poderosa forma de hacer crecer su patrimonio. Sin embargo, el camino hacia el financiamiento puede parecer bloqueado por suposiciones obsoletas y exceso de trámites. La verdad es que no necesitas una visa, un número de Seguro Social ni un historial de crédito en EE. UU. para comenzar. Lo que realmente necesitas es:

• Una propiedad lista para alquilar
• Una estructura legal (LLC con un EIN)
• Un préstamo basado en el índice de cobertura del servicio de deuda (DSCR, por sus siglas en inglés)

Los préstamos DSCR son un tipo de financiamiento diseñado específicamente para propiedades de inversión. Estos préstamos no se basan en tu ciudadanía, estatus migratorio ni ingresos personales, sino en si los ingresos por alquiler de la propiedad pueden cubrir el pago mensual de la hipoteca (en inglés).

Cómo funcionan los préstamos DSCR para inversionistas extranjeros

Con Waltz, la solicitud del préstamo se basa en:

• La renta proyectada de la propiedad
• Los gastos mensuales totales, como capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés), si aplican.
• Un cálculo simplificado, llamado relación DSCR (en inglés), que proyecta el potencial de flujo de efectivo de la propiedad.

No necesitas:

• Una visa estadounidense o tarjeta de residencia (green card)
• Un Número de Seguro Social (SSN)
• Un informe de crédito o declaración de impuestos en EE. UU.

Cómo se calcula el DSCR

Supongamos que tu propiedad de inversión generará US$2.000 al mes en ingresos por alquiler. Tu pago hipotecario mensual total, incluidos impuestos y seguro, es de US$1.500 al mes.

Al dividir los ingresos por los gastos, obtienes una relación DSCR de 1.33 (2.000 ÷ 1.500). Dado que todo valor por encima de 1.0 se considera aceptable, esta operación califica. Cuanto más alto sea el número sobre 1.0, mejor será el rendimiento y la solidez del préstamo.

Documentos y configuración que necesitas para calificar

No necesitas una visa ni ingresos en EE. UU. para obtener un préstamo DSCR a través de Waltz, pero sí necesitas establecer una estructura empresarial en Estados Unidos.

Eso significa contar con la entidad legal adecuada y otra información adicional antes de poder cerrar la operación.

1. Identificación personal y estatus legal

• Verificación de identidad. Deberás completar el proceso de verificación de identidad en la plataforma de Waltz, utilizando un pasaporte válido o una licencia de conducir de EE. UU., para cumplir con los requisitos regulatorios y confirmar tu identidad.
  
  
• Historial de residencia. Una carta de explicación que detalle tus últimos dos años de residencia ayuda al prestamista a comprender tu historial y cumplir con las pautas de evaluación crediticia.
  
  
• Formulario W-8BEN (en inglés). Este formulario fiscal estadounidense certifica tu estatus como extranjero y garantiza que se apliquen correctamente los beneficios de cualquier tratado tributario sobre tus ingresos en EE. UU.

2. Antecedentes financieros

• Origen del patrimonio. Una breve descripción de tu situación financiera brinda contexto sobre tu capacidad para financiar la compra y pagar el préstamo.
  
  
• Origen de los fondos. Deberás documentar de dónde proviene tu pago inicial —por ejemplo, herencia, ahorros o la venta de otra propiedad— para cumplir con las leyes contra el lavado de dinero.
  
  
• Estados de cuenta bancarios. Tus últimos tres estados de cuenta de la cuenta desde la cual se realizará el financiamiento ayudan a verificar el origen de los fondos y demuestran que tienes la liquidez necesaria para cerrar la operación.

3. Entidad legal y estructura de propiedad

Si utilizas tu propia LLC, deberás proporcionar documentos como el Acuerdo Operativo (Operating Agreement), la carta de EIN, los Documentos de Constitución (Formation Documents), el Certificado de Buen Estado (Certificate of Good Standing) y el Registro de Propietarios Beneficiarios de FinCEN. Estos documentos verifican que tu entidad comercial esté legalmente registrada y autorizada para solicitar un préstamo.

Dado que los préstamos DSCR se otorgan a empresas y no a individuos, la propiedad debe comprarse a través de una entidad legal estadounidense, generalmente una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada). Para operar y abrir una cuenta bancaria, la LLC debe tener un Número de Identificación del Empleador (EIN) emitido por el IRS (Servicio de Impuestos Internos). Sin ambos elementos, la mayoría de los prestamistas, incluido Waltz, no pueden continuar con el proceso.

El Kit de Inversionista de Waltz fue diseñado precisamente para resolver este problema para los no residentes de EE. UU. En lugar de coordinar múltiples proveedores legales, fiscales y bancarios, obtienes:

• Constitución de una LLC en EE. UU.
• Emisión del EIN
• Cuenta bancaria comercial en EE. UU. (a través de Regent Bank, miembro FDIC)

Todo se completa de forma remota, con asistencia completa en cada paso.
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Descubre más: Kit Inversionista Waltz

4. Documentación específica de la propiedad

• Contrato de compraventa. Un contrato firmado en su totalidad confirma los términos de la compra de la propiedad y es requerido para la evaluación y el cierre del préstamo.
  
  
• Depósito de garantía (earnest money). Un comprobante del depósito en la cuenta de fideicomiso (escrow) demuestra tu compromiso con la compra y respalda el cronograma de la transacción.
  
  
• Cotización del seguro de la propiedad. Necesitarás una cotización válida de seguro para asegurar que la vivienda esté adecuadamente protegida antes del cierre.
  
  
• Verificación de renta (si aplica). Si la propiedad está ocupada por inquilinos que permanecerán después del cierre, deberás presentar un contrato de arrendamiento firmado y comprobantes de los dos pagos de renta más recientes para verificar los ingresos continuos por alquiler.
  
  
• Pago de la tasación. Este pago único cubre el costo del informe de tasación, necesario para determinar el valor justo de mercado de la propiedad.

5. Documentos finales del préstamo y aprobaciones

• Divulgaciones del préstamo. Deberás revisar y firmar los documentos de divulgación requeridos por las leyes federales y estatales, que garantizan la transparencia y el cumplimiento legal.
  
  
• Hoja de términos (Term Sheet, en inglés). Este documento describe los términos y condiciones de tu hipoteca. Debes revisarlo y firmarlo antes de avanzar al cierre.
  
  
• Formulario de consentimiento autorizado. Este formulario te permite cerrar la operación de forma remota, otorgando a Waltz y a la compañía de títulos el permiso para firmar los documentos de cierre en tu nombre.
  
  
• Documentación adicional. Según tu situación, es posible que se te soliciten documentos adicionales para respaldar tu solicitud o aclarar detalles específicos.

Por qué un enfoque sin visa funciona con un prestamista digital

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