Opções de financiamento para investir em condomínios nos Estados Unidos

Você tem interesse em comprar um condomínio como imóvel de aluguel em Miami ou outra cidade dos Estados Unidos?

Conseguir um empréstimo para uma propriedade de investimento pode parecer fora de alcance, especialmente se você for estrangeiro e não tiver histórico de crédito ou renda nos EUA. Mas isso não precisa ser assim. Existem opções disponíveis, mesmo que você não tenha cidadania americana.

Este blog explica como funcionam os empréstimos para propriedades de investimento, o que torna os condomínios diferentes e por que a Waltz está ajudando investidores internacionais a fechar negócios com confiança de qualquer lugar do mundo.

Pontos principais

• Os empréstimos DSCR te avaliam com base na renda de aluguel, e não no seu score de crédito nos EUA nem no seu histórico de trabalho.
  
  
• A Waltz torna o financiamento de condomínios nos EUA acessível para cidadãos estrangeiros.
  
  
• Investir em condomínios tem desafios específicos, como regras da HOA (associação de moradores) e aprovações referentes ao edifício. Também oferece vantagens, como menor necessidade de manutenção em comparação com uma casa unifamiliar.

Por que o financiamento de condomínios é diferente

Os condomínios oferecem uma opção prática para investidores estrangeiros que administram imóveis à distância. Como a manutenção externa e das áreas comuns geralmente fica a cargo da associação de proprietários (HOA, na sigla em inglês), as responsabilidades contínuas normalmente se limitam ao interior da unidade. Seus preços de compra mais baixos, quando comparados aos de casas unifamiliares, também podem tornar os condomínios mais acessíveis em áreas urbanas. No entanto, os investidores devem revisar cuidadosamente as regras e as finanças da HOA, já que elas podem afetar tanto o financiamento quanto a estratégia de aluguel.

Os condomínios não são avaliados apenas por si mesmos. Eles vêm acompanhados da saúde financeira e legal do edifício em que se encontram. Para investidores estrangeiros, isso adiciona uma camada extra de complexidade que a maioria dos outros tipos de propriedades não possui. Aqui está o que os financiadores geralmente analisam:

• Saúde financeira da HOA: Os financiadores querem ver um fundo de reserva sólido e uma cobrança consistente de taxas. Um balanço financeiro fraco na HOA pode ser um sinal de risco, já que manutenção adiada ou custos inesperados podem afetar o edifício e, por consequência, sua unidade.
  
  
• Percentual de unidades ocupadas pelos proprietários: Se uma parte significativa das unidades do edifício estiver alugada em vez de ocupada pelos donos, os financiadores podem considerar o investimento mais arriscado. Muitos preferem edifícios onde mais de 50% das unidades sejam ocupadas pelos proprietários e podem exigir isso como condição para aprovar o empréstimo. Tenha em mente que esse critério pode variar conforme o caso.
  
  
• Avaliações especiais pendentes ou litígios: Se o edifício estiver sendo processado ou prestes a aplicar uma cobrança especial significativa para reparos, os financiadores podem ficar cautelosos. Essas responsabilidades podem afetar sua renda de aluguel e também o valor de revenda futuro, por isso é importante entender todo o cenário antecipadamente e revisar com atenção os registros financeiros da propriedade antes de avançar.
  
  
• Aprobación a nivel del edificio: Incluso si tú calificas para el préstamo, el edificio del condominio podría no hacerlo. Muchos prestamistas requieren que el proyecto de condominio esté preaprobado. Si no lo está, tu financiamiento podría caerse en una etapa avanzada del proceso.
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• Aprovação referente ao edifício: Mesmo que você se qualifique para o empréstimo, o edifício do condomínio pode não se qualificar. Muitos financiadores exigem que o projeto do condomínio esteja pré-aprovado. Caso não esteja, seu financiamento pode ser rejeitado em uma etapa avançada do processo.

Os financiadores precisam aprovar muitos edifícios antes de financiar unidades dentro deles. Se o condomínio que você deseja não passar nessa avaliação, seu financiamento pode fracassar, mesmo que, no papel, você atenda a todos os requisitos.

Que tipo de empréstimo é melhor para investir em um condomínio?

Ao financiar um condomínio, a escolha do empréstimo depende da sua residência, da documentação da sua renda e da rapidez com que você deseja avançar. Para estrangeiros, algumas opções de financiamento oferecem um caminho mais direto, mas não são as únicas alternativas a considerar.

• Empréstimos convencionais: São hipotecas tradicionais dos EUA, respaldadas por verificação de renda pessoal, declarações de impostos e um histórico de crédito sólido. Para estrangeiros, geralmente não são uma opção viável, a menos que você seja residente nos EUA com renda documentada do tipo W-2 e um score de crédito doméstico.
  
  
• Empréstimos de portfólio: São empréstimos personalizados oferecidos por financiadores que mantêm o empréstimo em seus próprios livros, em vez de vendê-lo. Eles permitem mais flexibilidade na avaliação de crédito, mas costumam ter taxas mais altas e requisitos de reserva mais rigorosos. Às vezes, funcionam para propriedades não padronizadas ou investidores com perfis mistos.
  
  
• Empréstimos de capital privado (“hard money”): Esses empréstimos de curto prazo têm taxas de juros elevadas e geralmente são usados para projetos de renovação ou revenda rápida (flips). Embora também não dependam da renda pessoal, seus pagamentos de juros altos os tornam mais adequados para estratégias diferentes da compra de imóveis para aluguel (em inglês).
  
  
• Empréstimos DSCR (debt-service-coverage-ratio, ou índice de cobertura do serviço da dívida): Esses empréstimos te avaliam com base na renda de aluguel do seu condomínio, e não na sua renda pessoal nem no seu score de crédito nos EUA. Se o aluguel projetado cobre o pagamento da hipoteca (normalmente com DSCR igual ou superior a 1), junto com alguns outros requisitos básicos, é provável que você se qualifique, mesmo sendo estrangeiro. Por isso, os empréstimos DSCR são muito utilizados por investidores internacionais.

Para muitos investidores estrangeiros, certos tipos de empréstimos oferecem o equilíbrio ideal entre acessibilidade, rapidez e possibilidade de expansão. Entender todo o leque de opções de financiamento pode ajudar você a escolher o caminho mais simples para garantir seu próximo investimento em um condomínio.

Explore mais: Como usar um empréstimo DSCR para uma propriedade de aluguel (em inglês)

Desmembrando o empréstimo DSCR: comprar um condomínio como propriedade de investimento

Para mostrar como os empréstimos DSCR funcionam na prática, vamos ver um exemplo baseado na compra de um condomínio como investimento.

Imagine que você compra um condomínio em uma região de aluguel muito popular, como Orlando, Dallas ou Scottsdale. A unidade tem um preço de US$250.000 e você espera um aluguel mensal de US$1.400. O pagamento da hipoteca seria de aproximadamente US$1.050 (incluindo principal, juros, impostos, seguro e taxas da HOA). Veja como isso se desdobra:

Com o financiamento DSCR, a decisão do financiador se baseia na renda de aluguel do imóvel, não nas suas finanças pessoais. Um DSCR superior a 1 indica que o imóvel gera mais receita do que custa para operá-lo, o que é o limite padrão que a maioria dos financiadores procura. Neste exemplo, um DSCR de 1,33 supera essa exigência, tornando a aprovação do empréstimo mais provável.
Isso abre portas para mais compradores internacionais que, de outra forma, poderiam não se qualificar para um financiamento tradicional.

Leia mais: O que você precisa saber antes de solicitar um empréstimo DSCR

Por que os empréstimos DSCR são importantes para estrangeiros

Em muitos aspectos, os empréstimos DSCR oferecem um caminho para investir em imóveis nos EUA sem toda a burocracia habitual. Os financiadores tradicionais, com outros tipos de empréstimos, normalmente exigem:

• Comprovação de renda nos EUA: A maioria dos financiadores exige renda gerada dentro dos Estados Unidos, apoiada por declarações de impostos e extratos bancários locais, rejeitando ou analisando de forma exaustiva a renda estrangeira. Os empréstimos DSCR se baseiam no desempenho do imóvel, não na sua renda pessoal. Combinado com a abordagem exclusiva da Waltz, que aceita documentos internacionais, como extratos bancários e holerites do seu país, além de avaliar o fluxo de caixa projetado da propriedade, isso cria um caminho claro para o financiamento de investidores estrangeiros.

• Pagamento inicial (entrada): Os financiadores costumam exigir que compradores estrangeiros ofereçam entre 30% e 50% de entrada, muito mais do que normalmente se exige de investidores norte-americanos. Também pedem grandes reservas de caixa, por considerarem os tomadores internacionais mais arriscados. A Waltz adota uma abordagem mais equilibrada, oferecendo entradas a partir de 25% em alguns casos e normalmente solicitando cerca de seis meses de reservas, com flexibilidade dependendo do seu perfil financeiro e da renda projetada da propriedade.
  
  
• Identificação e documentação: Ao contrário da maioria dos financiadores, que exigem documentação e identificação dos EUA, a Waltz aceita documentos internacionais e permite que você comece apenas com um passaporte válido, guiando você em todo o processo, esteja onde estiver no mundo. Não acredita? Confira você mesmo (em inglês)!
  
  
• Análise de crédito: Com a Waltz, você não precisa ter um score de crédito dos EUA. Trabalhamos todos os dias com investidores estrangeiros e sabemos que muitos não têm histórico de crédito no país. Enquanto outros financiadores dependem do crédito americano por falta de experiência com tomadores internacionais, nós aceitamos relatórios de crédito do seu país de origem e avaliamos sua solidez financeira geral.
  

• Estrutura legal: Os empréstimos DSCR devem ser feitos em nome de uma entidade registrada nos EUA, normalmente uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada). A maioria dos financiadores deixa você navegar esse processo sozinho: contratar um advogado, solicitar um EIN (Número de Identificação Fiscal) separadamente e até viajar aos EUA para abrir uma conta bancária comercial. A Waltz simplifica tudo com o Kit do Investidor, que permite criar sua LLC, obter seu EIN e iniciar todo o processo 100% online — em minutos, não meses.

Saiba mais: Kit de Investidor

A Waltz simplifica cada etapa do processo

Os empréstimos DSCR tornam possível que compradores internacionais invistam em imóveis nos EUA sem os obstáculos de sempre. Ao focarem na renda de aluguel da propriedade, ao invés da sua relação dívida/renda, eles oferecem um caminho claro e prático para obter financiamento.

Com a Waltz, esse caminho fica ainda mais simples. Você obtém condições de financiamento flexíveis, a conveniência de fechamentos remotos e uma experiência integrada e sem complicações, tudo por meio de uma plataforma totalmente digital criada especificamente para investidores globais. Realize seu investimento em um condomínio nos EUA com apenas alguns cliques!

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