Desvendando os 4 tipos de propriedades residenciais para aluguel mais comuns

O que têm em comum escolher um tipo de propriedade para investimento e o karatê?

Nos dois casos, a repetição leva ao domínio. O famoso artista marcial Bruce Lee disse uma vez: “Não temo o homem que praticou 10.000 chutes uma vez, mas sim aquele que praticou um chute 10.000 vezes.” A mensagem de Lee é clara: foco e prática constante são essenciais para se tornar realmente habilidoso. O mesmo se aplica à escolha de um tipo de propriedade para investimento. Para investidores iniciantes, pode ser tentador fazer ofertas em vários tipos de propriedades. No entanto, tentar dominar todos ao mesmo tempo impede que você se torne especialista em qualquer um deles.

Este artigo explora os quatro tipos mais comuns de propriedades residenciais para investimento. Ao compará-los, você poderá se aprofundar em cada um e determinar qual se alinha melhor aos seus objetivos.

Tipos de propriedades residenciais: visão geral

Existem quatro tipos principais de propriedades residenciais, cada uma com características únicas. É importante distinguir imóveis residenciais dos comerciais (como edifícios de múltiplas unidades, escritórios e lojas) e industriais, pois cumprem funções diferentes e envolvem outras considerações.

Compreender os diferentes tipos de propriedades residenciais te prepara para tomar decisões mais informadas na hora de comprar seu próximo imóvel. Cada tipo pode ou não se alinhar ao seu estilo de investimento, o que influencia diretamente sua estratégia.

Casas unifamiliares

São estruturas independentes e representam o tipo mais popular de propriedade nos Estados Unidos. Oferecem privacidade, espaço amplo e possibilidades de personalização, o que as torna atraentes tanto para inquilinos quanto para investidores.

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Condomínios

São unidades dentro de um complexo regulamentado por uma associação de proprietários (HOA - Homeowners Association) (em inglês). Ao adquirir um condomínio, proprietários, locadores e inquilinos devem seguir as regras da HOA. Dependendo da associação, as taxas mensais podem cobrir serviços como manutenção externa e de áreas comuns.

Casas geminadas (Townhomes, em inglês)

Em muitos aspectos, as casas geminadas são muito semelhantes aos condomínios. Frequentemente, possuem associações de proprietários (HOAs) com regras que todos os residentes devem seguir e, assim como os condomínios, compartilham paredes e áreas comuns, como academias ou salas de recreação.

Talvez a maior diferença entre os condomínios e as casas geminadas seja o design. As casas geminadas geralmente têm vários andares, o que oferece mais privacidade. Além disso, costumam estar localizadas em complexos menores do que os condomínios, proporcionando um ambiente mais íntimo com menos espaços compartilhados.

Multifamiliares (2–4 unidades)

Essas propriedades consistem em várias unidades de aluguel independentes dentro de um mesmo edifício, permitindo que diversos inquilinos vivam sob o mesmo teto. Embora possam existir áreas comuns, cada unidade geralmente tem sua própria entrada, cozinha e espaços habitáveis.

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Preços e potencial de renda

Naturalmente, o preço e o potencial de renda têm um papel importante na escolha de uma propriedade para investimento. A localização, a demanda, a demografia e o tipo de propriedade são fatores-chave para determinar esse potencial. Compreender esses elementos ajudará você a escolher o tipo de imóvel mais alinhado à sua estratégia de investimento.

• Casas unifamiliares: Comumente localizadas em áreas suburbanas, atraem uma variedade de inquilinos, incluindo famílias e jovens profissionais. Apesar de geralmente terem preços de compra mais altos do que condomínios ou casas geminadas, também tendem a gerar aluguéis mais elevados. Um fator-chave para os investidores é a relação preço-aluguel (em inglês), que compara o preço de compra da propriedade com a renda potencial de aluguel. Em geral, os melhores índices são encontrados no Meio-Oeste e no Sul dos EUA (por exemplo, Cincinnati, Jacksonville e Houston), longe dos mercados de valores elevados das costas Leste e Oeste.

• Condomínios e Casas geminadas: Atraem jovens profissionais e inquilinos que procuram moradia acessível em áreas urbanas. Possuem preços de compra mais baixos do que as casas unifamiliares, o que é uma vantagem. No entanto, os proprietários devem considerar as taxas da HOA ao avaliar a receita líquida e o fluxo de caixa.

• Multifamiliares: Geralmente localizadas em áreas suburbanas e urbanas, atraem diferentes tipos de inquilinos. Essas propriedades são mais caras do que casas unifamiliares, condomínios e casas geminadas em uma determinada região. Com múltiplas unidades sob o mesmo teto, o fluxo de caixa é frequentemente muito maior em comparação com propriedades unifamiliares.

Manutenção e conservação

É fundamental considerar os níveis de manutenção e conservação exigidos por cada tipo de propriedade ao avaliar um investimento para aluguel, pois isso impacta diretamente o fluxo de caixa. Independentemente de você planejar contratar uma empresa de administração ou cuidar do imóvel por conta própria, esse aspecto será essencial na sua decisão.

Manutenção e conservação mais simples

Condomínios e casas geminadas exigem menos manutenção. Em muitos casos, a HOA é responsável pela manutenção externa, restando ao proprietário apenas os cuidados internos.

Maior manutenção e conservação 

Tanto casas unifamiliares quanto multifamiliares normalmente requerem mais manutenção e conservação do que os condomínios ou as casas geminadas. Esses tipos de propriedades exigem atenção constante, com reparos internos e externos sendo responsabilidade do proprietário. Também é necessário cuidar de tarefas como jardinagem e remoção de neve. Além disso, essas propriedades tendem a ser maiores, o que pode resultar em custos de seguro da propriedade mais altos, embora isso varie conforme a localização e outros fatores.

Financiamento

Há diversas opções de financiamento para imóveis residenciais como os mencionados. Muitos investidores estrangeiros usam empréstimos baseados no índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR).

Esses empréstimos são baseados no fluxo de caixa e no rendimento da propriedade, e não nas finanças pessoais do investidor. Isso os torna particularmente vantajosos para estrangeiros (em inglês), já que o processo de subscrição se concentra mais na capacidade de geração de renda do imóvel do que no histórico financeiro pessoal. Os empréstimos DSCR podem ser usados para adquirir qualquer um dos quatro tipos de propriedade, mas podem surgir complicações, especialmente com condomínios e casas geminadas, como por exemplo:

• Condomínios ou casas geminadas em cooperativas (em inglês) provavelmente não serão elegíveis, pois a estrutura de posse envolve a aquisição de ações da comunidade como um todo, e não de uma unidade específica.
  
• HOAs com normas restritivas podem dificultar a obtenção de financiamento. Às vezes, exige-se que um determinado percentual de proprietários que sejam residentes principais, e não investidores que compraram as propriedades para alugar.
  
• Os credores podem considerar a saúde financeira da HOA, como as taxas especiais pendentes (em inglês). Embora você não controle a situação financeira da HOA no momento da  compra, pode verificar a documentação com antecedência para evitar surpresas no fechamento ou durante o processo de subscrição.

Elaboração de uma estratégia de saída conforme o tipo de propriedade

Sempre leve em conta a estratégia de saída ao comprar um imóvel. Mesmo que seu plano seja mantê-lo por muitos anos, é provável que, em algum momento, decida vendê-lo.

Ao vender, é fundamental entender como os diferentes tipos de imóveis são percebidos por compradores potenciais. Esse conhecimento pode ajudar você a se preparar melhor para o futuro e a tomar decisões mais informadas no momento da compra.  Com isso em mente, abaixo explicamos em detalhes o que você pode esperar de cada tipo de imóvel e como os compradores normalmente os enxergam.

Base de compradores

O termo "base de compradores" refere-se ao número de possíveis compradores que um determinado tipo de propriedade pode ter. Algumas propriedades terão um apelo mais amplo, enquanto outras podem ser mais específicas. Vamos dividir por tipo de propriedade para você ter uma ideia de como será o mercado caso decida pela venda:

• Unifamiliares: têm a base de compradores mais ampla, atraindo tanto proprietários quanto investidores.
  
• Condomínios e Casas geminadas: embora os condomínios e casas geminadas sejam mais econômicos e convenientes, o número de compradores tende a ser mais limitado. Os compradores também devem levar em conta fatores como a influência das regras da associação de proprietários de imóveis (HOA), que podem restringir a flexibilidade. Como resultado, o mercado para essas propriedades tende a ser mais específico.
  
• Multifamiliares: o grupo de compradores é mais específico e limitado. Os compradores de imóveis multifamiliares tendem a ser investidores imobiliários interessados em renda de aluguel e fluxo de caixa, em vez de uso pessoal ou morar nos imóveis.

Potencial de valorização

Historicamente, os imóveis nos EUA tendem a se valorizar com o tempo (em inglês). Isso é conhecido como valorização natural. Devido à inflação, crescimento populacional, demanda habitacional e melhorias de infraestrutura, os imóveis tendem a se valorizar no longo prazo. No entanto, o ritmo de valorização varia entre os tipos de propriedades:

• Unifamiliares: Tradicionalmente, as casas unifamiliares registram o maior nível de valorização (em inglês). A demanda e a ampla base de compradores interessados em adquirir esse tipo de imóvel o tornam mais competitivo e procurado.

• Condomínios e Casas geminadas: os condomínios e casas geminadas tendem a se valorizar em um ritmo mais lento do que as casas unifamiliares. Durante as recessões econômicas, essas propriedades costumam ser as primeiras a sofrer quedas de valor.

• Multifamiliares: Diferentemente de outros tipos de propriedades, que geralmente são adquiridas pelos proprietários, as propriedades multifamiliares são adquiridas principalmente por investidores imobiliários. Como tal, são avaliadas com base em seu potencial de investimento e fluxo de caixa (em inglês). Isso contrasta com os outros tipos de propriedades residenciais, que se baseiam em vendas comparáveis (comps) para medir o valor.

Ao avaliar o potencial de valorização, considere também o mercado de aluguel da região. Alguns mercados nos EUA crescem mais rapidamente que outros (em inglês), influenciando significativamente a equação.

Como escolher o tipo "certo" de imóvel para aluguel

Então, qual é o melhor tipo de imóvel para aluguel? Apenas você pode decidir.
Para quem valoriza comodidade e pouca manutenção, as opções com menor necessidade de cuidados podem ser mais adequadas. Já para quem busca rendimento constante e diversificação, imóveis com múltiplas unidades de aluguel podem oferecer maior potencial de fluxo de caixa.
No fim das contas, a escolha ideal dependerá de suas preferências e objetivos, então avalie suas opções com atenção antes de decidir.

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