O que você precisa saber antes de solicitar um empréstimo DSCR

Os empréstimos DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida) são como um trunfo para investidores imobiliários, especialmente para estrangeiros. Se o seu plano é adquirir imóveis que gerem renda, um empréstimo DSCR permite que você evite a necessidade de comprovar renda nos EUA ou de ter pontuação de crédito americana.

No entanto, antes de solicitar um empréstimo DSCR, é importante que você se faça algumas perguntas-chave. Elas ajudarão a determinar se esse tipo de empréstimo se encaixa na sua estratégia de investimento, quais requisitos você deve atender e como lidar com as condições especiais que podem se aplicar a investidores estrangeiros.

Aqui você encontra tudo o que precisa saber para se preparar antes de solicitar um empréstimo DSCR.

Pontos principais:

• Para se qualificar para um empréstimo DSCR como estrangeiro, você não precisa ter uma pontuação de crédito nos EUA. No entanto, será necessário ter um pagamento de entrada (down payment) de pelo menos 20 a 30% e uma entidade legal, como uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada).
  
  
• Geralmente, é exigido um índice DSCR superior a 1 para se qualificar, isso indica que você possui fluxo de caixa suficiente para cobrir os pagamentos da dívida. Quanto maior for o número acima de 1, melhor.
  
  
• Os empréstimos DSCR são ideais para estratégias de aluguel de curto e longo prazo, mas não podem ser usados para residências principais, casas de férias ou outros tipos de propriedades mencionados mais abaixo.

O empréstimo DSCR é a opção certa para você?

Os empréstimos DSCR são ideais para estratégias de aluguel de curto e longo prazo (em inglês). Para aluguéis de longo prazo, um empréstimo DSCR pode ajudar você a investir em imóveis que gerem um fluxo de caixa constante e previsível.
No caso de aluguéis de temporada ou de curto prazo, esse tipo de empréstimo também pode ser uma excelente opção para investir em destinos turísticos muito procurados.

No entanto, lembre-se de que existem situações em que um empréstimo DSCR pode não ser a melhor escolha, ou simplesmente não se aplicar. Esses casos incluem:

• Residência principal: Você só será elegível para um empréstimo DSCR se o imóvel for para fins de investimento. Esse tipo de financiamento não pode ser usado para comprar sua residência principal.
  
  
• Propriedade de veraneio (ou segunda residência): Assim como no caso da residência principal, um empréstimo DSCR não pode ser utilizado para investir em uma segunda casa ou imóvel de veraneio.
  
  
• ​​Projetos de compra e revenda (fix-and-flip): Pode ser tentador comprar um imóvel e vendê-lo rapidamente, mas esse tipo de estratégia requer financiamento de curto prazo. Os financiadores consideram os empréstimos fix-and-flip mais arriscados, por isso costumam ter taxas de juros mais altas.
  
  
• Desenvolvimento de terrenos: Assim como nas estratégias de fix-and-flip, o desenvolvimento de terrenos exige opções de financiamento de curto prazo, como os empréstimos ponte (bridge loans). Eles oferecem fundos temporários até que você tenha uma fonte de renda mais estável, mas também costumam vir com taxas de juros mais elevadas.
  
  
• Uso comercial: Se você planeja investir em um imóvel comercial, como um posto de gasolina ou restaurante, o ideal é considerar outro tipo de empréstimo.

‍Saiba mais sobre os empréstimos DSCR. 

Qual é o seu DSCR?

O DSCR é calculado dividindo a sua renda operacional líquida pelos pagamentos da dívida. De forma simples: divida o que sobra da sua renda de aluguel após todas as despesas pelo valor que você precisa pagar de empréstimo e juros.

Um índice igual a 1 significa que você está praticamente no ponto de equilíbrio — nem ganha, nem perde. Um índice acima de 1 indica que você cobre sua dívida e ainda sobre uma quantia.

Essa relação permite aos financiadores avaliarem se você possui fluxo de caixa estável para cobrir seus pagamentos e também estimar o nível de risco do empréstimo.

O seu DSCR pode variar conforme fatores ligados à sua situação financeira e à propriedade, mas geralmente ele deve estar acima de 1 para a maioria dos financiadores.
Na verdade, alguns exigem um índice mínimo de 1,25 para aprovação.

Na Waltz, permitimos que investidores estrangeiros sejam elegíveis com DSCR acima de 1. Ainda assim, quanto maior for o seu DSCR, melhores serão as condições do empréstimo que você poderá negociar.

Além disso, o seu índice DSCR também pode influenciar outros fatores, como o valor de entrada exigido e a quantidade de meses de reserva em dinheiro necessária para se qualificar para um empréstimo DSCR.

Você pode melhorar seu DSCR?

Se o seu DSCR está mais baixo do que você gostaria, existem várias formas de melhorar seu índice. Isso pode ser feito aumentando a rentabilidade do imóvel ou reduzindo seus custos.

Aqui estão alguns exemplos práticos:

• Aumente sua renda de aluguel: Imagine que você comprou um imóvel que está sendo alugado abaixo do valor de mercado. Uma maneira simples de melhorar seu DSCR é ajustar o valor do aluguel dos inquilinos para refletir os valores atuais da região.

• Reduza sua taxa de juros: Para diminuir a taxa de juros de um imóvel de investimento, considere pagar pontos antecipadamente (points, em inglês), que são taxas adicionais pagas no fechamento do empréstimo em troca de uma taxa de juros menor. Além disso, comparar ofertas entre diferentes financiadores pode te ajudar a encontrar taxas mais competitivas.

• Busque opções de seguro mais econômicas: Fazer cotações com várias seguradoras e aumentar o valor da franquia pode ajudar a reduzir o custo do seguro do seu imóvel. Se você tiver vários imóveis segurados pela mesma companhia, talvez também consiga descontos adicionais.

Como se qualificar para um empréstimo DSCR

Existem vários fatores que os financiadores avaliam, e é importante levá-los em conta antes de solicitar um empréstimo. Lembre-se de que alguns empréstimos podem ter condições específicas dependendo do financiador, mas há requisitos padrão que normalmente se aplicam para se qualificar.

Pontuação de crédito mínima

A maioria dos financiadores analisará o seu histórico de crédito e alguma comprovação de estabilidade financeira. Se você possui uma pontuação de crédito nos Estados Unidos, é provável que os financiadores busquem uma pontuação em torno de 600 pontos médios, embora isso possa variar. Com uma pontuação mais alta, você pode acessar taxas de juros mais favoráveis.

Os financiadores também levam em conta se você teve problemas de crédito significativos, como execuções hipotecárias, falências ou atrasos em pagamentos.

Se você não tem pontuação de crédito nos Estados Unidos, não se preocupe! A Waltz é especializada em trabalhar com investidores estrangeiros e entende que existem outras formas de avaliar a sua solidez financeira.

Solicite seu empréstimo DSCR (em inglês).

Valor de entrada mínimo

Os valores de entrada (down payments) para os empréstimos geralmente são determinados por meio de um cálculo chamado relação empréstimo-valor (LTV, na sigla em inglês). O LTV é obtido dividindo o valor do empréstimo hipotecário pelo valor avaliado do imóvel.

Dependendo de vários fatores, como o índice DSCR da propriedade, a relação LTV costuma ficar entre 70% e 80%. A porcentagem restante será o valor do pagamento inicial exigido. Você deve estar preparado para um valor de entrada mínimo entre 20% e 30%.

Avaliação

Tenha sempre em mente o resultado final. Ao iniciar o processo de solicitação do empréstimo, o financiador solicitará uma avaliação do imóvel para determinar o seu valor de mercado atual e o potencial de geração de renda com aluguel. Se o imóvel estiver em más condições ou não atingir o valor necessário para aprovação, pode ser interessante considerar outros imóveis ou opções de financiamento diferentes, dependendo da sua estratégia de investimento. 

Tipo de propriedade

Os empréstimos DSCR são projetados especificamente para imóveis de investimento que geram renda. Na Waltz, esses empréstimos podem ser aplicados a uma variedade de tipos de propriedades, incluindo:

• Propriedades unifamiliares: São residências independentes que oferecem privacidade e costumam ser muito procuradas por famílias, devido ao seu espaço e ao potencial de valorização a longo prazo.
  
  
• Condomínios: São unidades individuais dentro de um prédio maior, geralmente localizados em áreas urbanas, com a manutenção das áreas comuns coberta pelas taxas da associação de moradores (HOA, em inglês).
  
  
• Casas geminadas (Townhomes): Oferecem a privacidade de uma casa unifamiliar, mas com paredes compartilhadas e uma associação (HOA) responsável pela manutenção externa.
  
  
• Propriedades multifamiliares de 2 a 4 unidades: Esses imóveis, como dúplex ou tríplex, oferecem várias unidades de aluguel em um único edifício, permitindo diversificar a renda e reduzir o risco.

Valor mínimo do empréstimo

O valor mínimo do empréstimo é a quantia mais baixa que você deve solicitar a um financiador para se qualificar, não é o preço do imóvel. No caso dos empréstimos DSCR, embora possa variar conforme o financiador, o valor mínimo geralmente é superior a US$100.000.

Entidade comercial

Para obter um empréstimo DSCR, é necessário solicitar por meio de uma entidade jurídica, como uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) ou estrutura semelhante, em vez de fazê-lo como pessoa física. A Waltz oferece um Kit para Investidores, que ajuda você a criar rapidamente uma LLC e abrir uma conta bancária nos Estados Unidos em apenas alguns minutos, tornando o processo muito mais simples e rápido.

Como avaliar as empresas de empréstimos DSCR

Assim como um financiador avalia se você se qualifica ou não para um empréstimo DSCR, como investidor você também deve analisar se os financiadores em potencial atendem aos seus requisitos. Cada credor pode ter taxas de juros diferentes, relações empréstimo-valor (LTV), exigências de valor de entrada e termos de contrato distintos, como cronograma de pagamentos, multas por quitação antecipada, entre outros. A seguir, veremos em detalhes algumas das variáveis que você pode encontrar em uma proposta (term sheet, em inglês) de um financiador:

• Taxas de juros: As taxas de juros são um fator crucial a considerar ao avaliar diferentes financiadores, pois afetam diretamente o custo total do seu empréstimo. Uma taxa de juros mais alta aumentará suas parcelas mensais e o valor total pago ao longo da duração do empréstimo. Comparar as taxas entre vários financiadores pode ajudar você a encontrar a melhor oferta e, potencialmente, economizar uma quantia significativa de dinheiro a longo prazo.
  
  
• Relação empréstimo-valor (LTV): A relação LTV (Loan-to-Value) determina quanto você precisará pagar de entrada em um imóvel de investimento. Essa relação compara o valor do empréstimo com o valor avaliado do imóvel. Um LTV mais baixo geralmente exige uma entrada maior, enquanto um LTV mais alto permite uma entrada menor, embora isso possa resultar em taxas de juros mais elevadas ou condições de empréstimo menos favoráveis.
  
  
• Termos do empréstimo: Os termos do seu empréstimo DSCR podem variar conforme o financiador que você escolher. Alguns podem exigir um cronograma de pagamentos muito rígido ou impor penalidades por quitação antecipada (em inglês), o que pode atrasar seus planos de investimento no imóvel.
  
  
• Experiência com investidores estrangeiros: O fator mais importante a considerar ao escolher um financiador é se ele tem experiência em trabalhar com investidores estrangeiros. Embora o processo de documentação possa variar de acordo com o financiador, o processo de solicitação e os requisitos de documentação nem sempre são adaptados para estrangeiros. A Waltz é especializada em atender investidores internacionais e ajuda regularmente quem investe a partir do exterior a concluir negócios com sucesso (em inglês).

Solicite um empréstimo DSCR sem complicações

Solicitar um empréstimo DSCR pode ser um processo simples, desde que você entenda os requisitos e escolha o financiador certo. A Waltz torna mais fácil a obtenção de um empréstimo DSCR e guia você em cada etapa do processo de solicitação.

Além disso, por não exigir renda ou histórico de crédito nos Estados Unidos, os empréstimos DSCR oferecem grande flexibilidade para investidores estrangeiros que desejam adquirir imóveis que gerem renda.

Pronto para começar? (em inglês).

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