Documentos necessários para solicitar e se qualificar para um empréstimo DSCR

Você acha que não é possível obter um financiamento imobiliário nos Estados Unidos sem renda ou histórico de crédito americano? Você não está sozinho. Muitos estrangeiros acreditam que financiar um imóvel para aluguel nos EUA está fora de alcance. Em bancos tradicionais, recebem um “não” ou são obrigados a passar por processos complexos que acabam em becos sem saída.

Mas existe uma alternativa. Os empréstimos DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ou Índice de Cobertura do Serviço da Dívida) permitem a qualificação com base no potencial de geração de renda do imóvel, e não no perfil financeiro do solicitante. Isso significa que não é necessário histórico de crédito nos EUA nem declarações de imposto de renda americanas. Em vez disso, os financiadores avaliam se o imóvel é capaz de gerar fluxo de caixa através do aluguel.

Neste blog, vamos detalhar exatamente quais documentos você precisa para solicitar um empréstimo DSCR e, tão importante quanto isso, o que você não precisa apresentar.

Principais pontos

• Não são exigidas declarações de imposto de renda nos EUA, comprovação de renda nem pontuação de crédito.

• Para solicitar, são necessários documentos de renda do imóvel, identificação com foto e comprovante de recursos financeiros.

• A aquisição do Kit de Investidor da Waltz pode agilizar a criação da sua LLC com EIN, além de outros benefícios.

Por que a maioria dos financiadores dificulta o acesso para investidores estrangeiros

Obter um financiamento imobiliário nos Estados Unidos sendo estrangeiro costuma se tornar um obstáculo difícil de superar.

Os financiadores tradicionais geralmente exigem anos de declarações de imposto de renda nos EUA, comprovantes de renda como formulários W-2 ou holerites, além de uma pontuação de crédito FICO sólida (em inglês). Por isso, muitos investidores internacionais acabam assumindo que precisam comprar o imóvel à vista.

Mesmo quando esses requisitos são atendidos, é comum que também seja exigida a assinatura presencial de documentos, o que implica tempo, longas viagens e custos adicionais para se deslocar até os Estados Unidos.

Os empréstimos DSCR abrem caminho para uma alternativa diferente. A Waltz encontrou uma forma de tornar o financiamento de imóveis para investimento simples e acessível, sem exigir documentos fiscais dos EUA, histórico de crédito ou comparecimento presencial.

Saiba mais: 5 passos para solicitar um empréstimo DSCR como estrangeiro

Solicitação de empréstimo DSCR: o que os financiadores realmente precisam

O processo de solicitação de um empréstimo DSCR foi desenvolvido para ser mais simples do que o financiamento convencional, mas isso não significa que não haja verificação. Em vez de exigir declarações de imposto de renda nos EUA, comprovantes de salário ou documentos de renda pessoal, os financiadores DSCR concentram-se no imóvel: seu potencial de geração de renda, seu valor e suas informações básicas. Ainda assim, é necessário reunir alguma documentação de apoio, embora, em geral, ela seja muito mais simples do que a exigida pela maioria dos bancos tradicionais.

A seguir, apresentamos um detalhamento do que os financiadores costumam avaliar ao analisar uma solicitação de empréstimo DSCR.

Documentação de renda do imóvel

Como os empréstimos DSCR são baseados na renda de aluguel do imóvel, e não na sua renda pessoal, esta é uma das partes mais importantes da solicitação.

Se o imóvel já estiver alugado, você precisará apresentar:

• Um contrato de locação assinado por ambas as partes;
• Comprovantes dos dois pagamentos de aluguel mais recentes.

Se, por outro lado, o imóvel estiver desocupado, será necessário apresentar:

• Comparáveis de aluguel (imóveis semelhantes); 
• Dados de aluguel médio do mercado.

Essas informações ajudam o financiador a determinar se o imóvel é capaz de cobrir as parcelas mensais do financiamento.

Informações do imóvel

Para dar andamento ao processo de análise de crédito, você deverá fornecer a documentação básica do imóvel que está comprando ou refinanciando. Em geral, isso inclui:

• Contrato de compra e venda assinado (para novas aquisições);
• Endereço e tipo de imóvel, como casa unifamiliar, condomínio, casa geminada ou imóvel multifamiliar (de 2 a 4 unidades);
• Anúncio no MLS ou avaliação imobiliária recente (se disponível);
• Contato para a avaliação: nome e telefone de uma pessoa que possa conceder acesso ao imóvel, como seu corretor imobiliário ou administrador do imóvel.

Se o imóvel fizer parte de uma associação de proprietários (HOA, em inglês), também será necessário apresentar:

• Informações de contato da HOA;
• Apólice de seguro master;
• Estatutos ou regulamento da HOA.

Identificação e comprovante de endereço

Os financiadores são obrigados a verificar sua identidade e local de residência, mesmo que você esteja investindo a partir do exterior. Para isso, será necessário apresentar:

• Passaporte válido ou outro documento oficial de identificação com foto;
• Comprovante de endereço no seu país de residência, como uma conta de serviços públicos ou um extrato bancário recente.

Essa etapa permite confirmar a legitimidade da sua solicitação e atender aos requisitos básicos de KYC (Conheça Seu Cliente).

Comprovante de recursos financeiros para o pagamento de entrada

Para comprovar que o dinheiro provém de fontes legais e legítimas, o comprovante de recursos financeiros será analisado com atenção. Será necessário apresentar um extrato bancário ou de investimentos recente que demonstre aproximadamente 30% do valor de compra e, em alguns casos, um valor adicional destinado a reservas.

Ao solicitar um financiamento para um imóvel de investimento nos Estados Unidos, o financiador precisará verificar que os recursos que você utilizará realmente te pertencem e estão disponíveis para uso imediato. Isso exige a apresentação de documentação que comprove que o dinheiro está em seu nome e que permaneceu na conta por um período razoável de tempo. Depósitos elevados realizados pouco antes do fechamento da compra podem gerar questionamentos. Por esse motivo, recomenda-se manter os recursos em uma única conta e evitar movimentações desnecessárias durante o processo.

Caso existam depósitos significativos ou recentes, pode ser solicitado que você explique a origem desses valores, como economias acumuladas, herança ou a venda de outro imóvel. Um histórico financeiro claro e consistente facilita significativamente o processo de aprovação.

Explore mais: Oferta aceita? O que acontece antes do fechamento (em inglês)

Documentos da entidade

Para concluir a compra de um imóvel destinado ao aluguel por meio de um empréstimo DSCR, será necessário adquiri-lo por meio de uma entidade constituída nos Estados Unidos. Para muitos investidores, essa entidade costuma ser uma LLC. A Waltz solicitará:

• Acordo operacional (Operating Agreement);
• Documentos de constituição da empresa;
• EIN (Employer Identification Number, ou Número de Identificação Fiscal) emitido pelo IRS.

Se você já possui uma LLC, será necessário apresentar esses documentos por conta própria. Mas, se ainda não tiver uma, a Waltz simplifica o processo: crie sua LLC e obtenha seu EIN em questão de minutos com o nosso Kit de Investidor adicional.

Leia mais: O Kit de Investidor Waltz

Evite estes problemas comuns de documentação

Mesmo com um processo de empréstimo DSCR simplificado, pequenos erros na documentação podem causar grandes atrasos — ou, pior ainda, a rejeição da solicitação. A maioria dos problemas surge por inconsistências, falta de contexto ou documentação pouco clara. Estes são os problemas mais frequentes que observamos:

• Contratos de locação sem assinatura ou pouco claros: a ausência da assinatura do inquilino, cláusulas desatualizadas ou valores de aluguel inconsistentes podem gerar confusão.
  
  
• Constituição incompleta da LLC: o processo de análise de crédito não pode começar até que a entidade nos EUA esteja verificada e ativa.
  
  
• Nomes divergentes entre documentos: o nome no passaporte, na documentação da LLC e nas contas bancárias deve ser exatamente o mesmo. Até pequenas diferenças podem causar atrasos. Esse problema é comum quando vários sócios compram um imóvel juntos. Verifique com antecedência se todos os nomes estão consistentes em cada documento e corrija qualquer divergência antes de enviar a solicitação.

Esses problemas podem parecer pequenos, mas são os que mais geram atrito durante a análise de crédito. Por isso, na Waltz, desenvolvemos um processo diferente.

Saiba mais: Os prós e contras dos empréstimos DSCR que estrangeiros precisam conhecer (em inglês)

A Waltz torna o investimento imobiliário nos EUA acessível em todo o mundo

A maioria dos financiadores limita-se a coletar sua documentação e depois te deixa sozinho para resolver o restante do processo. Na Waltz, é diferente: trabalhamos com você desde o início para garantir que sua solicitação esteja clara, completa e pronta para avançar rapidamente na análise de crédito (underwriting).

Nossa plataforma permite acompanhar o status dos seus documentos, enviar tudo em um só lugar e evitar contratempos de última hora. Assim, te ajudamos a evitar sinais de alerta e a garantir que seu financiamento avance sem surpresas. Desde a criação da LLC até a obtenção do EIN e o financiamento, a Waltz foi desenvolvida para ajudar investidores internacionais a concluir operações sem burocracia desnecessária.

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