5 passos para solicitar um empréstimo DSCR como estrangeiro

Em agosto de 2024, o mercado imobiliário dos EUA alcançou um valor próximo de US$50 bilhões (em inglês) e continuou crescendo com o tempo. Na verdade, esse número dobrou em apenas uma década, com um aumento de 120% em relação aos US$22,7 bilhões de 2014.

Não há dúvida de que o setor imobiliário nos EUA é muito atraente para investidores de todo o mundo. Com a criação dos empréstimos baseados na relação de cobertura do serviço da dívida (DSCR, na sigla em inglês), adquirir uma propriedade nos EUA se tornou mais ágil para os investidores internacionais.

Neste artigo, você saberá em que se antecipar antes de começar e o que fazer quando estiver pronto para iniciar o processo. Vamos começar!

Principais pontos:

• Reflita bem antes de optar por um empréstimo DSCR: Antes de solicitar um empréstimo DSCR, é importante que você se faça as perguntas certas e entenda os possíveis desafios. Uma vez que tudo esteja claro, a Waltz está pronta para te ajudar a fechar seu negócio com sucesso.

• Encontre um financiador com experiência em estrangeiros: Os empréstimos DSCR facilitam que estrangeiros obtenham financiamento para imóveis para aluguel; no entanto, nem todos os financiadores conhecem as particularidades de trabalhar com pessoas que vivem fora do país.

• Simplifique o processo de solicitação: As solicitações de empréstimos DSCR para estrangeiros exigem menos documentos do que os empréstimos tradicionais. Seguindo cinco passos simples, o processo de solicitação pode ser mais rápido do que com uma hipoteca tradicional.

Fatores a considerar antes de solicitar um empréstimo DSCR

1.  O empréstimo DSCR é a opção certa para você? É fundamental avaliar se um empréstimo DSCR está alinhado com seus objetivos financeiros, o tipo de propriedade e seus planos de longo prazo.

Saiba mais: Guia Completo de Empréstimos DSCR para Estrangeiros.

2. Como saber se um imóvel se qualifica para um empréstimo DSCR? Normalmente, um imóvel se qualifica para um empréstimo DSCR com base no seu potencial de gerar renda, já que os financiadores se concentram em saber se o aluguel pode cobrir a hipoteca.

3. Qual é sua pontuação DSCR? Entender sua pontuação de cobertura do serviço da dívida (debt-service-coverage-ratio, em inglês) é crucial, pois ela determina sua capacidade de pagar o empréstimo com base na renda do imóvel e é um dos principais fatores que os financiadores utilizam para avaliá-lo.

4. Você pode melhorar o seu DSCR? Considere se pode tomar medidas para aumentar o seu DSCR, como elevar a renda de aluguel ou reduzir os custos operacionais, para fortalecer suas chances de aprovação.

5. Como encontrar um bom financiador DSCR? Pesquise financiadores que se especializam em empréstimos DSCR e que tenham experiência em trabalhar com estrangeiros. Compare suas condições, taxas de juros e reputação, além de verificar sua experiência com imóveis semelhantes.

Desafios comuns no processo de solicitação de empréstimo DSCR para estrangeiros

Os passos para solicitar um empréstimo DSCR podem parecer desafiadores, mas com a orientação certa o processo se torna muito mais simples. Antes de começar, é importante conhecer alguns dos desafios mais comuns que você pode enfrentar ao solicitar um empréstimo DSCR como estrangeiro.

• Documentação extensa: Pode parecer que a lista de documentos necessários nunca termina. Por exemplo, alguns financiadores podem solicitar histórico de crédito nos EUA e comprovantes de origem dos fundos.

• Obstáculos bancários internacionais: Os processos bancários e administrativos internacionais podem atrasar as transações e complicar o processo de investimento.

• Opções limitadas de financiadores para estrangeiros: Você pode se sentir travado se um financiador exigir documentação dos EUA que você não possui ou se o processo sofrer atrasos. Encontrar o financiador certo é essencial para conseguir fechar seu negócio.

Descubra como alguns investidores internacionais superaram esses desafios juntamente com a Waltz (em inglês).

5 passos para solicitar um empréstimo DSCR 

Você já pesquisou sobre os empréstimos DSCR, encontrou um imóvel para investir e começou a buscar possíveis financiadores. Agora, finalmente pode iniciar o processo de solicitação. Vamos ver os cinco passos para solicitar um empréstimo DSCR como estrangeiro.

Passo 1: Obtenha uma cotação de um financiador com experiência em estrangeiros

Não tenha receio de pedir cotações a financiadores (em inglês) e depois comparar suas opções. Alguns podem oferecer empréstimos DSCR, mas você pode acabar enfrentando problemas se eles não tiverem experiência em trabalhar com investidores globais. É essencial buscar um financiador que esteja familiarizado com os requisitos específicos dos estrangeiros nos empréstimos DSCR.

Embora seja comum que muitos financiadores exijam um histórico de crédito nos EUA e comprovantes de renda nos EUA, a Waltz não exige que você tenha histórico de renda nos EUA nem pontuação de crédito americana. A Waltz inclusive pode aceitar um passaporte estrangeiro como forma de identificação.

Passo 2: Integração e solicitação do empréstimo

Quando você estiver pronto para solicitar um empréstimo DSCR, será necessário reunir informações essenciais. Isso inclui seu histórico financeiro ou pontuação de crédito nos EUA, passaporte, Número de Seguridade Social (SSN) ou EIN, e comprovante de renda. Esses documentos podem ser, por exemplo, demonstrações financeiras, extratos bancários ou informações sobre a origem dos rendimentos. Além disso, você também deverá apresentar comprovante de uma conta bancária nos EUA e de uma LLC para poder obter esse tipo de empréstimo.

Passo 3: Crie uma LLC, obtenha um EIN e abra uma conta bancária nos EUA

Você vai notar que este passo pode acontecer ao mesmo tempo que o passo dois. Isso porque será necessário ter uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada), um EIN (Número de Identificação Fiscal) e uma conta bancária nos EUA para poder solicitar o empréstimo.

Não tem nada disso, mas quer avançar rápido com o imóvel que deseja comprar? Com o Kit de Investidor Waltz, você pode obter tudo isso em apenas alguns minutos!

A importância de uma LLC para os empréstimos DSCR

Uma LLC é uma entidade legal que combina os benefícios de uma corporação e de uma sociedade. Estas são algumas maneiras pelas quais uma LLC pode ajudar no investimento imobiliário:

• Responsabilidade pessoal: As LLCs podem limitar sua responsabilidade pessoal diante de dívidas ou processos relacionados aos seus imóveis. Se alguém sofrer um acidente em sua propriedade, só poderá processar a LLC, e não você diretamente.

• Razões fiscais: As LLCs são consideradas entidades de repasse (pass-through entities, em inglês). Isso significa que estão isentas da dupla tributação que atinge as corporações, em que a renda da empresa é tributada no nível corporativo e depois novamente no nível pessoal. Além disso, uma LLC pode deduzir diversos custos, incluindo juros hipotecários, impostos sobre a propriedade, depreciação, reparos, manutenção e taxas de administração. Sempre consulte profissionais jurídicos e fiscais sobre a criação e tributação de uma LLC.

• Flexibilidade e simplicidade: Em comparação com outras entidades, formar e manter uma LLC exige menos burocracia e custos. Além disso, uma LLC pode escolher como deseja ser tributada perante o IRS (Serviço de Impostos Internos dos EUA).

• Privacidade e anonimato: Quando você compra um imóvel em seu nome, suas informações passam a ser de domínio público, o que pode expô-lo a spam, roubo de identidade ou assédio por parte de possíveis financiadores ou demandantes. Já ao comprar por meio de uma LLC, apenas o nome da LLC aparece nos registros públicos.

Por que você precisa de uma conta bancária nos EUA

Assim como uma LLC, uma conta bancária nos EUA pode ajudar significativamente os estrangeiros que investem em imóveis no país. Um EIN é fundamental para poder abrir uma conta bancária; ambos estão incluídos no Kit de Investidor. Aqui estão alguns caminhos que podem ajudá-lo antes e depois do processo de solicitação:

• Comodidade transacional: Ter uma conta bancária nos EUA simplifica a gestão das transações financeiras, incluindo desde o depósito da renda de aluguel até o pagamento de despesas relacionadas ao imóvel, como taxas de administração, impostos imobiliários e custos de manutenção.

• Conversão de moedas: Para estrangeiros, uma conta bancária nos EUA facilita a conversão e a administração de fundos. Também minimiza as taxas de câmbio e protege os investidores das flutuações na taxa de conversão.
• Pagamentos hipotecários: Os pagamentos da hipoteca podem exigir uma conta bancária nos EUA, dependendo do financiador.

• Custos de fechamento e conta de depósito em garantia (escrow): Durante o fechamento da compra do imóvel, uma conta bancária nos EUA é necessária para depositar os fundos relacionados ao pagamento inicial, às despesas de fechamento e ao depósito em garantia (escrow).

• Impostos e relatórios: Uma conta bancária nos EUA ajuda no cumprimento fiscal e nas exigências de apresentação de relatórios, especialmente quando está vinculada a uma LLC específica para imóveis. Isso inclui o pagamento de impostos sobre a propriedade, a declaração de rendimentos de aluguel e a redução da retenção fiscal sobre esses rendimentos.

Passo 4: Acompanhe seu progresso

Com a plataforma da Waltz, você pode acompanhar facilmente o andamento do seu empréstimo em cada etapa. Desde marcos importantes, como a avaliação, até lembretes para o seguro, a Waltz te mantém informado e no controle. Além disso, oferece atualizações em tempo real sobre o status do seu empréstimo e avisa caso seja necessário enviar algum documento adicional para avançar e concluir o processo.
Dica: Não se esqueça de revisar sua minuta de termos do empréstimo (term sheet)!

Depois que sua documentação for enviada e aprovada, você receberá uma minuta de termos do empréstimo (term sheet). A term sheet é um resumo do seu empréstimo DSCR e detalha as principais condições e termos (em inglês) de um possível investimento. As term sheets podem parecer intimidadoras, mas é fundamental garantir que você compreenda completamente tudo o que está estabelecido nelas. Alguns dos pontos que você encontrará em uma term sheet incluem:

• Informações do tomador de empréstimo: A minuta de termos começará com informações gerais sobre sua LLC e dados pessoais, como seu status de residência, o tipo de empréstimo e sua pontuação de crédito FICO. A Waltz não exige pontuação de crédito nos EUA.

• Detalhes do imóvel: Isso inclui informações essenciais, como o endereço do imóvel, o tipo de propriedade (unifamiliar, condomínio, casa geminada ou multifamiliar) e seu preço de venda (ou valor de mercado estimado atual). Também especifica o tipo de contrato de locação e o valor mensal esperado do aluguel.

• Custos anuais estimados: Esses dados ajudam você a planejar os gastos esperados ao longo de um ano. Podem incluir despesas fixas, como impostos sobre a propriedade, seguro e taxas da Associação de Proprietários (HOA, em inglês), quando aplicável. Esses custos são considerados para calcular o valor necessário em sua conta de depósito em garantia (escrow). Além disso, o primeiro ano de seguro geralmente é pago antes do fechamento, então é importante considerar esse valor.

• Detalhes do empréstimo: Esta é a parte mais extensa da minuta de termos. Inclui tudo, desde as taxas de juros até os prazos do empréstimo, apresentados como itens individuais. Os componentes mais importantes são: valor do empréstimo, taxa de juros, prazo (tempo para quitar o empréstimo, sendo 30 anos o mais comum), relação LTV, índice DSCR, amortização (como o empréstimo será pago de forma gradual) e a penalidade por quitação antecipada (uma taxa cobrada caso o empréstimo seja liquidado antes do prazo acordado).
• Pagamento mensal: É composto por quatro elementos: principal, juros, impostos e seguro.

• Custos únicos: Incluem o pagamento inicial, a taxa de abertura de crédito (um percentual do valor que cobre os custos do financiador para processar e avaliar o empréstimo) e os custos legais, administrativos e de fechamento (honorários por serviços jurídicos, documentação e coordenação para aprovação do empréstimo).

Passo 5: Garanta o financiamento e conclua o negócio

O passo final do seu processo de empréstimo é o mais emocionante! Depois que seu empréstimo for aprovado, você revisará o HUD Statement (Housing and Urban Development Statement, em inglês), que detalha todos os custos associados à transação. Antes do fechamento oficial, a Waltz facilita fechamentos digitais sempre que possível, para que você evite os processos tradicionais de comparecimento presencial — mesmo estando do outro lado do mundo. Após confirmar os detalhes, você seguirá para o fechamento e, nesse momento, se tornará oficialmente um investidor em imóveis nos EUA. Parabéns!

Conquiste um empréstimo DSCR como estrangeiro

Investir em imóveis como estrangeiro deveria ser muito mais do que preencher formulários e se perder em um labirinto burocrático. Tomar a decisão certa sobre em qual imóvel investir já é desafiador o suficiente. Deixe a Waltz guiar você nas partes mais complexas em apenas cinco passos.

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