Libere o capital do seu imóvel para aluguel com o Refinanciamento com saque (cash-out refinance)

Você é como a maioria dos investidores estrangeiros em imóveis? No ano passado, 50% de todos os compradores estrangeiros pagaram à vista (em inglês) suas propriedades.

Embora possa parecer que seu dinheiro está “preso” no capital acumulado do seu imóvel, não precisa ser assim. Pense na sua propriedade para aluguel como um baú do tesouro, e o refinanciamento com saque é o mapa para abri-lo.

Um refinanciamento com saque (cash-out refinance, em inglês) permite que você retire parte do capital do seu imóvel e coloque esse dinheiro diretamente no seu bolso. A melhor forma de entender os detalhes desse tipo de refinanciamento é explorar algumas das perguntas mais comuns feitas por investidores estrangeiros. Assim, você terá as informações necessárias para decidir se essa é a opção certa para você.

Como funciona um refinanciamento com saque baseado em DSCR?

Ao realizar um refinanciamento com saque, os financiadores geralmente permitem que você pegue emprestado entre 70% e 75% do valor do imóvel — essa proporção é chamada de LTV (Loan-to-Value, em inglês, ou relação empréstimo-valor).

Por exemplo, suponha que você tenha pago à vista uma casa que agora vale US$500.000. Isso significa que você tem US$500.000 em capital acumulado. Seu financiador poderia oferecer uma hipoteca de US$350.000 (70% de US$500.000), o que deixaria você com US$350.000 em dinheiro no fechamento do negócio (menos os custos de fechamento). Assim, você pode usar esse dinheiro para poupar ou investir em outra oportunidade.

Outro aspecto importante a considerar é o desempenho do imóvel como propriedade para aluguel.
O DSCR (Debt Service Coverage Ratio, em inglês, ou Índice de Cobertura do Serviço da Dívida) é calculado com base em quanto o imóvel gera de renda com aluguel em comparação com os pagamentos mensais da hipoteca. Os financiadores geralmente exigem um DSCR superior a 1, o que significa que imóveis de aluguel com fluxo de caixa positivo após todas as despesas costumam ser elegíveis para esse tipo de empréstimo.

Diretrizes para um refinanciamento com saque baseado em DSCR

Além de gerar renda suficiente com aluguel e ter o capital adequado, existem outros requisitos que precisam ser atendidos. Muitos deles se sobrepõem às exigências gerais para a aprovação de uma hipoteca. A seguir, estão algumas das diretrizes gerais da Waltz:

• Valor mínimo do empréstimo: US$ 100.000
• Relação empréstimo-valor (LTV): Entre 70% e 75%
• Tipo de propriedade: Os refinanciamentos com empréstimo DSCR estão disponíveis para até quatro unidades quando você trabalha com a Waltz. Isso inclui casas unifamiliares, condomínios, casas geminadas e pequenas propriedades multifamiliares.
• Reservas de caixa: Os financiadores geralmente exigem uma quantia mínima em reservas de dinheiro para garantir que você consiga cumprir os pagamentos mensais. Quando você faz um refinanciamento com saque, esse valor pode ser considerado antes de receber os fundos. Dependendo da sua situação, o montante pode variar, mas, como melhor prática, recomenda-se que os investidores mantenham pelo menos seis meses de pagamentos hipotecários em reserva.
• Avaliação da propriedade: Os financiadores também exigem avaliações recentes e precisas para confirmar que o imóvel atende aos requisitos de financiamento.
• Termos do empréstimo: A Waltz oferece condições flexíveis.Como tomador de empréstimo, é importante entender como ler uma “term sheet”, em inglês (folha de termos e condições) — documento que inclui taxas de juros, prazo de pagamento, penalidades por quitação antecipada e custos de fechamento. Na Waltz, você pode trabalhar com seu executivo de conta para encontrar a melhor combinação de condições conforme sua situação financeira.

Quando faz sentido um refinanciamento com saque?

Ao avaliar suas opções de refinanciamento, é importante considerar quanto capital (equity) você possui. Embora refinanciar para obter uma taxa de juros mais baixa possa ser benéfico para todos os proprietários, o refinanciamento com saque é mais relevante para quem tem uma quantidade significativa de capital acumulado no imóvel. Você precisará ter pelo menos 30% de capital para ser elegível, além de ter o suficiente para quitar qualquer empréstimo existente.
No entanto, também é essencial considerar outros benefícios e custos associados a essa opção para determinar se ela é realmente a mais adequada para você.

Quais são os benefícios de um refinanciamento com saque?
Um refinanciamento com saque permite que os investidores aproveitem o capital acumulado em seu imóvel, que pode ser usado para diversos objetivos. Quem escolhe esse tipo de refinanciamento costuma desfrutar dos seguintes benefícios:

• Alavancagem: A grande vantagem dos investimentos imobiliários é o uso da alavancagem. Em vez de possuir apenas uma casa totalmente quitada, você pode dividir esse capital entre várias propriedades. Você só precisa manter cerca de 30% de capital próprio em um imóvel, podendo retirar o restante em dinheiro. Por exemplo, se você receber US$250.000 em dinheiro no fechamento do negócio, poderá comprar um novo imóvel desse valor ou dividir o montante para adquirir três propriedades, com entradas de aproximadamente US$80.000 cada.

• Escala: Juntar dinheiro para o pagamento inicial de um imóvel de investimento pode levar tempo. Um refinanciamento com saque permite reciclar o investimento inicial e utilizá-lo na compra de novas propriedades, acelerando o crescimento da sua carteira.

• Reformas e valorização: O dinheiro obtido por meio do refinanciamento pode ser reinvestido no mesmo imóvel ou em outros que você possua, realizando melhorias de valor agregado que aumentam o capital. Isso pode elevar ainda mais sua posição patrimonial sobre os ativos existentes.

• Maior liquidez: Ao concluir um refinanciamento com saque, você não é obrigado a reinvestir os fundos. Você pode usar o dinheiro como preferir, seja para investimentos, reservas ou despesas pessoais. 

Além disso, é possível obter uma taxa de juros mais baixa durante o refinanciamento, embora isso dependa das condições atuais do mercado.

Saiba como um investidor internacional liberou seu capital com um refinanciamento baseado em DSCR (em inglês).

Quais são as desvantagens de um refinanciamento com saque?

Obter um refinanciamento com saque pode fazer muito sentido para muitos investidores. No entanto, existem algumas desvantagens potenciais que você deve considerar antes de se comprometer com esse tipo de refinanciamento. Veja a seguir os principais pontos de atenção:

• Custos de fechamento de negócio: Ao refinanciar, você está basicamente contratando um novo empréstimo. Isso significa que precisará pagar custos de fechamento de negócio e, possivelmente, outras taxas associadas ao processo. Certifique-se de incluir essas despesas na sua análise ao decidir se o refinanciamento é realmente a melhor opção para você.
  
  
• Valor do empréstimo mais alto: Uma das grandes vantagens desse tipo de operação é poder liberar o capital que estava imobilizado no imóvel. Por outro lado, isso também significa que você provavelmente refinanciará por um valor maior do que o saldo original da sua hipoteca. Consequentemente, suas parcelas mensais podem aumentar. Cabe a você avaliar se receber uma quantia em dinheiro agora compensa os pagamentos mais altos no futuro.
  
  
• Prazos de empréstimo mais longos: Um refinanciamento com saque substitui o seu financiamento atual (caso já tenha um). Como resultado, isso pode estender o prazo total necessário para quitar o imóvel completamente.

Qual opção de refinanciamento é melhor para você? Você pode escolher entre um refinanciamento de taxa e prazo ou um refinanciamento com saque.

Quanto capital você pode retirar do seu imóvel?

O valor que você pode obter em um refinanciamento depende de quanto capital (equity) já acumulou no imóvel. De modo geral, os financiadores exigem que investidores estrangeiros mantenham pelo menos 30% de capital próprio na propriedade no momento do refinanciamento. Qualquer valor acima desse percentual pode ser retirado por meio do refinanciamento, após deduzir o saldo pendente do empréstimo anterior.

Explore as opções de refinanciamento disponíveis para você.

Quais documentos são necessários para um refinanciamento com saque?

O processo de refinanciamento com saque é semelhante à solicitação de uma nova hipoteca. Os financiadores solicitam diversos documentos para determinar se o empréstimo será aprovado ou não.
A maioria dos credores exige que os solicitantes apresentem um histórico de crédito nos Estados Unidos (FICO, em inglês) e comprovante de renda baseado nos EUA.
Além disso, empréstimos para pessoas que não possuem identificação ou número de Seguro Social dos EUA podem enfrentar dificuldades de documentação com alguns financiadores. Como investidor internacional, pode ser que você não disponha dessas informações para apresentar.

Refinanciar não precisa ser um processo complicado — na Waltz, esses requisitos não são exigidos. Em geral, você pode solicitar um refinanciamento com saque apresentando os seguintes documentos:

Identificação

Os solicitantes podem solicitar financiamento utilizando o passaporte. Esse documento é usado para fins de autenticação e verificação de identidade.

Comprovante de renda

A Waltz analisará as informações relacionadas à sua propriedade de aluguel, como o contrato de locação. Em relação à sua renda pessoal fora dos Estados Unidos, normalmente são avaliados extratos bancários recentes, comprovantes de investimento, e fontes de renda (emprego ou negócio próprio). Vale lembrar que os requisitos podem variar conforme a sua situação financeira individual.

LLC com um EIN

É importante destacar que os empréstimos DSCR são concedidos a empresas, e não a pessoas físicas. Isso acontece porque esse tipo de empréstimo é baseado na capacidade de geração de renda do imóvel, e não no histórico de crédito pessoal do investidor. Por esse motivo, o financiador solicitará documentos como: o acordo operacional da sua LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada), e o EIN (Número de Identificação Fiscal).

Ainda não tem uma LLC? Sem problemas! Com o Kit para Investidores da Waltz, você pode criar sua LLC e obter seu EIN em apenas 20 minutos, acelerando o processo para aprovação do seu empréstimo DSCR.

Quanto tempo leva um refinanciamento DSCR?

Geralmente, existe um período de carência (“seasoning period”) de seis meses a partir da obtenção de um empréstimo antes que seja possível refinanciá-lo. Se você comprou o imóvel à vista, essa regra não se aplica — é possível refinanciar a qualquer momento.

Uma vez iniciado o processo de solicitação, o prazo médio dos financiadores tradicionais para aprovar um refinanciamento com saque é de 30 a 45 dias. No entanto, como a Waltz oferece um processo totalmente digital e verificação de identidade remota, o seu refinanciamento não precisa demorar tanto. Com a Waltz, investidores estrangeiros podem concluir o fechamento do negócio em apenas 14 dias.

Explore o processo de refinanciamento.

Dê o próximo passo para refinanciar seu imóvel de investimento

O refinanciamento com saque pode ser uma ferramenta poderosa para que os investidores cresçam e reinvistam. Ao se preparar para refinanciar, é fundamental encontrar um financiador especializado em trabalhar com investidores estrangeiros.
Um financiador que compreenda suas necessidades pode agilizar o processo e te ajudar a avançar mais rapidamente. Dessa forma, será possível ampliar seu portfólio de investimentos sem atrasos.

Refinancie hoje mesmo! (em inglês).

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