Inversionistas extranjeros en bienes raíces: refinanciar podría liberar tu flujo de caja

¿Recuerdas cuando era fácil encontrar propiedades con flujo de caja positivo?

Hace no mucho tiempo, las tasas hipotecarias (en inglés) estaban en mínimos históricos tan bajas como el 2%. Pero los tiempos cambiaron rápidamente. En los últimos años, la marea giró en dirección contraria, llegando hasta un 8%.

Todo esto ha hecho que encontrar bienes raíces con flujo de caja sea más difícil que buscar una aguja en un pajar… al menos, hasta ahora. Con rumores de una posible baja en las tasas de interés, refinanciar tu hipoteca (en inglés) podría ser la clave para generar más flujo de caja.

¿Qué es el refinanciamiento hipotecario? 

Cuando obtienes una hipoteca para una propiedad de inversión, no significa que estés atado a ella para siempre. Refinanciar implica obtener una nueva hipoteca para reemplazar la actual. Esto crea oportunidades valiosas para ti y otros inversionistas extranjeros.

Muchos inversionistas internacionales optan por refinanciar para asegurar una tasa de interés más baja, cambiar el plazo del préstamo o acceder al capital acumulado. En definitiva, el refinanciamiento puede ser una forma efectiva de optimizar tu portafolio de inversión y aprovechar oportunidades de crecimiento cuando las condiciones cambian.

Tipos de Refinanciamiento

¿Sabías que existen dos tipos principales de refinanciamiento, cada uno con beneficios y propósitos distintos? A continuación, te explicamos la diferencia entre refinanciamiento a tasa y plazo y el refinanciamiento con retiro de efectivo (en inglés), para ayudarte a tomar una decisión informada.

Refinanciamiento a Tasa y Plazo

Como su nombre lo indica, este tipo de refinanciamiento busca mejorar los términos de tu hipoteca. Su enfoque está en ajustar las condiciones para que jueguen a tu favor. Aquí algunos beneficios:

• Tasa de interés: Generalmente se busca obtener una tasa menor a la actual, reduciendo así tus pagos mensuales.
  
  
• Ajuste de plazo: Puedes extender el plazo para reducir la carga mensual o acortarlo para pagar la hipoteca más rápido.
  
  
• Cambio de términos: Algunos inversionistas adquieren propiedades con hipotecas de tasa variable (ARM) (en inglés), porque pueden tener tasas más bajas que las hipotecas fijas. El inconveniente es que las hipotecas ARM ajustan su tasa de interés al cabo de cierto tiempo. Los inversionistas que quieren evitar ese ajuste o asegurarse una tasa fija suelen refinanciar cuando bajan las tasas de interés generales.

Refinanciamiento con Retiro de Efectivo (Cash-Out)

En cambio, el refinanciamiento con retiro de efectivo consiste en aprovechar el capital que has acumulado en tu propiedad. Esta opción te permite obtener un préstamo superior al saldo existente de tu hipoteca, lo que te proporciona dinero en efectivo que puedes utilizar para diversos fines. Esto es lo que debes saber:

• Capital acumulado. Requiere un capital suficiente en la propiedad para poder optar al préstamo, a veces del 70% o el 75% de la relación préstamo-valor (LTV) (en inglés), según el prestamista. En este caso, el nuevo préstamo supera el saldo de la hipoteca actual y la diferencia se entrega en efectivo.

• Apalancar y reposicionar fondos. Mediante un refinanciamiento en efectivo, puedes sacar dinero de tu propiedad de alquiler para diversos fines. Algunos inversionistas lo hacen para escalar, otros para hacer mejoras en esa misma propiedad.
  

• Tasa de interés. Suelen ir acompañados de tasas ligeramente más altas debido al aumento del monto del préstamo y a los riesgos asociados. Sin embargo, algunos inversionistas son capaces de combinar esta opción con bajadas de las tasas de interés para obtener lo mejor de ambos mundos.

Cómo las altas tasas de interés afectan el flujo de caja

La verdad es que, sin importar en qué parte de EE. UU. inviertas, las propiedades con flujo de caja positivo se han vuelto cada vez más escasas. A menos que tengas alguna receta secreta (por favor, compártela si la tienes), las mismas propiedades de alquiler que serían rentables al 2% simplemente ya no funcionan financieramente al 8%.

Para que los números cuadren, los inversionistas extranjeros que compran bienes raíces se han visto obligados a elegir entre unas cuantas opciones poco impresionantes:

• Pagar al contado. Aproximadamente la mitad de los inversionistas extranjeros optan por esta opción. Sin una hipoteca sobre la propiedad, los inversionistas pueden volver a poner en sus bolsillos la mayor parte de sus ingresos por alquiler. El inconveniente es que, al invertir más en una propiedad determinada, se limita la cantidad de capital disponible para realizar otras inversiones.

• Pagos iniciales elevados. Muchos préstamos tradicionales para inversiones inmobiliarias exigen un pago inicial mínimo del 25% del precio de compra. Quienes superan ese umbral se enfrentan a muchos de los mismos pros y contras que los inversores en efectivo.
  

• Asumir pérdidas. Algunos inversionistas han optado por poner la cantidad mínima como entrada y aceptar un flujo de caja negativo mientras esperan (o tienen la esperanza) de que las tasas bajen para poder refinanciar.

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