Posso obter financiamento para um imóvel para aluguel nos EUA sendo estrangeiro e sem visto?

Seu visto nos Estados Unidos está te impedindo de conseguir um financiamento para um imóvel de aluguel?
Se você não é cidadão americano e não tem visto, pode pensar que não é possível investir em imóveis nos Estados Unidos ou, pelo menos, que não é possível financiar esse investimento. Mas esse não é o caso. Embora as financiadoras tradicionais geralmente recusem estrangeiros sem residência nos EUA, existem opções de financiamento alternativas que permitem se qualificar para uma hipoteca com base no fluxo de caixa do imóvel, e não no seu status migratório.

Neste blog, explicaremos por que a maioria dos bancos diz “não”, como os empréstimos DSCR mudam essa situação e o que você realmente precisa para se qualificar.

Pontos principais

• A maioria dos financiadores tradicionais rejeita não residentes porque seus requisitos excluem investidores internacionais bem qualificados que simplesmente não possuem credenciais locais.
  
  
• Você não precisa de visto americano, pontuação de crédito ou renda nos EUA para se qualificar para um empréstimo DSCR com a Waltz.
  ‍
• Os empréstimos DSCR são baseados na renda gerada pela propriedade, e não na sua situação financeira pessoal nem no seu status migratório.

Mitos sobre vistos e obstáculos tradicionais para investidores estrangeiros

Muitos investidores internacionais se desanimam com os requisitos tradicionais dos financiadores ou presumem que pagar à vista é a única opção. Mas os dados contam uma história diferente.

De acordo com o Relatório de Transações Internacionais 2025 da NAR (em inglês), compradores estrangeiros adquiriram imóveis residenciais nos EUA no valor de US$56 bilhões, um aumento de 33% em relação ao ano anterior. Vale destacar que 56% dos compradores estrangeiros não residentes pagaram à vista, não necessariamente porque queriam, mas porque a maioria dos financiadores os excluiu. O financiamento continua sendo um dos maiores desafios enfrentados por estrangeiros ao comprar imóveis nos Estados Unidos.

Saiba mais: Relatório NAR 2025: Uma visão detalhada dos compradores estrangeiros de imóveis nos EUA

Por que muitos financiadores americanos rejeitam estrangeiros

Com frequência, há um mal-entendido sobre o que realmente é necessário para obter um financiamento para uma propriedade de investimento. Os financiadores hipotecários tradicionais nos Estados Unidos costumam exigir comprovantes como:

• Histórico de crédito nos EUA (pontuação FICO, em inglês)
• Comprovantes de renda ou declarações de imposto de renda nos EUA
• Visto americano válido ou residência permanente
• Fechamento presencial da compra e conta bancária em território americano

Para muitos investidores internacionais, o financiamento tradicional nem sequer é uma opção. Trata-se de um sistema baseado na suposição de que, se você não vive nos Estados Unidos, não faz parte do processo hipotecário. Mesmo com um elevado pagamento de entrada, muitos compradores estrangeiros são negados — não por falta de solidez financeira, mas porque não se encaixam no modelo tradicional. O verdadeiro problema não é a elegibilidade, e sim o acesso.

Felizmente, existem opções de financiamento alternativas projetadas para superar esses requisitos tão rígidos.

Você não precisa de visto, precisa de um imóvel que gere fluxo de caixa

Para investidores estrangeiros, o mercado imobiliário dos Estados Unidos continua sendo uma forma poderosa de aumentar o patrimônio. No entanto, o caminho para o financiamento pode parecer bloqueado por suposições ultrapassadas e excesso de burocracia. A verdade é que você não precisa de um visto, de um número de Seguro Social ou de um histórico de crédito nos EUA para começar. O que você realmente precisa é de:

• Um imóvel pronto para alugar
• Uma estrutura legal (uma LLC com um número EIN)
• Um empréstimo baseado no índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR, na sigla em inglês)

Os empréstimos DSCR são um tipo de financiamento criado especificamente para propriedades de investimento. Esses empréstimos não se baseiam na sua cidadania, status migratório ou renda pessoal, e sim em se a renda de aluguel do imóvel é suficiente para cobrir o pagamento mensal da hipoteca (em inglês).

Como funcionam os empréstimos DSCR para investidores estrangeiros

Com a Waltz, a solicitação do empréstimo é baseada em:

• A renda projetada do imóvel
• As despesas mensais totais, como capital, juros, impostos, seguro e taxas da associação de proprietários (HOA, na sigla em inglês), quando aplicável
• Um cálculo simplificado, chamado relação DSCR (em inglês), que projeta o potencial de fluxo de caixa do imóvel

Você não precisa de:

• Um visto americano ou green card
• Um número de Seguro Social (SSN)
• Um relatório de crédito ou declaração de impostos nos EUA

Como o DSCR é calculado

Suponha que seu imóvel de investimento gere US$2.000 por mês em receita de aluguel. Seu pagamento mensal da hipoteca, incluindo impostos e seguro, é de US$1.500 por mês.

Ao dividir a renda pelas despesas, você obtém uma relação DSCR de 1,33 (2.000 ÷ 1.500).
Como qualquer valor acima de 1,0 é considerado aceitável, essa operação se qualifica. Quanto maior for o número acima de 1,0, melhor será o desempenho e a solidez do empréstimo.

Documentos e estrutura necessários para se qualificar

Você não precisa de visto nem de renda nos EUA para obter um empréstimo DSCR por meio da Waltz, mas é necessário estabelecer uma estrutura empresarial nos Estados Unidos.
Isso significa ter a entidade legal adequada e algumas informações adicionais antes de poder concluir a operação.

1. Identificação pessoal e status legal

• Verificação de identidade. Você precisará concluir o processo de verificação de identidade na plataforma da Waltz, utilizando um passaporte válido ou uma carteira de motorista dos EUA, a fim de cumprir os requisitos regulatórios e confirmar sua identidade.
  
  
• Histórico de residência. Uma carta explicativa detalhando seus últimos dois anos de residência ajuda o financiador a entender seu histórico e a cumprir as diretrizes de avaliação de crédito.
  
  
• Formulário W-8BEN (em inglês). Este formulário fiscal americano certifica o seu status como estrangeiro e garante que sejam aplicados corretamente os benefícios de eventuais tratados tributários sobre seus rendimentos nos Estados Unidos.

2. Antecedentes financeiros

• Origem do patrimônio. Uma breve descrição da sua situação financeira fornece contexto sobre sua capacidade de financiar a compra e pagar o empréstimo.
  
  
• Origem dos fundos. Você precisará comprovar de onde vem o seu pagamento de entrada — por exemplo, herança, poupança ou venda de outro imóvel — para estar em conformidade com as leis contra a lavagem de dinheiro.
  
  
• Extratos bancários. Seus três últimos extratos bancários da conta a partir da qual será feito o financiamento ajudam a verificar a origem dos fundos e demonstram que você possui liquidez suficiente para concluir a operação.

3. Entidade legal e estrutura de propriedade

Se você utilizar sua própria LLC, precisará fornecer documentos como:Acordo Operacional (Operating Agreement), Carta do EIN, Documentos de Constituição (Formation Documents), Certificado de Regularidade (Certificate of Good Standing) e o Registro de Proprietários Beneficiários da FinCEN. Esses documentos comprovam que sua entidade empresarial está legalmente registrada e autorizada a solicitar um empréstimo.

O Kit de Investidor Waltz foi criado justamente para resolver esse problema para não residentes nos Estados Unidos. Em vez de precisar coordenar vários fornecedores jurídicos, fiscais e bancários, você obtém:

• Constituição de uma LLC nos EUA
• Emissão do EIN
• Conta bancária comercial nos EUA (por meio do Regent Bank, membro FDIC)

Tudo é feito de forma remota, com assistência completa em cada etapa.

Saiba mais: Kit de Investidor Waltz

4. Documentação específica do imóvel

• Contrato de compra e venda. Um contrato totalmente assinado confirma os termos da compra do imóvel e é exigido para a avaliação e o fechamento do empréstimo.
  
  
• Depósito de garantia (earnest money). Um comprovante do depósito na conta de custódia (conta escrow) demonstra o seu comprometimento com a compra e dá suporte ao cronograma da transação.
  
  
• Cotação do seguro do imóvel. Você precisará de uma cotação válida de seguro para garantir que o imóvel esteja adequadamente protegido antes do fechamento da compra.
  
  
• Verificação de aluguel (se aplicável). Se o imóvel estiver ocupado por inquilinos que permanecerão após a compra, será necessário apresentar um contrato de locação assinado e comprovantes dos dois pagamentos de aluguel mais recentes para verificar a renda contínua do aluguel.
  
  
• Pagamento da avaliação (appraisal). Este pagamento único cobre o custo do relatório de avaliação, necessário para determinar o valor justo de mercado do imóvel.

5. Documentos finais do empréstimo e aprovações

• Divulgaciones del préstamo. Deberás revisar y firmar los documentos de divulgación requeridos por las leyes federales y estatales, que garantizan la transparencia y el cumplimiento legal.
  
  
• Hoja de términos (Term Sheet, en inglés). Este documento describe los términos y condiciones de tu hipoteca. Debes revisarlo y firmarlo antes de avanzar al cierre.
  
  
• Formulario de consentimiento autorizado. Este formulario te permite cerrar la operación de forma remota, otorgando a Waltz y a la compañía de títulos el permiso para firmar los documentos de cierre en tu nombre.
  
  
• Documentación adicional. Según tu situación, es posible que se te soliciten documentos adicionales para respaldar tu solicitud o aclarar detalles específicos.

• Divulgações do empréstimo. Você precisará revisar e assinar os documentos de divulgação exigidos pelas leis federais e estaduais, que garantem transparência e conformidade legal em todo o processo.
  
  
• Term Sheet, em inglês (Folha de Termos). Este documento descreve os termos e condições da sua hipoteca. É necessário revisá-lo e assiná-lo antes de prosseguir para o fechamento do negócio.
  
  
• Formulário de consentimento autorizado. Este formulário permite que você conclua a operação de forma remota, concedendo à Waltz e à empresa de títulos a autorização para assinar os documentos de fechamento em seu nome.
  
  
• Documentação adicional. Dependendo da sua situação, pode ser solicitado o envio de documentos complementares para apoiar sua solicitação ou esclarecer detalhes específicos.

Por que uma abordagem sem visto funciona com uma financiadora digital

Os bancos tradicionais geralmente exigem reuniões presenciais, residência nos Estados Unidos ou um Número de Seguro Social (SSN).
Porém, a Waltz foi criada especialmente para investidores internacionais, oferecendo um processo 100% digital que elimina a necessidade de viajar, lidar com papelada ou apresentar credenciais de visto.
Comece hoje mesmo! (em inglês)

‍