Causas comunes de retrasos en hipotecas (y cómo evitarlos)

Invertir en bienes raíces en Estados Unidos tiene sus ventajas. Pero, para aprovecharlas, necesitas llegar a la firma del contrato. Para muchos inversionistas extranjeros, los retrasos en la hipoteca pueden provocar que los acuerdos no se concreten.
La buena noticia es que la mayoría de los retrasos hipotecarios se pueden evitar. Cuando entiendes qué los provoca y te preparas con anticipación, puedes avanzar en el proceso con menos contratiempos. Esta guía explica los problemas más comunes que afectan a compradores internacionales, así como prevenirlos preparando bien tu documentación desde el inicio.

Puntos clave

• La mayoría de los retrasos hipotecarios provienen de documentos faltantes, comunicación lenta y obstáculos que se pueden evitar.
  
  
• Los inversionistas extranjeros enfrentan desafíos únicos, como la transferencia de fondos internacionales y el cumplimiento de las normativas en EE. UU.
  
  
• Una carpeta bien preparada y completa es la manera más rápida de obtener la aprobación y cerrar a tiempo.

¿Qué sucede detrás de escena?

El proceso de aprobación de un préstamo no debería ser una carrera de obstáculos. Pero, para muchos inversionistas extranjeros, eso es exactamente en lo que se convierte. Aquí tienes lo que sucede detrás de escena desde la perspectiva del prestamista cuando solicitas un préstamo:

• Recolección de documentos: El oficial de préstamos y el procesador reúnen tu documentación: comprobante de ingresos, documentos de identidad, estados de cuenta bancarios y más.

• Revisión de suscripción: Un analista de riesgos (underwriter) inspecciona todo, señalando inconsistencias, documentos faltantes o cualquier cosa que parezca riesgosa.

• Comienza el ida y vuelta: Los correos quedan sin respuesta. Surgen nuevas preguntas. Se vuelven a solicitar documentos, a veces en formatos diferentes.

• Los retrasos se multiplican: Cada pieza faltante suma tiempo. La confusión aumenta. Aparece la frustración.

• Los acuerdos se caen: Si tu expediente de préstamo no es lo suficientemente “sólido” para superar la revisión de riesgos, la operación puede colapsar por completo.

¿La buena noticia? Puedes evitar la mayor parte de este caos siendo proactivo y organizado desde el primer día.

Lee más: ¿Tu oferta fue aceptada? Esto es lo que sucede antes del cierre (en inglés).

Las causas más comunes de retrasos

Todos deben trabajar en conjunto para evitar demoras. Eso significa que tú, tu prestamista, la compañía de títulos y cualquier otra parte involucrada deben estar alineados. A veces no es así: basta con que una persona olvide algo. Aquí están los problemas más frecuentes que retrasan la aprobación de hipotecas para inversionistas extranjeros.

Documentos incompletos o faltantes

Una de las razones más comunes de retrasos en hipotecas es la falta de documentación. Los prestamistas en EE. UU. necesitan un perfil financiero completo antes de poder comenzar la evaluación de riesgos (underwriting). Eso normalmente incluye cosas como:

• Estados de cuenta bancarios

• Identificación emitida por el gobierno

• Contratos de arrendamiento de propiedades en renta

• Documentos de la entidad LLC‍

La recuperación puede retrasarse por las diferencias de huso horario, las barreras del idioma o la lentitud en el procesamiento. Además, los documentos pueden provenir de instituciones fuera de EE. UU., con formatos poco familiares que pueden generar aún más confusión. Cada día que se pierde buscando un documento aumenta el riesgo de postergar tu cierre.

Consejo experto: Evita retrasos comprando el Kit de Inversionista Waltz para constituir rápidamente tu LLC, obtener tu EIN y manejar otros requisitos esenciales.

Retrasos en la firma

Los retrasos en la firma de tus divulgaciones iniciales del préstamo y de la hoja de términos (en inglés) pueden detener por completo el proceso hipotecario. Una vez que tu prestamista emite la Estimación de Préstamo (Loan Estimate) y los documentos requeridos, deben ser firmados antes de que se pueda tomar cualquier otra acción, ya que la ley de EE. UU. exige que estas divulgaciones sean reconocidas antes de que el expediente pueda avanzar.

Consejo experto: Revisa tu correo electrónico con frecuencia y firma las divulgaciones en cuanto lleguen. Siempre puedes contactar a tu ejecutivo de cuenta en Waltz si tienes alguna pregunta.

Inspecciones y reparaciones

Programar la inspección de la vivienda debe ser una de las primeras cosas que hagas después de firmar el contrato. La inspección ayuda a identificar cualquier problema en la propiedad que pueda afectar tu disposición a seguir con la compra o la disposición de tu prestamista a financiarla. Cuando las inspecciones se retrasan, generan un efecto dominó. Cualquier hallazgo puede dar lugar a nuevas negociaciones o reparaciones necesarias, lo que toma tiempo en resolverse. Posponer la inspección retrasa todo el cronograma del préstamo y reduce tu flexibilidad más adelante en el proceso.

Consejo experto: Programa tu inspección apenas firmes el contrato para mantener todo en orden.‍

Obstáculos en las tasaciones

Las tasaciones confirman que el valor de la propiedad respalda el monto que se está financiando. Sin embargo, el tiempo de entrega de una tasación varía según la región y la demanda del mercado. En mercados con mucha actividad, los tasadores pueden estar saturados, lo que genera posibles retrasos en la programación.

Además de los problemas de agenda, hay otros dos inconvenientes comunes a los que prestar atención:

• Valor de tasación bajo: Si la propiedad se valora por debajo del precio de compra acordado o del valor necesario para una refinanciación, el prestamista basará tu préstamo en el valor más bajo. Esto a menudo genera negociaciones de último minuto, mayores requisitos de efectivo o disputas sobre la valoración, todo lo cual puede retrasar el cierre de la compra.

• Disputas o solicitudes de reconsideración: Cuando una propiedad se valora por debajo de lo esperado, puedes disputar la tasación presentando datos de ventas comparables. Aunque este es un camino válido, toma tiempo y puede generar idas y vueltas inesperadas entre las partes. Además, no garantiza que el valor de la tasación cambie.

Consejo experto: Haz tu tarea antes de hacer una oferta o de determinar el monto del préstamo necesario para una refinanciación. Analiza las ventas recientes de propiedades comparables (o “comps”), en inglés,  en la zona para asegurarte de que tu oferta esté alineada con el valor de mercado. Una oferta bien fundamentada reduce las probabilidades de problemas con la tasación y te da un argumento más sólido en caso de que surja alguno.

Depósitos bancarios elevados o sin justificación

Los prestamistas están obligados a verificar el origen de los fondos de cada dólar utilizado en una transacción inmobiliaria. Los depósitos sin explicación generan solicitudes adicionales de documentación; es decir, cualquier depósito bancario elevado o irregular debe estar plenamente documentado. Esto es especialmente importante para los inversionistas extranjeros que transfieren fondos desde el exterior, donde el cambio de divisas, las transferencias bancarias o los ingresos fuera de nómina pueden generar alertas de cumplimiento.

Consejo experto: Prepárate para explicar y documentar cada depósito que no sea claramente un ingreso recurrente o de nómina.

Waltz te ayuda a crear un expediente de préstamo sólido desde el primer día

La mejor manera de evitar retrasos en la hipoteca es prevenirlos. En Waltz, te ayudamos a “hablar el idioma del prestamista” para reducir las posibilidades de demoras. Así es como se ve un expediente de solicitud de préstamo sólido:

• Perfil del prestatario claro: Esto significa mostrar de manera transparente quién está comprando, especialmente si hay otros socios o miembros de una LLC involucrados además de ti. También debes poder explicar por qué el negocio tiene sentido desde el punto de vista financiero (incluido el puntaje DSCR y otros factores).
  
  
• Rastro documental fácil de seguir: Cada dólar utilizado en la transacción debe tener un origen documentado y verificable.
  
  
• Apalancamiento razonable: Los acuerdos con un nivel de deuda demasiado alto en comparación con el valor del activo pueden generar alertas. Asegúrate de que tu pago inicial esté alineado con los requisitos de tu prestamista.
  
  
• Documentación que genera confianza: Un papeleo consistente, completo y organizado fortalece la confianza del prestamista. En caso de duda, entrega más —no menos. Más detalle significa menos preguntas, menos retrasos y aprobaciones más rápidas.
  
  

En Waltz trabajamos de cerca con inversionistas internacionales para crear solicitudes de préstamo sólidas desde el primer día. Nuestra plataforma y nuestro equipo están comprometidos en simplificar el proceso y ayudarte a avanzar hacia el cierre.

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