El ABC para elegir un mercado de propiedades de alquiler en EE. UU. siendo extranjero

Imagina que estás frente a un lienzo en blanco con un pincel en la mano. Las posibilidades de lo que puedes crear son infinitas. Invertir en bienes raíces en EE. UU. desde el extranjero puede sentirse igual de emocionante y abrumador: hay incontables estados y ciudades para elegir. Pero elegir el mercado correcto es clave para tu éxito.

En lugar de dispersarte demasiado, enfocarte en un solo mercado y dominarlo es mucho más efectivo. Al obtener una comprensión sólida del panorama inmobiliario de EE. UU., estarás en condiciones de identificar el mercado que mejor se alinea con tus metas. Una vez que lo hayas identificado, ¡estarás en camino de convertirte en un magnate de bienes raíces! Seguir los pasos que aquí se presentan te guiará a seleccionar el mercado ideal y te acercará a construir tu propio imperio inmobiliario — no importa en qué parte del mundo te encuentres.

Puntos clave:

• Los estados y ciudades en EE. UU. varían enormemente: cada estado y localidad tiene características únicas, desde políticas legales hasta impuestos y requisitos de seguros, todos los cuales pueden impactar tus inversiones
  

• Sigue las tendencias y señales económicas: áreas con crecimiento poblacional y de empleo son indicadores fuertes de un mercado dinámico y de una creciente demanda de vivienda.
  

• Toma decisiones basadas en datos: apóyate en información cuantitativa para comparar mercados y elegir aquel que se ajuste a tu estrategia de inversión.

3 cosas que debes saber antes de elegir un mercado en EE. UU.

EE. UU. es un país vasto y diverso. Cada ciudad, estado y localidad posee su propio panorama inmobiliario. Aunque las tendencias pueden ofrecer una guía general, comprender las características específicas de cada mercado es esencial para tomar decisiones informadas. Aquí hay algunos factores importantes a considerar.

1. El mercado inmobiliario es altamente local

Cada estado tiene sus propias leyes, los impuestos varían por ciudad y la dinámica de mercado cambia de un lugar a otro. Por eso, entender las regulaciones locales es clave. Por ejemplo, California enfrenta una escasez de vivienda y ha aprobado medidas para aumentar la oferta (en inglés) con Unidades de Vivienda Accesorias (ADUs, por su sigla en inglés). En contraste, otros estados y ciudades tienen políticas más restrictivas.

2. Algunos estados favorecen más a los propietarios que otros

Ciertos estados ofrecen más protecciones y beneficios para los propietarios (en inglés). Es importante estar consciente de esto al invertir desde el extranjero, ya que cada estado tiene sus propias reglas sobre desalojos y derechos de los inquilinos - quieres comprender las leyes de tu mercado para cumplirlas y evitar problemas.

3. El flujo de caja y la apreciación dependen de la ubicación

Mercados con viviendas asequibles tienden a generar flujo de caja positivo, mientras que en mercados de alto costo es más difícil. Como regla general, las ciudades costeras (como Los Ángeles o Boston - en inglés) son más caras, pero tienden a apreciarse más rápido. En contraste, los mercados del Medio Oeste (como Cleveland - en inglés) son más accesibles y ofrecen mejor flujo de caja. Comprender estas dinámicas es fundamental para elegir un mercado que se ajuste a tus objetivos de inversión.

Teniendo esto en cuenta, ¡vamos a sumergirnos en la selección de un mercado!

Paso 1: Busca ciudades y estados en tendencia

¿Estás empezando tu búsqueda en el mercado inmobiliario de inversión desde cero?

Como extranjero sin vínculos con una ciudad concreta, identificar las tendencias puede ayudarte a centrar tu atención en las ciudades y estados más populares de Estados Unidos. Siguiendo estas tendencias, podrás aprovechar la investigación de otros inversionistas y beneficiarte del potencial alcista de esos mercados. Para identificar los estados y ciudades en tendencia, te recomendamos que utilices los siguientes métodos de investigación como base:

• Revisa el informe sobre los estados con mayor crecimiento de U-Haul (en inglés): cada año, U-Haul elabora un informe que recoge los lugares donde la gente recogió un camión de mudanzas en comparación con los lugares donde lo devolvió. Esta información muestra las tendencias migratorias en todo Estados Unidos, lo que puede servir para orientarte hacia los estados con mayor crecimiento demográfico..
  

• Busca las ciudades y los estados de más rápido crecimiento: si buscas frases como “ciudades de más rápido crecimiento”, aparecerán los destinos más populares. También puede utilizar el centro de páginas estatales de Waltz (en inglés) para recopilar información esencial sobre diferentes lugares.
  

• Presta atención a las noticias: tras la pandemia de 2020, empresas como Oracle y Tesla (en inglés) se trasladaron a Austin, Texas. Si seguiste las noticias, habrás reconocido este patrón desde el principio. ¿El resultado? Aquellos que invirtieron en Austin antes de que la llegada de trabajadores tecnológicos hiciera subir los precios, vieron cómo sus propiedades se revalorizaron considerablemente. Aunque ya no es correcto decir que Austin es una ciudad “en auge”, estar informado puede ayudarte a identificar otras ciudades preparadas para crecer.

• Habla con los locales: nadie conoce mejor un mercado que quienes viven en él. Al hablar con agentes inmobiliarios o amigos en diferentes ciudades, puedes confirmar lo que has encontrado en Internet o en otras investigaciones. Esto te dará una idea más clara de dónde enfocar tus esfuerzos.

Paso 2: Sigue las señales económicas que apuntan al crecimiento

Identificar los estados y ciudades en tendencia puede ayudar a detectar posibles oportunidades de inversión. Cuando los patrones muestran que una zona está creciendo, esto indica a los inversionistas que es probable que aumente la demanda de vivienda, ya que a menudo se necesita tiempo para que la oferta de vivienda se adapte a la demanda. Desde la burbuja inmobiliaria de 2008 (en inglés), la mayoría de los mercados estadounidenses han experimentado una escasez de vivienda, que empeora cuando la población crece rápidamente y los mercados se vuelven más competitivos, lo cual es ventajoso para quienes ofrecen vivienda.

Para verificar su viabilidad, profundiza en el análisis de los datos económicos de las áreas que te interesan. Esto te ayudará a determinar si la tendencia está impulsada por un crecimiento real o si se trata solo de especulación. 

Indicadores de crecimiento del mercado

¿Cómo saber si un mercado está creciendo o decayendo? Hay varias señales clave que pueden ayudarte a determinar las tendencias de un mercado:

• Crecimiento demográfico: refleja las tendencias migratorias impulsadas por factores como las oportunidades laborales, la asequibilidad y el clima.
  

• Empleo: las empresas se están trasladando a zonas con talento y condiciones comerciales favorables, y los empleados siguen a los empleos.

• Diversidad laboral: las zonas con múltiples industrias son más estables, especialmente durante las recesiones económicas.
  

• Demanda de alquiler: una alta demanda es señal de un mercado de alquiler fuerte. También reduce la probabilidad de que se produzcan períodos prolongados de desocupación.
  

• Otros factores diferenciadores: cualquier aspecto, desde la asequibilidad y la calidad de vida hasta la facilidad de acceso al transporte, puede aumentar el atractivo de un mercado.

Las mejores formas de recopilar datos económicos

Para recopilar datos sobre indicadores de crecimiento a nivel estatal y local, puedes utilizar el sitio web de la Reserva Federal (en inglés). Esta información, disponible públicamente, contiene muchos gráficos, pero proporciona indicadores económicos detallados, tendencias y análisis que pueden ayudarte a evaluar la salud y el potencial de crecimiento de mercados específicos.

Para aquellos que prefieren tener todo en un solo lugar, BiggerPockets Market Finder (en inglés) es una herramienta muy valiosa. Combina datos de diversas fuentes para ofrecer una visión completa de la información a nivel municipal.

Paso 3: Usa la información sobre propiedades locales para determinar rentabilidad

Ahora que ya dispones de datos sobre los patrones de crecimiento en determinadas zonas, es el momento de evaluar qué está sucediendo con los precios de las propiedades y los ingresos por alquiler en esos mercados. Dos factores clave a tener en cuenta son el precio medio de las propiedades y la renta media mensual. 

El precio medio de venta (en inglés) se refiere al valor medio de todas las propiedades vendidas en una zona, lo que te da una idea del precio típico de una vivienda. Esto te ayuda a determinar si la propiedad se ajusta a tu presupuesto. También te permite saber si la zona tiene potencial de revalorización al examinar las tendencias recientes de los precios.

Los ingresos medios por alquiler te muestran el precio medio como referencia de lo que puedes esperar como propietario en esta zona. Para ayudarte a determinar tu potencial de flujo de caja, puedes utilizar lo que se denomina la relación entre el alquiler y el precio (en inglés).

Imagina que el alquiler medio en una zona es de 2000 dólares al mes y el precio de compra de la propiedad es de 150.000 dólares. Divide 2000 por 150.000 y multiplica por 100 para obtener la relación precio-alquiler. En este caso, la relación es del 1,33 %, lo que se considera muy sólido. Como regla general:

• Alta > 1 %
• Media = 0,6 % a 1%
• Baja < 0,6 %

Los mercados con ratios alquiler-precio más altos suelen indicar un mayor potencial de flujo de caja. Por otro lado, un ratio alquiler-precio más bajo sugiere que el mercado es más caro, lo que reduce las posibilidades de generar un flujo de caja positivo. Aunque esto puede ser menos importante para los inversionistas que se centran principalmente en la revalorización, es un factor crítico para aquellos que dan prioridad al flujo de caja.

Paso 4: Elige un mercado

Es hora de crear una lista de ciudades que se ajusten a tus objetivos de inversión basándote en tu investigación inicial. En última instancia, tendrás que recopilar datos de diversas fuentes, comprender tus preferencias de inversión y utilizarlos para tomar una decisión informada.

Recopila datos

Empieza por hacer una lista de los factores económicos y de precios inmobiliarios que te gustaría comparar entre los distintos mercados. Estas son algunas opciones a tener en cuenta:

• Leyes sobre arrendadores
• Crecimiento demográfico
• Crecimiento económico
• Diversidad económica
• Precio medio de venta
• Apreciación interanual
• Precio medio del alquiler
• Relación entre el alquiler y el precio

Recuerda centrarte en tu estilo de inversión y tus preferencias. Algunos inversionistas pueden dar más importancia a la revalorización que a cualquier otra cosa. Por el contrario, un inversionista centrado en el flujo de caja puede valorar por encima de todo las relaciones precio-renta elevadas.

Compara los mercados

Una vez que tengas listos los datos del mercado, es hora de analizar más a fondo cada ciudad desde la perspectiva de tus criterios más importantes. Compara las ciudades entre sí para ver si hay alguna que puedas descartar de inmediato o que se convierta en tu favorita según tus conclusiones. A medida que compares los mercados, considera si una ciudad tiene un buen desempeño constante en varias categorías o si encuentras que diferentes mercados se destacan en diferentes áreas. 

Repite el proceso... y toma una decisión

Continúa perfeccionando tu análisis, comparando tendencias y sopesando tus preferencias hasta llegar a una decisión. Si no surge un claro favorito, no dudes en profundizar en la investigación hasta que te sientas seguro de tu selección.

Paso 5: Sé hiperlocal: elige un barrio de tu ciudad

Piensa en el lugar donde vives. Incluso dentro de tu propia ciudad, algunos barrios son más atractivos que otros. El atractivo de una zona suele depender de varios factores clave que influyen en el estilo de vida y el valor de las propiedades. En otras palabras, la ubicación es importante a nivel hiperlocal.

Aunque no vas a vivir en tu propiedad de inversión, se aplica el mismo razonamiento. Puede ser útil pensar en tu inversión desde la perspectiva de tu inquilino potencial, ya que los diferentes barrios atraen a diferentes tipos de inquilinos, cada uno con sus propias preferencias y expectativas. Además, los barrios varían significativamente en términos de valor de reventa, potencial de revalorización y demanda general. Al final, todo suele depender de factores como:

• Acceso al transporte: La proximidad al transporte público y a las principales carreteras puede aumentar el nivel atractivo del barrio. Las zonas con fácil acceso a autobuses, trenes o autopistas tienden a atraer a los viajeros diarios, lo que las hace más atractivas para los inquilinos y para el valor de reventa.

• Escuelas: La calidad de las escuelas locales (en inglés) es otro factor importante en el atractivo de un barrio, especialmente para las familias. Las casas en distritos con escuelas de alto rendimiento tienden a mantener mejor su valor, se revalorizan más rápidamente y atraen a inquilinos que permanecen más tiempo. Investiga las calificaciones y la reputación de las escuelas cercanas para evaluar el potencial de inversión a largo plazo de la zona.

• Índice de criminalidad: la seguridad es una prioridad fundamental para la mayoría de las personas a la hora de elegir dónde vivir. Un barrio con un alto índice de criminalidad (en inglés) probablemente tendrá menos demanda, alquileres más bajos y una revalorización más lenta. Por el contrario, las zonas con bajos índices de criminalidad suelen ser más deseables y atraen a inquilinos y compradores de mayor calidad.

Ya elegiste tu mercado, ¿y ahora qué?

Felicitaciones por encontrar un mercado excelente, ¡es un gran logro! Ahora es el momento de profundizar y convertirte en un experto local. 

El siguiente paso es crear un equipo de confianza en el mercado que hayas elegido, que incluya agentes inmobiliarios locales, administradores de propiedades y contratistas que conozcan la zona. También te conviene encontrar una entidad crediticia que trabaje con extranjeros (en inglés) y que pueda ayudarte a gestionar la financiación y cerrar negocios de manera eficiente cuando llegue el momento. Con el equipo y los recursos adecuados, estarás listo para empezar a adquirir propiedades y ampliar tu cartera inmobiliaria con confianza.

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