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A maioria dos investidores internacionais em imóveis desconhece uma das ferramentas mais poderosas que têm à sua disposição.
Nos Estados Unidos, você pode substituir um financiamento imobiliário por outro. Esse processo é chamado de refinanciamento e pode ser feito por diversos motivos. Um dos mais comuns é obter uma taxa de juros mais baixa com condições mais favoráveis, o que é conhecido como Refinanciamento com alteração de taxa e prazo (rate-and-term refinance, em inglês).
A outra opção em destaque é o Refinanciamento com saque (cash-out refinance, em inglês), que permite extrair parte do capital já acumulado (equity) no seu imóvel de investimento para reinvestir em outro lugar.
Agora, vamos ver as principais diferenças entre essas opções para te ajudar a tomar uma decisão informada sobre o seu financiamento.
O refinanciamento com alteração de taxa e prazo, como o próprio nome indica, tem foco em melhorar as condições do seu financiamento. Esse tipo de refinanciamento tem como objetivo principal conseguir um acordo mais vantajoso no seu financiamento imobiliário. Ele permite ajustar condições como a taxa de juros e o prazo do empréstimo. Nesse modelo, o novo valor corresponde ao saldo atual do seu financiamento. Em essência, você substitui o financiamento antigo por um novo, com condições mais favoráveis.
De modo geral, as taxas de juros precisam ser mais baixas do que as que você contratou inicialmente para que esse tipo de refinanciamento faça sentido. Embora uma taxa menor represente economia em cada parcela, há também custos associados ao fechamento do novo financiamento (em inglês), semelhantes aos custos de fechamento de compra padrão. Esses custos podem incluir taxas de solicitação, despesas de avaliação do imóvel e seguro de título.
Além de possibilitar pagamentos menores devido à redução da taxa, esse tipo de refinanciamento também oferece a oportunidade de encurtar o prazo do financiamento, ajudando você a quitar a hipoteca mais rapidamente.
Por outro lado, o refinanciamento com saque (em inglês) tem como foco aproveitar o capital que você já acumulou no seu imóvel. Esse tipo de refinanciamento permite que você se beneficie do aumento na valorização da sua propriedade ao contratar um financiamento maior do que o saldo atual da sua hipoteca, que originalmente se baseava no valor inicial do imóvel.
Esse dinheiro extra pode ser usado para diferentes finalidades, como reformas na propriedade, quitação de dívidas ou para cobrir outras necessidades financeiras. É uma forma inteligente de aproveitar o valor do seu imóvel e transformá-lo em novas oportunidades econômicas.
Nesse caso, o valor do financiamento excede o saldo atual da sua hipoteca, e a diferença é entregue em dinheiro no momento do fechamento do acordo. Os refinanciamentos com saque geralmente apresentam taxas de juros ligeiramente mais altas em comparação aos de taxa e prazo, já que envolvem um valor maior e, portanto, um risco adicional para o financiador. Assim como no refinanciamento com alteração de taxa e prazo, há custos de fechamento de compra padrão, mas também é possível esperar despesas adicionais devido ao valor mais elevado do financiamento.
A principal vantagem desse tipo de refinanciamento é o acesso imediato a dinheiro no momento do fechamento do acordo, que pode ser destinado a diferentes finalidades, incluindo o pagamento da entrada para a compra de outro imóvel.
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A seguir, um resumo das principais diferenças entre essas duas opções de refinanciamento:
Na hora de decidir entre um refinanciamento com alteração de taxa e prazo ou um com saque (em inglês), é fundamental levar em conta vários fatores que podem influenciar os termos e condições do financiamento. Seu histórico de crédito pode impactar diretamente as taxas de juros para as quais você se qualifica. Outro aspecto importante é a Relação Empréstimo-Valor (Loan-to-Value Ratio, LTV), que corresponde à proporção entre o valor do empréstimo e o valor avaliado do imóvel. Os financiadores geralmente exigem níveis específicos de LTV, 70% ou 80% são comuns, por isso será necessário ter capital suficiente no imóvel para poder se qualificar. Além disso, as taxas de juros variam conforme as condições econômicas, por isso é recomendável acompanhar as tendências do mercado ao considerar um refinanciamento.
Escolher a opção de refinanciamento adequada pode ser uma decisão complexa, mas fundamental. O refinanciamento com alteração de taxa e prazo e o refinanciamento com saque são duas alternativas distintas, cada uma com seus próprios benefícios e objetivos. Sua escolha deve se basear na sua situação financeira específica e em seus objetivos pessoais.
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