Investidores Estrangeiros em Imóveis: Refinanciar Pode Liberar Seu Fluxo de Caixa

Você se lembra de quando era fácil encontrar imóveis com fluxo de caixa positivo?

Não faz muito tempo, as taxas hipotecárias (em inglês) estavam em níveis historicamente baixos, chegando a apenas 2%. Mas os tempos mudaram rapidamente. Nos últimos anos, a maré virou na direção oposta, atingindo até 8%.

Tudo isso tornou encontrar imóveis com bom fluxo de caixa tão difícil quanto achar uma agulha no palheiro... pelo menos até agora. Com rumores de possíveis reduções nas taxas de juros, refinanciar sua hipoteca (em inglês) pode ser a chave para gerar mais fluxo de caixa.

O Que é Refinanciar uma Hipoteca?

Quando você financia um imóvel de investimento, não significa que está preso àquele financiamento para sempre. Refinanciar envolve substituir sua hipoteca atual por uma nova. Isso abre oportunidades valiosas para você e outros investidores estrangeiros.

Muitos investidores internacionais optam por refinanciar para garantir uma taxa de juros mais baixa, alterar o prazo do empréstimo ou acessar o capital acumulado no imóvel. No fim das contas, o refinanciamento pode ser uma forma eficaz de otimizar seu portfólio de investimentos e aproveitar oportunidades de crescimento quando as condições mudam.

Tipos de Refinanciamento

Você sabia que existem dois tipos principais de refinanciamento, cada um com benefícios e finalidades específicas? A seguir, explicamos a diferença entre o refinanciamento com ajuste de taxa e prazo e o refinanciamento com saque (em inglês), para te ajudar a tomar uma decisão mais informada.

Refinanciamento com ajuste de Taxa e Prazo

Como o nome indica, esse tipo de refinanciamento serve para melhorar os termos da sua hipoteca. O foco é ajustar os detalhes do seu financiamento para que funcionem melhor para você. Aqui estão os principais benefícios:

• Taxa de juros: A ideia é trocar por uma taxa mais baixa que a atual, reduzindo o valor das parcelas mensais.
  
  
• Ajuste de prazo: Você pode estender o prazo para aliviar o pagamento mensal ou encurtar para quitar o financiamento mais rápido.
  
  
• Alteração de termos: Alguns investidores compram imóveis com hipotecas de taxa ajustável (ARM) (em inglês), porque podem oferecer taxas mais baixas do que as hipotecas de taxa fixa. A desvantagem é que as ARMs ajustam sua taxa de juros após um determinado período. Investidores que desejam evitar esse ajuste ou garantir uma taxa fixa costumam refinanciar quando as taxas de juros gerais caem.

Refinanciamento com Saque (Cash-Out)

Já o refinanciamento com saque de capital permite aproveitar o valor acumulado no seu imóvel. Essa opção oferece um empréstimo maior que o saldo atual da hipoteca, liberando a diferença em dinheiro, que pode ser utilizada para diversas finalidades. Veja os pontos principais:

• Patrimônio Líquido. Esse refinanciamento requer patrimônio líquido suficiente do imóvel para se qualificar, às vezes 70% ou 75% da relação empréstimo-valor LTV (em inglês), dependendo do credor. Nesse caso, o novo empréstimo excede o saldo da hipoteca atual e a diferença é paga em dinheiro.

• Alavancagem e realocação de capital: Por meio de um refinanciamento com saque, você pode sacar capital do seu imóvel alugado para diversos fins. Alguns investidores fazem isso para escalar, outros para fazer melhorias no mesmo imóvel.
  

• Taxa de juros: Normalmente vêm com taxas um pouco mais altas por conta do aumento do valor do empréstimo e do risco envolvido. No entanto, alguns investidores conseguem combinar essa opção com taxas de juros mais baixas para obter o melhor dos dois mundos.

Como as altas taxas de juros afetam o fluxo de caixa

A verdade é que, independentemente da região dos EUA em que você invista, está cada vez mais difícil encontrar imóveis com fluxo de caixa positivo. A não ser que você tenha uma fórmula secreta (e, se tiver, por favor compartilhe!), os mesmos imóveis que eram rentáveis com juros de 2% simplesmente não fecham a conta com taxas de 8%.

Para fazer os números funcionarem, investidores estrangeiros têm sido obrigados a escolher entre algumas opções pouco atrativas:

• Pagar à vista: Cerca de metade dos investidores estrangeiros seguem esse caminho. Sem uma hipoteca sobre o imóvel, os investidores podem colocar a maior parte da renda do aluguel de volta no próprio bolso. A desvantagem é que investir mais em um determinado imóvel limita o capital disponível para outros investimentos.

• Valor de entrada elevado: Muitos financiamentos tradicionais exigem entrada mínima de 25% do valor de compra. Quem paga mais que isso enfrenta vantagens e desvantagens parecidas com os investidores que compram à vista.
  

• Assumir prejuízo: Alguns investidores preferem pagar apenas o mínimo de entrada e aceitar fluxo de caixa negativo temporário, esperando por uma queda nas taxas para poder refinanciar.

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