Tudo o que está incluído no pagamento do seu financiamento imobiliário

Antes de obter um financiamento para um imóvel de investimento, é importante entender seus diferentes componentes. Os elementos principais de uma hipoteca são o capital, os juros, os impostos e o seguro (PITI, na sigla em inglês).

Se você é um investidor estrangeiro comprando um imóvel para aluguel nos Estados Unidos, seu pagamento de hipoteca mensal é muito mais do que simplesmente devolver o empréstimo: ele inclui diversas partes que cobrem diferentes custos associados à propriedade. Entender esses componentes ajuda você a planejar melhor o orçamento, evitar gastos inesperados e projetar seu fluxo de caixa. Neste blog, vamos detalhar cada parte de um pagamento de financiamento imobiliário típico para que você saiba exatamente o que está pagando.

Principais pontos

• Um pagamento de financiamento imobiliário normalmente inclui capital, juros, impostos e seguro, também conhecidos como PITI.
• Os impostos sobre a propriedade e os custos de seguro podem variar e muitas vezes são subestimados em imóveis para aluguel, especialmente quando comparados a propriedades ocupadas pelo proprietário.
• Entender a estrutura do seu pagamento pode te ajudar a antecipar mudanças, planejar seu orçamento e proteger seu investimento ao longo do tempo.

Capital: pagando o saldo do financiamento

O capital (principal) é a parte do seu pagamento destinada a reduzir o saldo do empréstimo. Por exemplo, se você compra um imóvel de investimento por US$500.000 e faz um pagamento inicial de US$150.000 (30% do valor), o capital restante será de US$350.000.

A cada mês, seu pagamento de financiamento imobiliário é dividido entre juros e capital. Mas essa divisão não é uniforme, especialmente no início. A maioria dos financiamentos imobiliários nos Estados Unidos é amortizada, o que significa que o empréstimo é estruturado para que você pague mais juros no começo e mais capital nos anos finais. Nos primeiros anos, apenas uma pequena parte de cada pagamento reduz o saldo. Depois, conforme você se aproxima do fim do prazo do empréstimo, uma parcela maior do pagamento mensal passa a ser destinada ao capital. Essa mudança acontece de forma gradual ao longo do tempo.

Dica de especialista: Pagar um valor adicional ao capital pode ajudar a reduzir os custos de juros, acumular patrimônio (equity) mais rápido e ser dono do imóvel antes do previsto.

Juros: o custo de pedir dinheiro emprestado

Os juros são o valor que o financiador cobra por conceder o empréstimo. Eles são calculados como uma porcentagem do saldo pendente do financiamento e representam um dos fatores que mais influenciam o custo total do empréstimo.

O prazo e as condições do financiamento também podem afetar significativamente quanto você paga em juros. Como regra geral, um prazo mais longo (por exemplo, uma hipoteca de 30 anos) resulta em parcelas mensais menores, mas você acaba pagando mais juros no total ao longo do tempo. Em contrapartida, um prazo mais curto reduz o período em que o financiamento acumula juros, o que pode diminuir consideravelmente o valor total pago.

Ao solicitar um financiamento, você também terá diferentes opções sobre como a taxa de juros é estruturada. As mais comuns são:

• Hipotecas de taxa fixa: A taxa de juros permanece a mesma durante toda a vida do financiamento, proporcionando parcelas mensais previsíveis.

• Hipotecas de taxa ajustável (ARM): A taxa de juros começa mais baixa durante um período inicial (os prazos mais comuns são 5, 7 ou 10 anos) e depois se ajusta periodicamente de acordo com as condições do mercado. Isso pode resultar em parcelas mais baixas no início, mas potencialmente muito mais altas no futuro.

Converse com seu executivo de contas da Waltz para analisar diferentes cenários e entender como mudanças no prazo, no tipo de taxa ou no pagamento inicial podem afetar sua taxa de juros e seus custos de longo prazo. Uma revisão rápida do seu resumo de condições (term sheet, em inglês) pode revelar oportunidades de economia.

Dica de especialista: Se você escolher uma hipoteca de taxa ajustável, considere refinanciar antes que a taxa seja alterada.

Impostos: o que considerar como proprietário de um imóvel para aluguel

Os impostos sobre a propriedade são um custo recorrente para quem possui um imóvel. Diferentemente das parcelas da hipoteca, você é obrigado a pagá-los tenha ou não um financiamento. Esses impostos variam conforme a cidade, município ou condado e são calculados com base no valor avaliado (assessed value, em inglês) da propriedade.

Se você tem uma hipoteca, o financiador normalmente coleta os impostos sobre a propriedade todos os meses como parte do pagamento hipotecário. Esses valores são depositados em uma conta de depósito em garantia (escrow, em inglês) e pagos diretamente à autoridade fiscal quando chegam ao vencimento.

Aqui está algo que a maioria dos investidores deixa passar na hora de analisar um imóvel: os impostos pagos pelo proprietário anterior quase sempre são diferentes do que você terá que pagar. Isso acontece por dois motivos principais:

• Exceção para residência principal: muitas regiões oferecem uma redução de impostos para proprietários que moram no imóvel. Mas, como proprietário de um imóvel para aluguel, você não se qualifica.
  

• Reavaliação do imóvel: ao comprar uma propriedade, ela geralmente é reavaliada com base no novo preço de compra, o que pode aumentar o valor dos impostos.

Ambos os fatores costumam resultar em impostos mais altos do que o valor anunciado em listagens ou registros fiscais.

Dica de especialista: Ao estimar os impostos de um imóvel para aluguel, adote sempre uma abordagem conservadora e considere um valor maior do que o estimado para evitar surpresas.

Seguro: proteção para você e para o seu financiador

O seguro de propriedade protege seu imóvel para aluguel e também resguarda o interesse do financiador. Essa cobertura ajuda a proteger contra danos causados por incêndio, roubo, desastres naturais e outros riscos que podem afetar seu investimento. Aqui estão alguns pontos importantes:

• A localização influencia o custo do seguro: Imóveis localizados em áreas propensas a desastres naturais — como furacões, enchentes ou terremotos — geralmente têm prêmios mais altos.

• O seguro para imóveis de aluguel pode ser mais caro: As seguradoras consideram imóveis destinados a aluguel como sendo de maior risco devido a fatores como danos causados por inquilinos, maior desgaste pelo uso contínuo e períodos em que o imóvel pode ficar desocupado. Esses riscos aumentam a probabilidade de sinistros, o que normalmente resulta em prêmios mais altos em comparação com o seguro de uma residência ocupada pelo proprietário.
  

• Pagamento antecipado e depois administrado em uma conta de depósito em garantia (conta escrow, em inglês): Normalmente, o prêmio do primeiro ano deve ser pago antecipadamente (em inglês), antes do fechamento do contrato. Depois disso, os pagamentos do seguro geralmente são cobrados mensalmente como parte da hipoteca e mantidos em uma conta de depósito em garantia. Se os prêmios aumentarem na renovação da apólice, o valor da sua parcela mensal será ajustado para cobrir o custo adicional.

Dica de especialista: Os custos do seguro podem mudar ao longo do tempo, por isso é recomendável pesquisar e comparar preços entre diferentes seguradoras com regularidade.

Outras considerações sobre os pagamentos de financiamento imobiliário

Além do capital (principal), dos juros, dos impostos e do seguro, existem outros fatores que podem influenciar o seu pagamento mensal. Aqui estão alguns aspectos que você deve levar em conta.

Taxas de HOA: o que cobrem e por que são importantes

Está pensando em comprar um condomínio ou uma casa geminada como propriedade de investimento?

Esses tipos de imóveis geralmente fazem parte de uma associação de proprietários (HOA, em inglês), que cobra taxas para serviços e comodidades compartilhadas dentro da comunidade. Esses custos não estão incluídos na sua conta de depósito em garantia (conta escrow), podem variar significativamente e aumentar ao longo do tempo, de acordo com o orçamento e as necessidades de manutenção da HOA.

Conta de depósito em garantia (escrow) e reservas: como gerir seus pagamentos de financiamento imobiliário

Quando você paga sua hipoteca, o financiador pode recolher dinheiro adicional para cobrir impostos e seguro. Esse valor é depositado em uma conta de depósito em garantia, que basicamente funciona como uma conta onde o financiador guarda esses fundos para pagar suas contas quando vencerem.

A Waltz geralmente também exige seis meses de reservas, que são fundos adicionais mantidos em sua própria conta para cobrir alguns meses de pagamentos hipotecários. Embora essas reservas não façam parte da sua conta de depósito em garantia nem do seu pagamento mensal, elas representam uma importante rede de segurança que ajuda a proteger o seu empréstimo e manter seu investimento no caminho certo.

Fique por dentro de todos componentes de pagamento do seu financiamento imobiliário

O financiamento para propriedades de investimento permite que você aumente seu portfólio utilizando alavancagem. Mas antes de obter um empréstimo para uma propriedade de investimento, é fundamental saber exatamente o que você está pagando todos os meses.
Um pagamento de financiamento imobiliário é uma combinação de vários componentes, e cada um desempenha uma função. Depois que você entende como eles se encaixam, poderá planejar seu orçamento com confiança e avaliar oportunidades de investimento com mais precisão.

Quer ajuda para navegar pelas opções de financiamento para uma propriedade de aluguel nos Estados Unidos? A Waltz simplifica todo o processo para investidores estrangeiros, do início ao fim.

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