Causas comuns de atrasos em financiamentos imobiliários (e como evitá-los)

Investir em imóveis nos Estados Unidos tem suas vantagens. Mas, para aproveitá-las, é preciso chegar até a assinatura do contrato. Para muitos investidores estrangeiros, os atrasos no financiamento podem fazer com que os acordos não se concretizem.
A boa notícia é que a maioria dos atrasos em financiamentos imobiliários pode ser evitada. Quando você entende o que os provoca e se prepara com antecedência, consegue avançar no processo com menos contratempos. Este guia explica os problemas mais comuns que afetam compradores internacionais e como preveni-los preparando bem sua documentação desde o início.

Principais pontos

• A maioria dos atrasos em financiamentos imobiliários vem de documentos faltantes, comunicação lenta e obstáculos que podem ser evitados.
  
  
• Os investidores estrangeiros enfrentam desafios únicos, como a transferência de fundos internacionais e o cumprimento das normas nos EUA.
  
  
• Um dossiê bem preparado e completo é a maneira mais rápida de obter a aprovação e fechar a compra dentro do prazo.

O que acontece nos bastidores?

O processo de aprovação de um financiamento não deveria ser uma corrida de obstáculos. Mas, para muitos investidores estrangeiros, é exatamente nisso que ele se transforma. Aqui está o que acontece nos bastidores, do ponto de vista do financiador, quando você solicita um financiamento:

• Coleta de documentos: O especialista de crédito e o processador reúnem sua documentação: comprovante de renda, documentos de identidade, extratos bancários e mais.
• Revisão de subscrição: Um analista de riscos (underwriter) examina tudo, apontando inconsistências, documentos faltantes ou qualquer coisa que pareça arriscada.
• Começa o vai e vem: E-mails ficam sem resposta. Novas perguntas surgem. Documentos são solicitados novamente, às vezes em formatos diferentes.
• Os atrasos se multiplicam: Cada peça faltante adiciona tempo. A confusão aumenta. A frustração aparece.
• Os acordos desmoronam: Se o seu dossiê de empréstimo não for suficientemente “sólido” para passar pela revisão de riscos, a operação pode colapsar por completo.

A boa notícia? Você pode evitar a maior parte desse caos sendo proativo e organizado desde o primeiro dia.

Leia mais: Sua proposta foi aceita? Veja o que acontece antes do fechamento da compra (em inglês).

As causas mais comuns de atrasos

Todos precisam trabalhar em conjunto para evitar demora. Isso significa que você, seu financiador, a empresa de títulos e qualquer outra parte envolvida devem estar alinhados. Nem sempre é assim: basta que uma parte esqueça algo. Aqui estão os problemas mais frequentes que atrasam a aprovação de financiamentos imobiliários para investidores estrangeiros.

Documentos incompletos ou ausentes

Uma das razões mais comuns para atrasos em financiamentos imobiliários é a falta de documentação. Os financiadores nos EUA precisam de um perfil financeiro completo antes de iniciar a análise de risco (underwriting). Isso normalmente inclui itens como:

• Extratos bancários

• Documento de identidade emitido pelo governo

• Contratos de locação de imóveis 

• Documentos da empresa LLC‍

A entrega de documentos pode atrasar por diferenças de fuso horário, barreiras de idioma ou lentidão no processamento. Além disso, os documentos podem vir de instituições fora dos EUA, em formatos pouco familiares que geram ainda mais confusão. Cada dia perdido procurando um documento aumenta o risco de adiar o fechamento da compra.

Dica de especialista: Evite atrasos adquirindo o Kit de Investidor Waltz para constituir rapidamente sua LLC, obter seu EIN e lidar com outros requisitos essenciais.

Atrasos na assinatura

Os atrasos na assinatura das informações legais do empréstimo e do termo de condições (em inglês) podem interromper completamente o processo de financiamento imobiliário. Assim que o financiador emite a Loan Estimate (Estimativa de Empréstimo) e os documentos exigidos, estes precisam ser assinados antes que qualquer outra ação possa ser tomada, já que a lei dos EUA exige que essas informações do empréstimo sejam reconhecidas antes que o processo possa avançar.

Dica de especialista: Verifique seu e-mail com frequência e assine as informações legais do empréstimo assim que chegarem. Você sempre pode entrar em contato com seu executivo de contas na Waltz caso tenha alguma dúvida.

Inspeções e reparos

Agendar a inspeção do imóvel deve ser uma das primeiras coisas que você faz depois de assinar o contrato. A inspeção ajuda a identificar qualquer problema na propriedade que possa afetar sua disposição de seguir com a compra ou a disposição do financiador de financiá-la. Quando as inspeções atrasam, geram um efeito dominó. Qualquer achado pode dar origem a novas negociações ou a reparos necessários, o que leva tempo para ser resolvido. Adiar a inspeção atrasa todo o cronograma do financiamento e reduz sua flexibilidade mais adiante no processo.

Dica de especialista: Agende sua inspeção assim que assinar o contrato para manter tudo nos trilhos.

Obstáculos nos laudos de avaliação

Os laudos de avaliação confirmam que o valor do imóvel sustenta o montante que está sendo financiado. No entanto, o prazo de entrega de um laudo de avaliação varia conforme a região e a demanda do mercado. Em mercados muito ativos, os avaliadores podem estar sobrecarregados, o que gera possíveis atrasos no agendamento.
Além dos problemas de agenda, há outros dois inconvenientes comuns aos quais é preciso prestar atenção:

• Valor de avaliação baixo: Se o imóvel for avaliado abaixo do preço de compra acordado ou do valor necessário para uma renegociação, o financiador baseará seu empréstimo no valor mais baixo. Isso frequentemente gera negociações de última hora, maiores exigências de recursos próprios ou disputas sobre a avaliação — tudo o que pode atrasar o fechamento da compra.

• Disputas ou pedidos de reconsideração: Quando um imóvel é avaliado abaixo do esperado, você pode contestar o laudo de avaliação apresentando dados de vendas comparáveis. Embora esse seja um caminho válido, leva tempo e pode gerar idas e vindas inesperadas entre as partes. Além disso, não há garantia de que o valor do laudo de avaliação será alterado.

Dica de especialista: Faça sua lição de casa antes de apresentar uma oferta ou de definir o valor do empréstimo necessário para um refinanciamento. Analise as vendas recentes de imóveis comparáveis (“comps”), em inglês, na região para garantir que sua oferta esteja alinhada ao valor de mercado. Uma oferta bem fundamentada reduz as chances de problemas com o laudo de avaliação e te dá um argumento mais sólido caso algum surja.

Depósitos bancários elevados ou sem justificativa

Os financiadores são obrigados a verificar a origem dos recursos de cada dólar utilizado em uma transação imobiliária. Depósitos sem explicação geram solicitações adicionais de documentação; ou seja, qualquer depósito bancário elevado ou irregular deve estar devidamente documentado. Isso é especialmente importante para investidores estrangeiros que transferem recursos do exterior, onde a troca de moedas, transferências bancárias ou rendimentos fora da folha de pagamento podem gerar alertas de conformidade.

Dica de especialista: Prepare-se para explicar e documentar cada depósito que não seja claramente um rendimento recorrente ou de folha de pagamento.

A Waltz te ajuda a criar um dossiê de financiamento sólido desde o primeiro dia

A melhor maneira de evitar atrasos no financiamento imobiliário é preveni-los. Na Waltz, te ajudamos a “falar a língua do financiador” para reduzir as chances de demora. É assim que se apresenta um dossiê de solicitação de financiamento sólido:

• Perfil claro do tomador: Isso significa mostrar de forma transparente quem está comprando, especialmente se houver outros sócios ou membros de uma LLC envolvidos além de você. Também é importante explicar por que o negócio faz sentido do ponto de vista financeiro (incluindo a pontuação DSCR e outros fatores).

• Rastro documental fácil de acompanhar: Cada dólar utilizado na transação deve ter uma origem documentada e verificável
  

• Alavancagem razoável: Os acordos com um nível de dívida muito alto em comparação ao valor do ativo podem gerar alertas. Certifique-se de que o seu pagamento de entrada inicial esteja alinhado com os requisitos do financiador.
  

• Documentação que gera confiança: Um conjunto de documentos consistente, completo e organizado fortalece a confiança do financiador. Em caso de dúvida, entregue mais — não menos. Mais detalhes significam menos perguntas, menos atrasos e aprovações mais rápidas.

Na Waltz, trabalhamos lado a lado com investidores internacionais para criar solicitações de financiamento sólidas desde o primeiro dia. Nossa plataforma e nossa equipe estão comprometidas em simplificar o processo e te ajudar a avançar até o fechamento da compra.

Trabalhe com a Waltz: Comece agora! (em inglês)

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