O ABC para escolher um mercado de imóveis para aluguel nos EUA sendo estrangeiro

Imagine que você está diante de uma tela em branco com um pincel na mão. As possibilidades do que você pode criar são infinitas. Investir em imóveis nos EUA a partir do exterior pode ser tão emocionante quanto desafiador: há inúmeros estados e cidades para escolher. Mas selecionar o mercado certo é fundamental para o seu sucesso.

Em vez de se dispersar demais, focar em um único mercado e dominá-lo é muito mais eficaz. Ao obter uma compreensão sólida do panorama imobiliário dos EUA, você estará em condições de identificar o mercado que melhor se alinha aos seus objetivos. Uma vez que o tenha identificado, estará a caminho de se tornar um magnata do setor imobiliário! Seguir os passos apresentados aqui vai guiá-lo na escolha do mercado ideal e aproximá-lo da construção do seu império imobiliário — não importa em que parte do mundo você esteja.

Principais pontos:

• Os estados e cidades nos EUA variam muito: cada estado e localidade têm características únicas, desde políticas legais até impostos e exigências de seguros, todos capazes de impactar seus investimentos.

• Siga as tendências e sinais econômicos: áreas com crescimento populacional e de empregos são fortes indicadores de um mercado dinâmico e de uma demanda crescente por moradia.

• Tome decisões baseadas em dados: utilize informações quantitativas para comparar mercados e escolher aquele que melhor se ajuste à sua estratégia de investimento.

3 coisas que você deve saber antes de escolher um mercado nos EUA

Os EUA são um país vasto e diverso. Cada cidade, estado e localidade possui seu próprio panorama imobiliário. Embora as tendências possam oferecer uma orientação geral, compreender as características específicas de cada mercado é essencial para tomar decisões bem-informadas. Aqui estão alguns fatores importantes a considerar.

1. O mercado imobiliário é altamente local

Cada estado tem suas próprias leis, os impostos variam de cidade para cidade e a dinâmica de mercado muda de um lugar para outro. Por isso, entender as regulamentações locais é fundamental. Por exemplo, a Califórnia enfrenta uma escassez de moradias e aprovou medidas para aumentar a oferta (em inglês) com Unidades de Habitação Acessória (ADUs, na sigla em inglês). Em contraste, outros estados e cidades possuem políticas mais restritivas.

2. Alguns estados favorecem mais os proprietários do que outros

Certos estados oferecem mais proteção e benefícios para os proprietários (em inglês). É importante estar ciente disso ao investir a partir do exterior, já que cada estado possui suas próprias regras sobre despejos e direitos dos inquilinos — você precisa compreender as leis do mercado escolhido para se manter em conformidade e evitar problemas.

3. O fluxo de caixa e a valorização dependem da localização

Mercados com moradias acessíveis tendem a gerar fluxo de caixa positivo, enquanto nos mercados de alto custo isso é mais difícil. Como regra geral, as cidades costeiras (como Los Angeles e Boston - em inglês) são mais caras, mas tendem a se valorizar mais rapidamente. Em contraste, os mercados do Meio-Oeste (como Cleveland - em inglês) são mais acessíveis e oferecem melhor fluxo de caixa. Compreender essas dinâmicas é fundamental para escolher um mercado que esteja alinhado com seus objetivos de investimento.
Tendo isso em mente, vamos mergulhar na seleção de um mercado!

Passo 1: Busque cidades e estados em tendência

Você está começando sua busca no mercado imobiliário de investimento do zero?

Como estrangeiro sem vínculos com uma cidade específica, identificar as tendências pode ajudar a direcionar sua atenção para as cidades e estados mais populares dos Estados Unidos. Ao seguir essas tendências, você poderá aproveitar as pesquisas feitas por outros investidores e se beneficiar do potencial de valorização desses mercados. Para identificar os estados e cidades em tendência, recomendamos utilizar os seguintes métodos de pesquisa como base:

• Revise o relatório sobre os estados com maior crescimento da U-Haul (em inglês): todos os anos, a U-Haul elabora um relatório que mostra os locais onde as pessoas retiraram um caminhão de mudança em comparação com os locais onde o devolveram. Essas informações revelam as tendências migratórias em todo os Estados Unidos, o que pode servir para te orientar em direção aos estados com maior crescimento populacional.
  

• Busque as cidades e os estados de crescimento mais rápido: se você pesquisar frases como “cidades de crescimento mais rápido”, encontrará os destinos mais populares. Você também pode utilizar o hub de páginas estaduais da Waltz (em inglês) para reunir informações essenciais sobre diferentes locais.
  

• Preste atenção às notícias: após a pandemia de 2020, empresas como Oracle e Tesla (em inglês) se mudaram para Austin, no Texas. Se você acompanhou as notícias, provavelmente reconheceu esse padrão desde o início. O resultado? Aqueles que investiram em Austin antes da chegada em massa de trabalhadores do setor de tecnologia — que elevou os preços — viram suas propriedades se valorizarem consideravelmente. Embora já não seja correto dizer que Austin é uma cidade “em ascensão”, manter-se informado pode ajudar você a identificar outras cidades preparadas para crescer.

• Converse com os locais: ninguém conhece melhor um mercado do que quem vive nele. Ao conversar com corretores de imóveis ou amigos em diferentes cidades, você pode confirmar o que encontrou na internet ou em outras pesquisas. Isso te dará uma ideia mais clara de onde concentrar seus esforços.

Passo 2: Siga os sinais econômicos que apontam para o crescimento

Identificar os estados e cidades em tendência pode ajudar a detectar possíveis oportunidades de investimento. Quando os padrões mostram que uma região está crescendo, isso indica aos investidores que a demanda por moradia provavelmente vai aumentar, já que muitas vezes é necessário tempo para que a oferta habitacional acompanhe a demanda. Desde a bolha imobiliária de 2008 (em inglês), a maioria dos mercados norte-americanos têm enfrentado uma escassez de moradias, que se agrava quando a população cresce rapidamente e os mercados se tornam mais competitivos — o que é vantajoso para quem oferece moradia.

Para verificar a viabilidade, aprofunde-se na análise dos dados econômicos das áreas que te interessam. Isso ajudará a determinar se a tendência é impulsionada por um crescimento real ou se se trata apenas de especulação.

Indicadores de crescimento do mercado

Como saber se um mercado está crescendo ou em declínio? Existem vários sinais-chave que podem ajudar você a determinar as tendências de um mercado:

• Crescimento demográfico: reflete as tendências migratórias impulsionadas por fatores como oportunidades de trabalho, custo de vida acessível e clima.
  

• Emprego: as empresas estão se mudando para regiões com talentos e condições favoráveis de negócios — e os trabalhadores acompanham os empregos.

• Diversidade econômica: áreas com múltiplas indústrias são mais estáveis, especialmente durante períodos de recessão.
  

• Demanda de aluguel: alta demanda é sinal de um mercado de locação forte. Também reduz a probabilidade de longos períodos de vacância.
  

• Outros fatores diferenciadores: qualquer aspecto, desde a acessibilidade e a qualidade de vida até a facilidade de acesso ao transporte, pode aumentar o atrativo de um mercado.

As melhores formas de coletar dados econômicos

Para coletar dados sobre indicadores de crescimento em nível estadual e local, você pode utilizar o site da Reserva Federal (em inglês). Essas informações, disponíveis publicamente, contêm muitos gráficos, mas fornecem indicadores econômicos detalhados, tendências e análises que podem ajudar a avaliar a saúde e o potencial de crescimento de mercados específicos.

Para quem prefere ter tudo em um lugar só, o BiggerPockets Market Finder (em inglês) é uma ferramenta muito valiosa. Ele combina dados de diversas fontes para oferecer uma visão completa das informações em nível municipal.

Passo 3: Use informações sobre propriedades locais para determinar rentabilidade

Agora que você já dispõe de dados sobre os padrões de crescimento em determinadas regiões, é hora de avaliar o que está acontecendo com os preços dos imóveis e os rendimentos de aluguel nesses mercados. Dois fatores-chave a serem considerados são o preço médio das propriedades e o aluguel médio mensal.

O preço médio de venda (em inglês) refere-se ao valor médio de todos os imóveis vendidos em uma área, o que dá uma ideia do preço típico de uma propriedade. Isso ajuda a determinar se a propriedade está dentro do seu orçamento. Também permite identificar se a região tem potencial de valorização ao analisar as tendências recentes dos preços.

A renda média de aluguel mostra o valor mediano como referência do que você pode esperar receber como proprietário nessa região. Para ajudar a determinar o seu potencial de fluxo de caixa, você pode usar o que se chama de relação aluguel-preço (rent-to-price ratio, em inglês).

Imagine que o aluguel médio em uma região seja de US$2.000 por mês e o preço de compra da propriedade seja de US$150.000. Divida 2.000 por 150.000 e multiplique por 100 para obter a relação aluguel-preço. Nesse caso, a relação é de 1,33%, o que é considerado muito sólido. Como regra geral:

• Alta > 1 %
• Média = 0,6 % a 1%
• Baixa < 0,6 %

Os mercados com índices de aluguel-preço mais altos geralmente indicam um maior potencial de fluxo de caixa. Por outro lado, um índice de aluguel-preço mais baixo sugere que o mercado é mais caro, o que reduz as chances de gerar um fluxo de caixa positivo. Embora isso possa ser menos relevante para investidores que estão focados principalmente na valorização, é um fator crítico para aqueles que priorizam o fluxo de caixa.

Passo 4: Escolha um mercado

Chegou a hora de criar uma lista de cidades que estejam alinhadas com seus objetivos de investimento, com base na sua pesquisa inicial. Em última instância, será necessário reunir dados de diversas fontes, compreender suas preferências de investimento e utilizá-los para tomar uma decisão bem informada.

Compile os dados

Comece fazendo uma lista dos fatores econômicos e de preços imobiliários que você gostaria de comparar entre os diferentes mercados. Aqui estão algumas opções a considerar:

• Leis sobre proprietários
• Crescimento demográfico
• Crescimento econômico
• Diversidade econômica
• Preço médio de venda
• Valorização anual
• Preço médio do aluguel
• Relação aluguel-preço

Lembre-se de focar no seu estilo de investimento e em suas preferências. Alguns investidores podem dar mais importância à valorização do que a qualquer outra coisa. Por outro lado, um investidor focado no fluxo de caixa pode valorizar acima de tudo as relações aluguel-preço mais altas.

Compare os mercados

Uma vez que você tenha prontos os dados do mercado, é hora de analisar mais a fundo cada cidade a partir da perspectiva dos seus critérios mais importantes. Compare as cidades entre si para ver se há alguma que você possa descartar de imediato ou que se torne a sua favorita de acordo com suas conclusões.

À medida que compara os mercados, considere se uma cidade tem um bom desempenho consistente em várias categorias ou se você percebe que diferentes mercados se destacam em diferentes áreas.

Repita o processo… e tome uma decisão

Continue aperfeiçoando sua análise, comparando tendências e ponderando suas preferências até chegar a uma decisão. Se não surgir um favorito claro, não hesite em aprofundar a pesquisa até se sentir seguro com a sua escolha.

Passo 5: Seja hiperlocal: escolha um bairro da sua cidade

Pense no lugar onde você mora. Mesmo dentro da sua própria cidade, alguns bairros são mais atraentes que outros. O atrativo de uma área geralmente depende de vários fatores-chave que influenciam o estilo de vida e o valor dos imóveis. Em outras palavras, a localização é importante em nível hiperlocal.
Embora você não vá morar no seu imóvel de investimento, o mesmo raciocínio se aplica. Pode ser útil pensar no seu investimento a partir da perspectiva do seu potencial inquilino, já que diferentes bairros atraem diferentes tipos de locatários, cada um com suas próprias preferências e expectativas. Além disso, os bairros variam significativamente em termos de valor de revenda, potencial de valorização e demanda geral. No fim das contas, tudo costuma depender de fatores como:

• Acesso ao transporte: a proximidade ao transporte público e às principais rodovias pode aumentar o nível de atratividade do bairro. As áreas com fácil acesso a ônibus, trens ou rodovias tendem a atrair os viajantes diários, o que as torna mais atraentes tanto para os inquilinos quanto para o valor de revenda.

• Escolas: a qualidade das escolas locais (em inglês) é outro fator importante na atratividade de um bairro, especialmente para famílias. As casas em distritos com escolas de alto desempenho tendem a manter melhor o seu valor, se valorizam mais rapidamente e atraem inquilinos que permanecem por mais tempo. Pesquise as classificações e a reputação das escolas próximas para avaliar o potencial de investimento de longo prazo da região.

• Índice de criminalidade: a segurança é uma prioridade fundamental para a maioria das pessoas na hora de escolher onde morar. Um bairro com alto índice de criminalidade (em inglês) provavelmente terá menos demanda, aluguéis mais baixos e uma valorização mais lenta. Por outro lado, as áreas com baixos índices de criminalidade costumam ser mais desejáveis e atraem inquilinos e compradores de maior qualidade.

Já escolheu seu mercado, e agora?

Parabéns por encontrar um excelente mercado, isso é uma grande conquista! Agora é o momento de se aprofundar e se tornar um especialista local.

O próximo passo é criar uma equipe de confiança no mercado que você escolheu, incluindo corretores de imóveis locais, administradores de propriedades e empreiteiros que conheçam bem a região. Também é recomendável encontrar uma financiadora que trabalhe com estrangeiros (em inglês) e que possa ajudá-lo a gerenciar o financiamento e fechar negócios de forma eficiente quando chegar a hora.

Com a equipe e os recursos adequados, você estará pronto para começar a adquirir propriedades e expandir sua carteira imobiliária com confiança.

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