Real Estate fundamentals
August 21, 2025
4
min
Principales tipos de hipotecas y opciones de financiamiento inmobiliario
En el mundo de los bienes raíces, las decisiones que tomes sobre tus hipotecas pueden impactar enormemente tu futuro financiero. Una hipoteca es un acuerdo entre un prestatario y un prestamista. El prestatario acepta devolver un préstamo (generalmente con intereses) dentro de un plazo específico. En caso de incumplimiento, el prestamista puede tomar posesión de la propiedad del prestatario.
Conocer bien el panorama hipotecario es crucial para tomar decisiones inteligentes que se alineen con tus objetivos de inversión. A continuación, exploraremos la importancia de estas decisiones y revisaremos las opciones hipotecarias más populares.
Existen muchos tipos de hipotecas, cada una diseñada para cubrir una necesidad financiera diferente o solucionar una etapa en tu camino. Ya sea que estés comprando tu primera propiedad, utilizando el capital acumulado o reestructurando tus términos de préstamo, comprender los tipos comunes de hipotecas es esencial para tomar decisiones informadas.
La hipoteca principal, o simplemente hipoteca, es el préstamo principal usado para comprar una propiedad. Como prestatario, tienes 15, 20 o 30 años para pagarla, lo que la convierte en un compromiso a largo plazo. Tu propiedad actúa como garantía para asegurar el préstamo. Si no cumples, el prestamista puede quedarse con tu propiedad (también conocido como ejecución hipotecaria). Esta opción de bajo riesgo suele tener tasas de interés más bajas, lo que la hace atractiva para inversionistas. Algunas hipotecas principales incluyen un seguro hipotecario, que protege al prestamista en caso de incumplimiento. Es como una red de seguridad para el prestamista, que le garantiza una cobertura cuando es necesario.
Un préstamo con segunda hipoteca, también conocido como préstamo sobre el valor acumulado de la propiedad, te permite acceder a financiamiento utilizando como garantía el capital que has acumulado gracias a la plusvalía y el pago de tu hipoteca.
Este tipo de préstamo no reemplaza a la hipoteca principal existente, sino que es un préstamo adicional más pequeño sobre el valor líquido de la propiedad. El monto se determina por la diferencia entre el valor actual de la propiedad y el saldo pendiente de la hipoteca principal.
El dinero obtenido puede destinarse a mejoras en la vivienda, consolidación de deudas o como pago inicial de otra propiedad. En otras palabras, es una forma de liberar el valor de tu propiedad.
Al ser un segundo préstamo, el banco asume más riesgo, por lo que las tasas de interés suelen ser más altas que la hipoteca principal y el plazo de pago más corto, generalmente entre 5 y 15 años.
El refinanciamiento de tasa y plazo (en inglés) reemplaza tu hipoteca existente con una nueva, ya sea en tu propio banco o en otro. Se hace principalmente para obtener una tasa de interés más baja, reducir los pagos mensuales o cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a una de tasa fija. El nuevo préstamo paga inmediatamente el anterior, y comienzas con nuevos términos. Puede ser una decisión inteligente si las tasas de interés han bajado o si hay mejores condiciones disponibles, o si otro programa de préstamos te ofrece ventajas de pago.
Con el refinanciamiento con retiro de efectivo (en inglés), puedes pedir prestado más que el saldo actual de tu hipoteca. El dinero extra puede usarse para remodelaciones, consolidación de deudas o nuevas inversiones. El monto del préstamo se basa en el valor de tu propiedad y la diferencia entre ese valor y el saldo pendiente de tu hipoteca actual. Por lo general, esto se logra cuando una combinación de pagos y el aumento del valor de la vivienda han hecho que la propiedad valga mucho más que el saldo pendiente del préstamo. La mayoría de estos préstamos tienen un límite máximo del 80% del valor de la propiedad (LTV, en inglés) y ofrecen una forma flexible de aprovechar el capital acumulado (equity) de tu vivienda.
A la hora de comprar una propiedad residencial para vivir, hay muchas más opciones de financiamiento disponibles que para las propiedades de inversión. A continuación, revisaremos las opciones disponibles para los inversionistas que deseen financiar su próxima compra.
Los préstamos bancarios convencionales son la opción estándar para los inversionistas inmobiliarios. Estos préstamos tienen diferentes requisitos y exigencias en cuanto al pago inicial. Los requisitos específicos pueden variar entre los prestamistas, pero, en general, es esencial demostrar la capacidad de pagar el préstamo (por ejemplo, con una buena calificación crediticia, una verificación de ingresos o capital disponible) y realizar un pago inicial sustancial. Sin embargo, es posible que los inversionistas extranjeros no cumplan los requisitos si no tienen crédito o ingresos en Estados Unidos.
Son préstamos que proporcionan financiación a corto plazo, que a menudo se utiliza para la compraventa de inmuebles o inversiones con una rápida rentabilidad. Estos préstamos están garantizados por un gravamen sobre la propia propiedad. Aunque los tipos de interés son más altos, los préstamos con garantía hipotecaria son un salvavidas para los inversionistas que podrían no cumplir los requisitos para obtener préstamos bancarios tradicionales.
Los préstamos privados implican pedir prestado a particulares o entidades no bancarias. Estos préstamos ofrecen flexibilidad y pueden adaptarse a necesidades de inversión específicas. Los inversionistas suelen recurrir a los préstamos privados cuando la financiación tradicional no es una opción. Algunos ejemplos podrían ser: el desarrollo de propiedades de uso mixto, rehabilitaciones que requieren un capital superior al valor final estimado o el prestatario no cumple los requisitos para obtener el préstamo. Existen empresas de inversión creadas exclusivamente para ofrecer este tipo de préstamos.
Los préstamos DSCR están diseñados para inversionistas inmobiliarios que desean obtener la calificación en función de los ingresos de la propiedad, y no de sus ingresos personales o su crédito. Los prestamistas utilizan los ingresos por alquiler de la propiedad para evaluar si esta puede cubrir los pagos del préstamo, lo que hace que esta opción sea ideal para inversionistas con finanzas complejas o aquellos que no tienen ingresos en Estados Unidos. Los préstamos DSCR suelen requerir un pago inicial del 25-30% (en inglés) y están disponibles tanto para inversionistas nacionales como extranjeros, incluidos aquellos que no tienen historial crediticio en Estados Unidos.
A la hora de elegir una hipoteca en el ámbito inmobiliario, hay varios factores cruciales que entran en juego. En primer lugar, tu situación financiera y tu solvencia crediticia desempeñan un papel fundamental a la hora de determinar el tipo de hipoteca que puedes obtener. Además, el tipo de propiedad y los objetivos de inversión deben estar en consonancia con la hipoteca elegida para garantizar el éxito de la inversión.
Por otra parte, las condiciones del mercado y las tasas de interés son consideraciones esenciales, ya que pueden afectar significativamente el costo total y la viabilidad de la hipoteca elegida. Además, es importante tener en cuenta las regulaciones locales y las opciones de préstamo, que pueden variar de un lugar a otro, lo que influye en los tipos de hipotecas disponibles.
Para asegurarte de que estás tomando la decisión correcta, hay varios consejos que debes tener en cuenta:
1. Evalúa tu salud financiera para determinar lo que puedes permitirte cómodamente.
2. Ten claro cuáles son tus objetivos de inversión para seleccionar una hipoteca que se ajuste a tus metas a largo plazo.
3. Investiga las condiciones del mercado local (en inglés) para anticiparte a cualquier tendencia o riesgo potencial.
4. Busca el asesoramiento profesional de expertos inmobiliarios y financieros (en inglés) para obtener información y orientación valiosas durante todo el proceso de toma de decisiones.
Invertir en bienes raíces requiere decisiones informadas sobre muchos factores. En este artículo revisamos los tipos comunes de hipotecas, opciones de financiamiento para inversionistas y los factores clave al elegir. El siguiente paso es hablar con un asesor financiero profesional para tomar la mejor decisión. Recuerda: tu hipoteca no es solo un préstamo, es una pieza clave de tu estrategia de inversión inmobiliaria.
Comunícate con uno de nuestros asesores de inversión en Waltz para conocer las opciones de financiamiento y recibir acompañamiento en cada paso del proceso (en inglés).
Completa un rápido formulario y nos comunicaremos contigo lo más pronto posible.
Ten en cuenta que los miembros de nuestro equipo que se comunicarán contigo hablan inglés y español, y que nuestros servicios y plataforma son ofrecidos en inglés.
