Market insights
April 2, 2026
3
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Inversionistas extranjeros siguen impulsando el mercado inmobiliario en EE. UU.
Mientras muchas de las conversaciones recientes sobre el mercado inmobiliario en Estados Unidos se han centrado en la asequibilidad y las tasas de interés, hay un segmento que sigue avanzando: los inversionistas extranjeros.
Mientras los compradores locales se mantienen más cautelosos, los inversionistas internacionales están impulsando gran parte del volumen de transacciones en muchos mercados del país. Una de las razones es que los compradores extranjeros evalúan el riesgo, el financiamiento y el momento de inversión de manera diferente. Quizás la diferencia más importante entre ambos radica en el papel de las tasas de interés.
Los inversionistas internacionales suelen verse menos afectados por las fluctuaciones en las tasas de interés que los inversionistas locales. Una de las razones es que algunos adquieren propiedades en efectivo, y quienes recurren al financiamiento suelen percibir las tasas hipotecarias en EE. UU. como más atractivas que en sus países de origen.
Por ejemplo, varios mercados clave en América Latina aún presentan tasas hipotecarias significativamente más altas: en México y Brasil se sitúan en el rango del 10% al 11%, mientras que en Colombia oscilan entre el 12% y el 13%.
En Argentina, las tasas hipotecarias también son elevadas en comparación con EE. UU. Incluso en países donde las tasas pueden ser más bajas, como Canadá (en inglés) e Israel, invertir puede resultar menos atractivo debido a mayores requisitos de enganche, menores rendimientos por alquiler o menos gastos deducibles.
Además, las opciones de financiamiento pueden ser muy diferentes en otros países.
En primer lugar, muchos inversionistas internacionales están acostumbrados a hipotecas de tasa ajustable (en inglés). Sin embargo, en EE. UU., una hipoteca de tasa fija les permite asegurar un pago constante, lo que facilita la proyección del flujo de caja.
Asimismo, productos financieros como los préstamos DSCR y otros préstamos no calificados (non-QM) permiten expandir las inversiones, incluso para inversionistas extranjeros. Los compradores potenciales pueden calificar para este tipo de financiamiento en función de la capacidad de la propiedad para generar ingresos, en lugar de basarse en las finanzas personales del prestatario o en ingresos generados en EE. UU.
Adicionalmente, no existe un límite formal en la cantidad de préstamos DSCR que una persona puede obtener, lo que permite a los inversionistas escalar y expandir sus portafolios.
Las variaciones en el tipo de cambio también influyen en cómo los inversionistas globales perciben el mercado estadounidense.
Cuando el dólar estadounidense se debilita, las monedas extranjeras tienen mayor poder adquisitivo en el mercado inmobiliario de EE. UU. Un claro ejemplo es la libra esterlina: según el informe más reciente de la Asociación Nacional de Realtors (en inglés), los compradores británicos han vuelto a posicionarse entre los cinco principales inversionistas extranjeros en EE. UU., tras varios años fuera del ranking.
Con tipos de cambio más favorables, las propiedades en EE. UU. se vuelven más accesibles y atractivas para los inversionistas internacionales, lo que refuerza la demanda transfronteriza.
La estacionalidad es otro factor clave para los compradores de propiedades en EE. UU., quienes suelen comprar en función del calendario escolar, concentrando su actividad en primavera o a inicios del otoño. En cambio, los inversionistas inmobiliarios operan durante todo el año y, en algunos casos, buscan oportunidades fuera de temporada, cuando hay menor competencia.
Por último, los inversionistas extranjeros suelen tener horizontes de inversión más largos que los compradores locales. Consideran el mercado inmobiliario en EE. UU. como uno de los principales vehículos para preservar y hacer crecer el patrimonio. A lo largo de horizontes de inversión suficientemente extensos, el mercado inmobiliario estadounidense ha mostrado una tendencia al alza.
Al combinar la apreciación del capital con el flujo de caja mensual de las propiedades de inversión, se obtiene una fórmula sólida para una estrategia de inversión a largo plazo. En un mercado más lento, esta perspectiva está ayudando a mantener en movimiento el mercado inmobiliario en EE. UU.
Publicado originalmente en HousingWire (en inglés).
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