No mundo imobiliário, as decisões que você toma sobre suas hipotecas podem impactar enormemente seu futuro financeiro. Uma hipoteca é um acordo entre um tomador de empréstimo e um financiador. O tomador aceita devolver um empréstimo (geralmente com juros) dentro de um prazo específico. Em caso de inadimplência, o financiador pode tomar posse da propriedade do tomador do empréstimo.
Conhecer bem o panorama hipotecário é crucial para tomar decisões inteligentes que estejam alinhadas com seus objetivos de investimento. A seguir, exploraremos a importância dessas decisões e revisaremos as opções hipotecárias mais populares.
Existem muitos tipos de financiamentos imobiliários, cada um indicado para cobrir uma necessidade financeira diferente ou resolver uma etapa da sua jornada. Se vai comprar seu primeiro imóvel, utilizar o valor líquido do imóvel ou reestruturar os termos do seu financiamento, compreender os tipos comuns de financiamento imobiliário é essencial para tomar decisões informadas.
A hipoteca principal é utilizada para comprar uma propriedade. Como tomador de empréstimo, você tem 15, 20 ou 30 anos para pagá-la, o que a torna um compromisso de longo prazo. Sua propriedade funciona como garantia para o empréstimo. Se não cumprir, o financiador pode ficar com o imóvel (execução hipotecária). Essa opção de baixo risco geralmente apresenta taxas de juros mais baixas, o que a torna atraente para investidores. Algumas hipotecas incluem um seguro hipotecário, que protege o financiador em caso de inadimplência.
Uma segunda hipoteca permite que você tenha acesso a um novo empréstimo usando como garantia o home equity (valor líquido do imóvel) que acumulou graças à valorização e ao pagamento da sua hipoteca principal.
Este tipo de empréstimo não substitui a hipoteca principal existente, mas é um empréstimo adicional menor sobre o valor líquido do imóvel. O montante é determinado pela diferença entre o valor atual do imóvel e o saldo pendente da hipoteca principal.
O dinheiro obtido pode ser usado para reformas na propriedade, quitação de dívidas ou como valor de entrada para outra propriedade. Em outras palavras, é uma forma de liberar o valor do seu imóvel.
Por ser um segundo empréstimo, o banco assume mais risco, por isso as taxas de juros costumam ser mais altas do que a hipoteca principal e o prazo de pagamento mais curto, geralmente entre 5 e 15 anos.
O refinanciamento simples (com alteração de taxa e prazo) - em inglês substitui seu financiamento existente por um novo, seja no seu próprio banco ou em outro. É feito principalmente para obter uma taxa de juros mais baixa, reduzir os pagamentos mensais ou mudar de um financiamento de taxa ajustável para um de taxa fixa. O novo financiamento paga imediatamente o anterior, e você começa com novos termos. Pode ser uma decisão inteligente se as taxas de juros caíram ou se há condições melhores disponíveis, ou se outro programa de financiamento oferece vantagens de pagamento.
Com o refinanciamento com troco (em inglês), você pode pedir emprestado mais do que o saldo atual da sua hipoteca. O dinheiro extra pode ser usado para reformas, quitação de dívidas ou novos investimentos. O valor do empréstimo é baseado no valor da sua propriedade e na diferença entre esse valor e o saldo pendente da sua hipoteca atual. Geralmente, isso é possível quando uma combinação de pagamentos e o aumento do valor do imóvel fizeram com que ele valesse muito mais do que o saldo pendente do empréstimo. A maioria desses empréstimos tem um limite máximo de 80% do valor da propriedade (LTV, em inglês) e oferece uma forma flexível de aproveitar o valor líquido (equity) do imóvel.
Ao comprar um imóvel residencial para morar, há muito mais opções de financiamento disponíveis do que para imóveis de investimento. A seguir, revisaremos as opções disponíveis para investidores que desejam financiar sua próxima compra.
Os empréstimos bancários convencionais são a opção padrão para os investidores imobiliários. Esses empréstimos têm diferentes requisitos e exigências em relação ao pagamento inicial. Os requisitos específicos podem variar entre os financiadores, mas, em geral, é essencial demonstrar capacidade de pagar o empréstimo (por exemplo, com uma boa classificação de crédito, uma verificação de renda ou capital disponível) e realizar um pagamento inicial substancial. No entanto, é possível que os investidores estrangeiros não cumpram os requisitos se não tiverem crédito ou renda nos Estados Unidos.
São empréstimos de curto prazo que ajudam investidores a aproveitar oportunidades rápidas no mercado imobiliário. Com o imóvel como garantia, é possível obter empréstimo de forma ágil, são uma salvação para os investidores que podem não cumprir os requisitos para obter empréstimos bancários tradicionais. Apesar dos juros mais altos, podem ser a solução certa para quem busca retorno rápido e flexibilidade.
Os empréstimos privados envolvem pedir empréstimos a particulares ou entidades não bancárias. Estes empréstimos oferecem flexibilidade e podem ser adaptados a necessidades de investimento específicas. Os investidores recorrem frequentemente a empréstimos privados quando o financiamento tradicional não é uma opção. Alguns exemplos podem ser: desenvolvimento de propriedades de uso misto, reformas que exigem capital maior do que o valor final estimado ou o tomador não cumpre os requisitos para obter o empréstimo. Existem empresas de investimento criadas exclusivamente para oferecer este tipo de empréstimo.
Os empréstimos DSCR são destinados a investidores imobiliários que desejam obter a qualificação com base na renda do imóvel, e não em sua renda pessoal ou crédito. Os financiadores utilizam a renda do aluguel do imóvel para avaliar se ele pode cobrir os pagamentos do empréstimo, o que torna essa opção ideal para investidores com finanças complexas ou aqueles que não têm renda nos Estados Unidos. Os empréstimos DSCR geralmente exigem um pagamento inicial de 25-30% (em inglês) e estão disponíveis tanto para investidores nacionais quanto estrangeiros, incluindo aqueles que não têm histórico de crédito nos Estados Unidos.
Ao escolher um financiamento imobiliário, há vários fatores cruciais que entram em jogo. Em primeiro lugar, sua situação financeira e sua solvência creditícia desempenham um papel fundamental na hora de determinar o tipo de financiamento que você pode obter. Além disso, o tipo de imóvel e os objetivos de investimento devem estar de acordo com o financiamento escolhido para garantir o sucesso do investimento.
Por outro lado, as condições do mercado e as taxas de juros são considerações essenciais, pois podem afetar significativamente o custo total e a viabilidade do financiamento escolhido. Além disso, é importante levar em consideração as regulamentações locais e as opções de empréstimo, que podem variar de um lugar para outro, influenciando os tipos de financiamento disponíveis.
Para ter certeza de que está tomando a decisão certa, algumas dicas para você levar em consideração:
1. Avalie sua saúde financeira para determinar o que você pode pagar confortavelmente.
2. Tenha clareza sobre seus objetivos de investimento para selecionar um financiamento imobiliário que se adapte às suas metas de longo prazo.
3. Pesquise as condições do mercado local (em inglês) para antecipar qualquer tendência ou risco potencial.
4. Procure assessoria profissional de especialistas imobiliários e financeiros (em inglês) para obter informações e orientações valiosas durante todo o processo de tomada de decisão.
Investir em imóveis requer decisões informadas sobre muitos fatores. Neste artigo, revisamos os tipos comuns de hipotecas, opções de financiamento imobiliário para investidores e os fatores-chave na hora de escolher. O próximo passo é conversar com um consultor financeiro profissional para tomar a melhor decisão.
Lembre-se: sua hipoteca não é apenas um empréstimo, é uma peça-chave da sua estratégia de investimento imobiliário.
Entre em contato com um de nossos consultores de investimento na Waltz para conhecer as opções de financiamento e receber acompanhamento em cada etapa do processo (em inglês).
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